2026年第20周房地產行業周報：新房二手房成交同比均轉正

背景

2026年5月9日至5月15日（第20周），中國房地產市場在政策持續發力與高頻數據改善的共振下，呈現出基本面修復的積極信號。本周新房與二手房成交面積同比增速均由負轉正，顯示市場需求端出現實質性回暖。與此同時，湖南、海南等地進一步優化公積金貸款政策，旨在通過降低購房門檻和成本來刺激真實需求釋放。土地市場方面，百城土地成交呈現量價齊跌態勢，房企拿地意愿依然謹慎。板塊表現上，房地產行業相對收益有所回落，但市場普遍預期隨著房企減值計提完畢，2027年業績有望回升。

核心內容

新房市場方面，第20周47個重點城市新房成交面積達到331.3萬平方米，環比大幅上升70.8%，同比上升12.2%，同比增速較上周提升28.4個百分點，實現由負轉正。分城市能級來看，一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別為101.8%、71.3%、57.8%，同比增速分別為32.5%、12.9%、3.3%，各能級城市同比增速均有顯著提升，其中一線城市同比漲幅擴大明顯，顯示出核心城市需求的強勁韌性。

二手房市場方面，23個重點城市二手房成交面積為312.3萬平方米，環比上升89.3%，同比上升20.8%，同比增速較上周提升26.0個百分點，同樣實現由負轉正。一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為13.3%、23.8%、28.8%，三四線城市同比增速提升幅度最大，反映出低能級城市在政策寬松下的需求釋放潛力。

庫存與去化方面，截至第20周末，13個重點城市新房庫存面積為7463.8萬平方米，環比下降1.0%，同比下降3.8%，庫存規模持續收縮。新房去化周期為18.5個月，環比下降2.0個月，但同比上升1.0個月。其中，一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為15.3、17.2、52.8個月，一、三四線城市去化周期同比分別下降1.2、2.4個月，二線城市同比上漲4.2個月，顯示出一線和部分三四線城市去庫存效果較好，而二線城市庫存壓力略有增加。

土地市場方面，第19周百城全類型成交土地規劃建筑面積為1159.1萬平方米，環比下降10.9%，同比上升3.9%；成交土地總價為160.0億元，環比下降57.3%，同比下降39.5%；成交土地樓面均價為1380元/平方米，環比下降52.0%，同比下降41.8%；土地溢價率為0.9%，環比下降2.1個百分點，同比下降8.7個百分點。住宅類土地成交更為低迷，規劃建筑面積環比下降79.2%，同比下降74.5%，顯示房企在土地市場依然保持謹慎態度，側重核心城市優質地塊獲取。

政策方面，湖南省住建廳等九部門印發“新湘十條”，支持存量商品房收購用作保障房，優化公積金政策，提高高層次人才及多孩家庭貸款額度上限。海南省優化公積金貸款政策，單方最高貸款額度統一提高至100萬元，夫妻雙方最高貸款額度統一提高至120萬元。這些政策旨在通過金融手段降低購房成本，提振市場信心。

數據與中觀支撐

從債券市場來看，第20周房地產行業國內債券總發行量為56.1億元，環比上漲136.4%，但同比下降57.8%；總償還量為28.0億元，環比下降44.9%，同比上升63.0%；凈融資額為28.1億元。發行量最大的房企為浦房集團、張江高科、科學城（廣州）發展集團，償還量最大的為華潤置地控股、萬科、泰興虹橋園。這表明房企融資環境雖有所改善，但整體融資規模仍低于去年同期，且頭部央企國企及地方國企在融資中占據主導地位。

板塊表現方面，第20周房地產行業絕對收益為-3.2%，較上周下降7.0個百分點；相對滬深300收益為-3.0%，較上周下降5.4個百分點。房地產板塊PE為12.86X，較上周下降0.49X。A股漲跌幅靠前的公司為濱江集團、金地集團、保利發展，港股漲跌幅靠前的公司為中國海外發展、建發國際地產、越秀地產。板塊整體表現弱于大盤，反映市場情緒仍偏謹慎，但部分基本面穩健的房企獲得資金青睞。

結論與價值

當前房地產行業正處于基本面與市場預期共振修復的重要窗口期。一線及核心城市優化限購限貸、公積金政策等舉措，有效促進了真實購房需求的釋放，部分城市樓市已出現持續兩個月的回暖行情。短期來看，政策與高頻成交改善的共振窗口仍在，后續成交修復的持續性將取決于庫存去化情況及價格是否企穩。

從投資角度分析，多數房企在2025年已計提較多減值，2026年業績可能處于筑底階段，預計2027年板塊利潤率和業績有望回升，從而帶動今年四季度市場對2027年估值的改觀。此外，部分持有性商業地產公司提前布局新業態、新模式，更能把握新消費時代下的機遇。

建議關注三類公司：一是開發類中基本面穩定且能保持或提升的房企，如保利置業集團、華潤置地、中國金茂、建發國際集團、濱江集團、綠城中國；二是宏觀或地產行業若有持續回暖，經營環境有相對彈性變化的公司，如新城控股、我愛我家；三是以持有性物業管理為主、運營能力較強、布局高能級城市且業態偏高端的商業地產類公司，如華潤萬象生活、太古地產。