2026年7月上半月公募REITs市場回顧：倉儲領漲與估值分化

市場整體表現：超跌反彈后進入震蕩整理階段

2026年7月上半月，中證REITs全收益指數在經歷6月底的階段性觸底反彈后，自980點附近進入震蕩整理態勢。期間指數累計收漲1%，整體表現強于滬深300指數，但略弱于中證紅利指數。市場流動性方面，REITs市場日均換手率為0.36%，日均成交額為4.52億元，延續縮量態勢。大宗交易總額為2.47億元，平均溢價率為-1.3%，該溢價率已連續兩個月呈現走低趨勢，反映出資本市場對于REITs資產定價的謹慎情緒。

從板塊表現來看，市場呈現明顯的結構性分化。倉儲物流板塊受益于普洛斯REIT、順豐REIT等權重個券的強勢帶動，以2.1%的漲幅領漲市場。其中，中外運REIT和普洛斯REIT分別上漲7.5%和5.3%。相比之下，產業園與消費類REITs漲幅相對溫和，累計漲幅均在1%以內。值得注意的是，保租房和IDC等長久期資產出現下跌，盡管其26H1月度經營數據表現穩健，但下跌主要源于市場對Q3長期債券收益率上行預期的資金面調整。經營權類REITs整體表現優于其他板塊，公用事業、能源、交通類上半月累計漲幅均超過1%。

估值與派息分析：息差處于歷史高位，估值小幅修復

截至7月10日，產權類REITs平均派息率為5.21%，處于上市以來73%的分位水平；經營權類REITs平均派息率為8.77%，處于80%分位水平。在派息率與10年期國債到期收益率的息差方面，產權類REITs息差為3.47%，雖受凈值走高影響較6月底有所收窄，但仍處于歷史94%的高分位。具體細分板塊中，倉儲、產業園、消費類REITs的派息率與國債利差均位于90%以上的極高分位，顯示出較高的相對收益吸引力。

估值層面，產權類REITs的P/NAV為1.12倍，處于49%的歷史分位；經營權類REITs的P/FFO為13.46倍，處于54%的歷史分位。內部收益率（IRR）方面，產權類和經營權類IRR分別為5.0%和5.6%，較6月底分別下滑0.06和0.23個百分點。盡管估值指標有所波動，但整體而言，REITs資產在低利率環境下仍具備較高的配置價值，尤其是部分基本面穩健且派息率處于高位的標的。

底層資產運營：產園倉儲承壓，消費保租穩健

截至7月10日，深交所16只REITs披露了26H1月度經營數據，不同業態資產表現差異顯著。產業園與倉儲物流板塊在26Q2仍面臨量價下行壓力。招蛇產園REIT通過精裝修提價策略部分抵消了出租率環比小幅回落的影響；成都高投REIT的盈創動力大廈出租率降至近1年新低；和達高科REIT雖采取“以價換量”策略，但孵化器項目空置率依然較高；廣開產園REIT整體租金和出租率均出現環比下滑。倉儲方面，安博REIT三個子項目26Q2量價齊跌，寶灣REIT天津及南京項目也分別在量和價上出現環比下滑，僅深國際REIT杭州一期及貴州項目出租率有所改善。

相比之下，消費、保租房及IDC板塊26Q2量價表現穩中有升。印力消費REIT租金同比實現增長；大悅城REIT通過升級改造維持了穩定的出租率；中國綠發REIT雖受超市退租影響出租率短期下滑，但新簽租賃合同使得6月底簽約口徑出租率回升。保租房方面，招蛇租賃REIT和深圳安居REIT的住宅部分出租率均保持在較高水平，部分項目底商去化取得進展。潤澤IDC-REIT的托管服務費和上架率則保持穩定，顯示出IDC資產在需求端的韌性。

發行與交易動態：在審項目累計32單，原始權益人增持信號顯現

在一級市場發行方面，7月上半月無新增項目啟動發行。華夏凱德REIT和光大保德信光大安石REIT已注冊待發行。在審項目方面，基礎設施項目在審20單，其中申能股份新能源REIT和潤澤數據中心REIT（擴募）已申報至交易所；商業不動產項目在審12單，華住酒店REIT進入掛網回復階段。此外，武漢安家保障性住房公募REITs啟動招標，廣州工控大灣區高端裝備產業園公布中標候選人。

二級市場交易及股東行為方面，京能國際能源REIT預計7月15日擴募競價投資者份額解禁，測算解禁規模較大，若考慮分紅后累計收益率表現良好。合肥高新城發集團自7月6日起擬在12個月內增持華夏合肥高新產園REIT，增持金額不超過3,000萬元，這一舉動釋放出原始權益人對底層資產長期價值的信心。整體來看，市場在震蕩中尋求基本面改善標的，建議關注Q2業績顯著改善或前期利空已落地的個券。