公積金政策優(yōu)化與核心城市置換鏈條打通

公積金政策優(yōu)化與使用場景擴圍

我國住房公積金制度正經(jīng)歷從規(guī)模擴張向功能深化的轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，2024年我國住房公積金實繳職工數(shù)量攀升至1.76億人，覆蓋勞動年齡人口的18.2%，全年繳存金額達到3.63萬億元，人均繳存2.06萬元。繳存余額的持續(xù)積累為政策放松提供了堅實基礎(chǔ)。2026年以來，各地公積金政策呈現(xiàn)“額度提升”與“場景擴圍”雙重特征。

在額度方面，多個省份及城市陸續(xù)出臺政策提升公積金貸款上限。以21個樣本城市為例，在達到上浮后家庭公積金最高額度情形下，公積金貸款對140平米新房總價的覆蓋度平均達到83%，對120平米二手房總價的覆蓋度平均達到96%。其中，惠州、長沙、寧波等城市的二手房覆蓋度超過100%，顯示出公積金在支持剛需和改善型需求中的顯著作用。值得注意的是，公積金滲透率存在區(qū)域差異，北京、上海、天津三城市滲透率斷崖式領(lǐng)先，這意味著政策寬松對一二線城市的支持力度更大。

在使用場景方面，公積金用途已從單純的購房貸款擴展至代際互助、繳納契稅、老舊電梯更新、重大疾病提取、購買車位及城市更新等多個領(lǐng)域。例如，蘭州允許三代以內(nèi)直系親屬合并計算可貸額度，成都支持提取公積金支付重大疾病醫(yī)療費用及購買車位，上海允許提取公積金支付電梯更新費用。這些舉措極大地提升了公積金的流動性和實用性，使其成為居民家庭資產(chǎn)配置的重要工具。

利率下行與“變相降息”效應(yīng)

本輪周期中，商業(yè)貸款利率快速下行，但公積金貸款與個人住房貸款的息差依然保持，公積金貸款成本優(yōu)勢凸顯。由于公積金貸款額度增加、利率低于商貸且經(jīng)歷多次降息，其貸款余額規(guī)模持續(xù)攀升。2022年后，公積金貸款市場占有率從15.3%提升至17.6%，形成了“變相降息”的效果。

與個人住房貸款余額在2022年后開始下行不同，公積金貸款余額持續(xù)攀升，居民并未出現(xiàn)大規(guī)模“早償”現(xiàn)象。這表明低利率的公積金貸款具有極強的吸引力，有效降低了購房者的財務(wù)負擔(dān)。同時，核心城市租金回報率開始接近公積金貸款利率水平，進一步提升了公積金貸款的性價比。

香港案例啟示：產(chǎn)業(yè)、人口與租金的傳導(dǎo)路徑

中國香港樓市自2021年下半年進入下行通道，2022年起逐步放松樓市政策，包括印花稅減免及撤辣措施。2023年至2024年，隨著政策效應(yīng)釋放，樓市需求顯著回升。香港樓市的止跌回穩(wěn)由三重因素共同促進：產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、高知中青年引入以及租金回報率與利率的劈叉。

香港政府通過一系列人才入境計劃，如高端人才通行證計劃、一般就業(yè)政策等，成功吸引了大量優(yōu)秀人才來港工作。自2020年以來，已有超過23萬人才來港，高才通計劃的申請續(xù)簽率達55%。人才的引入不僅帶來了消費能力，也支撐了產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。與此同時，2022年以來，伴隨租金上漲和房價下跌，香港住宅租金回報率顯著上升，資產(chǎn)配置性價比提升。部分戶型甚至出現(xiàn)“租不如買”的情況，推動了市場回暖。

投資策略：聚焦政策底部與資產(chǎn)配置

基于上述分析，2026年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)聚焦兩大主線。一是政策底部的估值修復(fù)。中央和一線城市政策釋放明確轉(zhuǎn)向信號，公積金政策的持續(xù)助力將推動核心城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。二是借鑒香港“產(chǎn)業(yè)—人口—租金”傳導(dǎo)路徑，關(guān)注核心城市租金回報率修復(fù)帶來的資產(chǎn)配置需求。

在標的選擇上，建議關(guān)注布局城市基本面較好、產(chǎn)品力領(lǐng)先的強信用房企，如建發(fā)國際集團、華潤置地、中國金茂等。同時，關(guān)注住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動、REITs快速發(fā)展助力資管戰(zhàn)略落地的企業(yè)，如華潤置地、新城控股、龍湖集團。此外，“好房子，好服務(wù)”政策下，服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的，如華潤萬象生活、建發(fā)物業(yè)等，以及二手房滲透率持續(xù)提升背景下的房地產(chǎn)后服務(wù)賽道，如我愛我家、貝殼，也具備廣闊前景。

風(fēng)險提示方面，需關(guān)注宏觀經(jīng)濟下行對收入和購買力的沖擊，房企融資進展不及預(yù)期的風(fēng)險，以及行業(yè)競爭加劇可能導(dǎo)致的價格下行和利潤侵蝕。