2026年上半年香港房地產(chǎn)市場回顧：辦公樓租賃升溫與投資市場復(fù)蘇

辦公樓市場：租賃活動(dòng)顯著回暖，中環(huán)表現(xiàn)亮眼

2026年第二季度香港辦公樓租賃活動(dòng)進(jìn)一步升溫，整體租賃成交面積按季增長23%至110萬平方呎。上半年累計(jì)成交面積達(dá)210萬平方呎，相當(dāng)于2025年全年總量的48%。其中，中環(huán)市場表現(xiàn)尤為突出，上半年錄得100宗租賃成交，為2019年以來最活躍的上半年表現(xiàn)。

受金融服務(wù)、保險(xiǎn)及專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求帶動(dòng)，全港第二季度凈吸納量達(dá)到56.96萬平方呎，上半年累計(jì)凈吸納量擴(kuò)大至94.5萬平方呎，較去年同期明顯改善。大尖沙咀、中環(huán)及港島東均錄得超過10萬平方呎正吸納。

在缺乏新增供應(yīng)及持續(xù)正吸納支持下，整體空置率按季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，連續(xù)兩個(gè)季度錄得回落。租金方面，整體甲級辦公樓租金按季上升2.0%，年初至今累計(jì)升幅達(dá)3.5%，扭轉(zhuǎn)去年下半年跌勢。其中，中環(huán)租金累計(jì)上升10.7%，中環(huán)甲級A1辦公樓租金更大幅上升18.5%，重返2022年水平。

零售市場：消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)租賃需求，核心區(qū)空置率改善

受惠于訪港旅客持續(xù)增加及消費(fèi)信心改善，本港零售市場復(fù)蘇步伐進(jìn)一步加快。繼首季度零售銷售額按年增長12.1%后，4月及5月零售銷售額分別錄得8.6%及7.9%升幅，實(shí)現(xiàn)連續(xù)13個(gè)月增長。同期，訪港旅客人數(shù)按年增加9.1%。

核心零售區(qū)租賃活動(dòng)明顯升溫，第二季度租賃成交面積按季大增55%，達(dá)到33.71萬平方呎。餐飲業(yè)重奪市場主導(dǎo)地位，占整體租賃成交約三分之一；時(shí)尚服飾及化妝品品牌亦積極擴(kuò)張，其中化妝品行業(yè)更創(chuàng)下2023年以來最佳季度表現(xiàn)。

在租賃需求支持下，核心區(qū)街鋪空置率下降至6.5%，為2019年底以來較低水平。租金按季上升1.0%，并連續(xù)16個(gè)季度錄得增長。

工業(yè)物流市場：貿(mào)易回暖刺激租賃，租金持續(xù)承壓

貿(mào)易活動(dòng)持續(xù)改善，2026年4月至5月香港整體貿(mào)易額按年增長42.5%，延續(xù)首季度增長趨勢。第二季度工業(yè)及物流市場錄得160萬平方呎新租賃成交，較去年同期大幅增長118%，并創(chuàng)下近四年來最高單季水平。需求主要來自電子產(chǎn)品相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張，以及北部都會區(qū)發(fā)展帶來的搬遷需求。

在強(qiáng)勁吸納支持下，倉庫空置率按季下降至11.6%，凈吸納量達(dá)到56.92萬平方呎，為2023年以來最高水平。不過，業(yè)主仍通過調(diào)整租金吸引租戶，倉庫租金按季下跌2.2%，連續(xù)第十個(gè)季度回落。

投資市場：成交額顯著增長，學(xué)生宿舍及困境資產(chǎn)受關(guān)注

盡管利率仍處較高水平，投資市場氣氛持續(xù)改善。2026年上半年整體投資成交額達(dá)到231億港元，較去年同期增長50%。辦公樓仍是最受歡迎的投資類別，而教育相關(guān)用途物業(yè)及學(xué)生宿舍轉(zhuǎn)換項(xiàng)目繼續(xù)成為市場焦點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)關(guān)注可改建為學(xué)生宿舍的商業(yè)物業(yè)及住宅項(xiàng)目。期內(nèi)較具代表性的交易包括新加坡Wee Hur Capital以7.2億港元收購One Bedford Place，并計(jì)劃改建為學(xué)生宿舍。

隨著資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步調(diào)整，困境資產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。第二季度共有14宗相關(guān)交易，涉及金額約32億港元，占總成交接近一半。