物業(yè)管理專題報(bào)告：美國(guó)政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理研究

美國(guó)政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管家——公共建筑服務(wù)中心

我們?cè)?2019 年 10 月 30 日全市場(chǎng)最早發(fā)布非住宅物業(yè)管理深度報(bào)告《升維新模式，掘金 新藍(lán)海》，其中回顧了海外非住宅物業(yè)管理行業(yè)，即設(shè)施管理行業(yè)（Facilities Management） 30 余年的發(fā)展脈絡(luò)。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，越來越多物業(yè)管理公司將業(yè)務(wù)延伸 至非住宅物業(yè)，其中政府機(jī)構(gòu)物業(yè)也是一個(gè)重要的板塊，目前招商積余、新大正以及港股 的保利物業(yè)等物管公司在這個(gè)領(lǐng)域都已經(jīng)有較多布局。如何展望我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)的發(fā)展方向， 我們將聚焦美國(guó)，來看看以美國(guó)白宮為代表的政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)是如何展開的，這也是我 們非住宅物業(yè)管理系列第二篇研究的主題。

公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的機(jī)構(gòu)物業(yè)管家

美國(guó)聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和國(guó)內(nèi)各自管轄的模式不同，白宮、威廉·杰斐遜·克林頓 聯(lián)邦大廈、赫伯特·胡佛美國(guó)商務(wù)部大廈、聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)大廈等著名的機(jī)構(gòu)物業(yè)，都有 一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管家——美國(guó)聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心。

美國(guó)聯(lián)邦總務(wù)署（General Services Administration，GSA）是聯(lián)邦政府的重要后勤保障 機(jī)構(gòu)，致力于為聯(lián)邦政府提供有價(jià)值和成本節(jié)約型的不動(dòng)產(chǎn)、物資采購(gòu)、技術(shù)以及其他支 持服務(wù)，使得政府機(jī)構(gòu)將精力集中在各自的主要任務(wù)之上。

其中，不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)由聯(lián)邦總務(wù)署下設(shè)的公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service， PBS）負(fù)責(zé)，主要包括兩個(gè)職責(zé)：第一，通過新建或向私營(yíng)部門租賃物業(yè)的方式，為聯(lián)邦 政府提供合適的辦公場(chǎng)所；第二，為聯(lián)邦政府提供物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)， 作為美國(guó)最大的公共房動(dòng)產(chǎn)組織，截至 2019 年末，公共建筑服務(wù)中心擁有或租賃著 8800 多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，其中還包括 413 座歷史建筑，管理約 3.69 億平方英尺（相當(dāng)于 3428 萬平） 的可出租空間，為 50 多個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)提供高質(zhì)量的辦公場(chǎng)所，處置多余的聯(lián)邦政府不動(dòng)產(chǎn)， 并推動(dòng)政府機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新的工作場(chǎng)所解決方案和技術(shù)。

PBS 發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費(fèi)使命

公共建筑服務(wù)中心的歷史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，時(shí)任美國(guó) 總統(tǒng)羅斯福將聯(lián)邦政府辦公物業(yè)的管轄權(quán)進(jìn)行了中央集權(quán)。此后隨著聯(lián)邦政府的重組整合， 其上級(jí)部門由財(cái)政部變?yōu)槁?lián)邦工程局，再變?yōu)槁?lián)邦總務(wù)署，但該部門的核心職能基本沒有 發(fā)生改變。

1933-1939 年，公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB）

1933 年，美國(guó)正飽受大蕭條困擾，富蘭克林·羅斯福總統(tǒng)上任后推行新政，其中就包括 政府部門的全面重組，力求提高行政效率。在此背景下，美國(guó)成立了財(cái)政部采購(gòu)司 （Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下設(shè)公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB），負(fù)責(zé)監(jiān)督、建造及維護(hù)大多數(shù)的聯(lián)邦建筑（具體包括向國(guó)會(huì)提交信息、 為建設(shè)項(xiàng)目獲取土地、起草建筑計(jì)劃、審查投標(biāo)和授予合同、監(jiān)督建設(shè)活動(dòng)，以及進(jìn)行必 要的修理等）。在此之前，各個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)都是自行解決辦公場(chǎng)所的問題，要么建造，要么 租賃，從未統(tǒng)一到一個(gè)部門進(jìn)行管理。

1939-1949 年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA）

為了應(yīng)對(duì)大蕭條，聯(lián)邦政府新設(shè)立大量機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各類公共工程（如公園、水利、道路和建 筑物）的建設(shè)，以求促進(jìn)就業(yè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是政府分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量激增也遭到美國(guó)社會(huì) 的強(qiáng)烈抨擊。1939 年，富蘭克林·羅斯福總統(tǒng)對(duì)政府部門再次進(jìn)行重組，將多個(gè)政府機(jī) 構(gòu)整合為聯(lián)邦工程局（Federal Works Agency，F(xiàn)WA），其中下設(shè)公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原財(cái)政部采購(gòu)司旗下公共建筑處，以及國(guó)家公園 管理局建筑管理處（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的 職能，負(fù)責(zé)建造、維護(hù)、運(yùn)營(yíng)和保護(hù)聯(lián)邦建筑。1939-1949 年期間，公共建筑管理局投資 了超過 3.5 億美元的聯(lián)邦建筑建設(shè)和改擴(kuò)建工作，甚至在第二次世界大戰(zhàn)期間承擔(dān)了為戰(zhàn) 時(shí)工業(yè)工人及其家庭建設(shè)住宅項(xiàng)目的臨時(shí)職能。

1949 年至今，公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service，PBS）

1949 年，哈里·杜魯門總統(tǒng)牽頭通過《聯(lián)邦財(cái)產(chǎn)和行政服務(wù)法》 （the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散聯(lián)邦工程局，其所有下屬部門的職責(zé)由新成立 的聯(lián)邦總務(wù)署（General Services Administration，GSA）接管，希望通過這個(gè)機(jī)構(gòu)幫助 聯(lián)邦政府?dāng)[脫“無意義的重復(fù)、超標(biāo)的成本以及在提供后勤服務(wù)和辦公空間時(shí)的混亂”（來 源：《聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告》） 。總務(wù)署下設(shè)公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service， PBS），完全接管了原聯(lián)邦工程局旗下的公共建筑管理局的職能。

PBS 在管概況：美國(guó)最大公共房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，管理面積超 3400 萬平

截至 2018 年 9 月 30 日，公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)數(shù)量 1646 個(gè)，可用面積 1708 萬平， 租賃物業(yè)數(shù)量 7100 個(gè)，可用面積 1716 萬平。2011 財(cái)年以來物業(yè)數(shù)量明顯下降，可用面 積穩(wěn)中略降，主要是在節(jié)約成本的目標(biāo)指引下，對(duì)于租賃物業(yè)組合進(jìn)行優(yōu)化，租賃物業(yè)的 數(shù)量和面積出現(xiàn)下降。公共建筑服務(wù)中心將美國(guó)劃分為 11 個(gè)區(qū)域，其中物業(yè)規(guī)模最大的 是華盛頓所在的首都區(qū)（Region 11 National Capital），聯(lián)邦政府辦事處較多，物業(yè)數(shù)量達(dá) 到 631 個(gè)，總可用面積達(dá)到 868 萬平。

從物業(yè)業(yè)態(tài)來看，辦公樓占比最高，物業(yè)數(shù)量和可用面積分別占到總體的 72%、78%，其 他主要業(yè)態(tài)包括法院大樓、倉(cāng)庫(kù)、兒童保育設(shè)施和泳池等輔助物業(yè)、入境口岸、實(shí)驗(yàn)室停 車場(chǎng)等。

從物業(yè)面積來看，大多數(shù)物業(yè)規(guī)模不大，但兩極分化明顯。10000 平方英尺（相當(dāng)于 929 平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺（相當(dāng)于 929-2323 平方米）的物業(yè)數(shù)量分別 占到總體的 53%、22%。10 萬平方英尺以上（相當(dāng)于 9290 平方米以上）的物業(yè)數(shù)量雖 然只占總體的 9%，但可用面積占到總體的 68%。

PBS 財(cái)務(wù)運(yùn)作：背靠聯(lián)邦建筑基金，政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

財(cái)務(wù)方面，公共建筑服務(wù)中心的運(yùn)作圍繞聯(lián)邦建筑基金（Federal Buildings Fund，F(xiàn)BF） 展開。基金主要收入來源是租用物業(yè)的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付的租金，與較為平穩(wěn)的物業(yè)可用面積 相對(duì)應(yīng)，2014 財(cái)年以來租金收入基本穩(wěn)定在 100 億美元左右。基金主要支出是租賃開支 （約一半物業(yè)是由公共建筑服務(wù)中心從私營(yíng)部門租入，再轉(zhuǎn)租給聯(lián)邦政府的，這部分物業(yè) 會(huì)產(chǎn)生租賃開支），2018 財(cái)年占總支出的 72%，其他主要支出項(xiàng)目包括運(yùn)維開支、管理費(fèi) 用等，分別占到總支出的 14%、11%。收入和支出的差額就是凈租金收入，2018 財(cái)年為 23.5 億美元，這些凈租金收入被存入聯(lián)邦建筑基金，用于在未來新建、維修和改建公共建 筑服務(wù)中心的自有物業(yè)。整體而言，美國(guó)公共建筑服務(wù)中心可以理解為美國(guó)聯(lián)邦政府物業(yè) 的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

公共建筑服務(wù)中心將自有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)外包，單位面積物業(yè)管理開支逐年上漲。公 共建筑服務(wù)中心的收入沒有拆分，無法看出物業(yè)管理費(fèi)用的比重，但從聯(lián)邦建筑基金的支 出結(jié)構(gòu)來看，運(yùn)維、保護(hù)和維修開支基本可以等同于物業(yè)管理開支（這些開支實(shí)際上由租 賃物業(yè)的各個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付，包含在租金里，公共建筑服務(wù)中心再用這筆錢聘請(qǐng)第三方物 業(yè)管理公司提供具體服務(wù)） ，2014 財(cái)年以來緩慢上升，2018 財(cái)年達(dá)到 12.4 億美元。從結(jié) 構(gòu)上看，2014 財(cái)年以來自有建筑物業(yè)管理開支占比基本都為 97%左右。將自有建筑物業(yè) 管理開支除以自有物業(yè)面積，我們可以估算出自有建筑單位面積物業(yè)管理開支，從 2014 財(cái)年的 5.34 美元/平/月逐漸上漲至 2018 財(cái)年的 5.90 美元/平/月，年均漲幅為 2.57%。

公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理？

特點(diǎn) 1：多元服務(wù)，高附加值

美國(guó)公共建筑服務(wù)中心旗下物業(yè)的服務(wù)包括：

設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)（Facilities Operations）： 公共建筑服務(wù)中心為自有物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè) 施運(yùn)營(yíng)服務(wù)，具體包括：派駐物業(yè)代表、后勤管理、電氣和機(jī)械維護(hù)、能源和水資源保護(hù)、 租賃管理等。

安保服務(wù)（Security）： 公共建筑服務(wù)中心自有和租賃物業(yè)的安保服務(wù)由國(guó)土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的聯(lián)邦保護(hù)服務(wù)中心（Federal Protective Service） 負(fù)責(zé)，具體包括派駐保安，安裝警報(bào)系統(tǒng)、X 射線、磁力探測(cè)器和入口控制系統(tǒng)，對(duì)安保 設(shè)備 7X24 小時(shí)的不間斷監(jiān)控，以及提供統(tǒng)一的警情響應(yīng)和調(diào)查跟進(jìn)等。

閑置空間出租（Outleasing）： 為了提高物業(yè)組合的利用效率，公共建筑服務(wù)中心會(huì)以市 場(chǎng)價(jià)格向私營(yíng)企業(yè)以及州和地方政府出租某些物業(yè)的閑置空間，包括零售商店、餐飲服務(wù) 設(shè)施、健身中心、辦公空間、倉(cāng)庫(kù)和停車場(chǎng)等。這些空間通常配套了足夠的便利設(shè)施，并 且可以享受低于行業(yè)平均的能源和清潔費(fèi)用。2018 財(cái)年公共建筑服務(wù)中心來自這部分的 租金收入達(dá)到 2750 萬美元。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站設(shè)有專門頁(yè)面展示當(dāng)前閑置空間的詳細(xì)信息

兒童托管服務(wù)（Child Care Services）： 截至 2019 年 10 月末，公共建筑服務(wù)中心在全美 各地的聯(lián)邦政府物業(yè)中管理著超過 90 個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的兒童托管中心，為聯(lián)邦政府雇員和普 通公民就近提供安全、優(yōu)質(zhì)的兒童托管服務(wù)。有超過 7400 名兒童正在托管中心就讀，其 中聯(lián)邦政府雇員的子女必須占到 50%以上。公共建筑服務(wù)中心還會(huì)向符合條件的聯(lián)邦政府 雇員提供財(cái)政資助，幫助他們支付托兒費(fèi)用。

智慧建筑服務(wù)（Smart Buildings）： 公共建筑服務(wù)中心正在實(shí)施智慧建筑戰(zhàn)略，積極致力 于使現(xiàn)有建筑現(xiàn)代化，并建立新的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)聯(lián)邦政府在能源效率和可持續(xù) 發(fā)展方面的目標(biāo)，同時(shí)仍然確保以合適的成本為聯(lián)邦政府提供優(yōu)質(zhì)的辦公場(chǎng)所。

能源和水資源服務(wù)（Energy and Water Conservation）： 公共建筑服務(wù)中心提供戰(zhàn)略性 能源管理咨詢服務(wù)（Strategic Energy Management Program），為物業(yè)使用者提供能源使 用最佳方案，從而節(jié)省能源成本、提高凈營(yíng)業(yè)收入，提高不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

消防與生命安全服務(wù)（Fire Protection Engineering and Life Safety）： 公共建筑服務(wù)中 心將提供安全健康的工作場(chǎng)所，確保應(yīng)急設(shè)施不間斷運(yùn)行，降低聯(lián)邦政府的受災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。具 體服務(wù)內(nèi)容包括：1、參與物業(yè)設(shè)計(jì)和施工，審查新建和改建物業(yè)，對(duì)新安裝的消防和生 命安全設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和調(diào)試；2、參與物業(yè)租賃，確保租賃物業(yè)防火條件達(dá)標(biāo)；3、參與物 業(yè)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，識(shí)別并排除聯(lián)邦政府自有和租賃物業(yè)中的潛在不安全狀況，持續(xù)檢查、維 護(hù)和測(cè)試消防設(shè)備，對(duì)公共建筑服務(wù)中心和物業(yè)使用者進(jìn)行持續(xù)的教育和培訓(xùn)。

環(huán)境保護(hù)計(jì)劃（Environmental Programs）： 公共建筑服務(wù)中心提供環(huán)境保護(hù)相關(guān)的政 策、行動(dòng)指南和培訓(xùn)，以幫助物業(yè)使用者遵守環(huán)保相關(guān)法律和法規(guī)，將環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)降至最低， 并且推廣環(huán)境保護(hù)的最佳管理實(shí)踐。

設(shè)施狀態(tài)披露服務(wù)（Facilities Status）：公共建筑服務(wù)中心將會(huì)收集自有物業(yè)的狀態(tài)信息， 如物業(yè)地址、辦公機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式、開放時(shí)間、關(guān)閉時(shí)間等，并統(tǒng)一在聯(lián)邦政府網(wǎng)站披露。

特點(diǎn) 2：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包

聯(lián)邦總務(wù)署認(rèn)為外包模式可以在不提升總運(yùn)營(yíng)成本的情況下，能夠?qū)ζ煜虏粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行更有 效的管理。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站，第三方服務(wù)商能夠提供保安、園林綠化、設(shè)備安裝維護(hù) 和修理、害蟲防治、垃圾處理、能源系統(tǒng)維護(hù)、裝修等后勤服務(wù)，以及提供相關(guān)服務(wù)所需 的設(shè)備。公共建筑服務(wù)中心在其中主要起到制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提供集中采購(gòu)渠道和監(jiān)督服務(wù) 質(zhì)量的作用。

第三方服務(wù)商如何成為聯(lián)邦總務(wù)署的供應(yīng)商？主要有兩個(gè)途徑：第一，關(guān)注 FedBizOpps （FBO）的采購(gòu)信息；第二，申請(qǐng)加入 GSA Schedule 計(jì)劃。

（1）FedBizOpps

FedBizOpps（FBO）整理了美國(guó)政府的采購(gòu)計(jì)劃、合同項(xiàng)目、政府不動(dòng)產(chǎn)出售等任何超 過25000美元的采購(gòu)信息，這些信息由美國(guó)政府印刷局（U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科學(xué)共同體（Community of Science）在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布且每日更新。第三 方服務(wù)商可以關(guān)注這些采購(gòu)信息，并與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)直接聯(lián)系。

（2）GSA Schedule

通過 GSA Schedule 計(jì)劃，聯(lián)邦總務(wù)署與第三方服務(wù)商建立了政府范圍內(nèi)的長(zhǎng)期合同，使 得聯(lián)邦政府各機(jī)構(gòu)可以通過總務(wù)署搭建的采購(gòu)平臺(tái)，直接向第三方服務(wù)商采購(gòu)超過 1100 萬種商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)。GSA Schedule 計(jì)劃通過提供標(biāo)準(zhǔn)化的交易范式，能夠幫助交易雙 方縮短交貨時(shí)間、降低管理成本，同時(shí)能夠幫助供應(yīng)商減少庫(kù)存。

特點(diǎn) 3：標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，流程規(guī)范

公共建筑服務(wù)中心非常重視物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化，其在 2018 年 12 月相繼發(fā)布了最新版的 《全國(guó)運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)規(guī)范》（National Operations and Maintenance Specification）和《公共 建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》（Public Buildings Maintenance Standards）。

其中，《全國(guó)運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)規(guī)范》多達(dá) 113 頁(yè)，描述了聯(lián)邦總務(wù)署對(duì)于第三方服務(wù)商、公共 建筑運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)服務(wù)的最低要求，具體包括對(duì)第三方服務(wù)商工作職責(zé)、人事安排、管理制 度、質(zhì)量保障、人身安全、工作時(shí)長(zhǎng)等的 10 項(xiàng)要求，針對(duì)租戶環(huán)境、建筑運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等的 15 項(xiàng)運(yùn)營(yíng)要求，以及針對(duì)加熱系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等的 14 項(xiàng)保養(yǎng)要求，可以作為對(duì)第三方服 務(wù)商服務(wù)成效的考核標(biāo)準(zhǔn)。

《公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》則多達(dá) 731 頁(yè)，專門針對(duì)公共建筑的預(yù)防性和預(yù)測(cè)性保養(yǎng) （preventive and predictive maintenance）提供了指導(dǎo)，以求最大程度地提高建筑運(yùn)行效 率以及設(shè)備、系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)的使用壽命，并為建筑使用者提供可靠和合適的工作條件。《公 共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》總結(jié)了 12 條“最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南”（Good Maintenance Practices）， 5 條“檢測(cè)設(shè)備規(guī)范”（Suitability of Test Equipment），推薦的保養(yǎng)工具組合，以及多達(dá) 412 條的明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn)，每條明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)均注明了操作頻率、適用范圍、特別指引、具體步驟和 推薦工具。我們對(duì)最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南和其中一條明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了翻譯，以更直觀地體 現(xiàn)公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致程度。

此外，聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站還可以下載全國(guó)后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、總務(wù)署標(biāo)志展示規(guī)范、國(guó)旗和旗幟 規(guī)范、室內(nèi)空間命名規(guī)范等多項(xiàng)有助于促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的文件。

特點(diǎn) 4：信披詳盡，財(cái)務(wù)透明

1990 年的首席財(cái)務(wù)官法案（The Chief Financial Officer Act of 1990）要求聯(lián)邦總務(wù)署編 寫包含經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和績(jī)效報(bào)告的年度報(bào)告，預(yù)算管理局（The Office of Management and Budget）規(guī)定了這些年度報(bào)告必須包含的范式和內(nèi)容。根據(jù)這些規(guī)定，聯(lián)邦總務(wù)署每 年都會(huì)發(fā)布機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告（Agency Financial Report，AFR）和單獨(dú)的機(jī)構(gòu)績(jī)效報(bào)告 （Agency Performance Report，APR）。 這些報(bào)告充分展示了聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)的可靠性和透 明性，便于納稅人獲取充足的信息來分析政府機(jī)構(gòu)能否最大化他們的利益。

其中，機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告主要包括經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、凈成本表（聯(lián)邦政府運(yùn)作的目的并不 是盈利，大多數(shù)機(jī)構(gòu)沒有收入，因此損益的披露圍繞成本展開）、所有者權(quán)益表、預(yù)算表 和財(cái)報(bào)附注，以及管理層討論和分析，對(duì)聯(lián)邦總務(wù)署的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面的展示。 機(jī)構(gòu)績(jī)效報(bào)告主要包括績(jī)效回顧和績(jī)效展望兩部分，充分展現(xiàn)聯(lián)邦總務(wù)署在不動(dòng)產(chǎn)、物資 采購(gòu)、技術(shù)運(yùn)用、服務(wù)拓展四大方面的服務(wù)目標(biāo)。

具體到不動(dòng)產(chǎn)管理方面，除了以上兩份報(bào)告中涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和策略目標(biāo)等信息外，聯(lián)邦 總務(wù)署每年還會(huì)披露投資組合概覽（State of the Portfolio Snapshot），對(duì)物業(yè)數(shù)量、面積、 租金收入、成本開支等信息進(jìn)行詳細(xì)披露，成本項(xiàng)中包括運(yùn)維開支、保護(hù)開支、維修開支 等物業(yè)管理開支的數(shù)據(jù)。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站每月都會(huì)披露當(dāng)前所有物業(yè)項(xiàng)目的最新明細(xì)數(shù)據(jù) 表格，包括物業(yè)地址、物業(yè)性質(zhì)、當(dāng)前狀態(tài)、可租面積、當(dāng)前租戶、當(dāng)前租約起止日期、 租金等關(guān)鍵信息。

特點(diǎn) 5：目標(biāo)清晰，增效降費(fèi)

根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)績(jī)效報(bào)告，2020 年聯(lián)邦總務(wù)署在不動(dòng)產(chǎn)方面的總體戰(zhàn)略目標(biāo)依然是 “通過更好地管理聯(lián)邦政府不動(dòng)產(chǎn)，為納稅人節(jié)省開支”，具體包含兩個(gè)子目標(biāo)。

第一個(gè)子目標(biāo)是“降低聯(lián)邦政府存量不動(dòng)產(chǎn)的成本”，包括 6 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中，與物 業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)主要是降低“存量物業(yè)空置率”。2015 財(cái)年以來，公共建筑服務(wù)中心 自有和租賃的物業(yè)空置率基本在 3%左右，2018 財(cái)年為 3.3%，低于美國(guó)私營(yíng)部門的空置 率，這有賴于公共建筑服務(wù)中心對(duì)于旗下物業(yè)更合理的規(guī)劃布局，對(duì)于政府機(jī)構(gòu)辦公需求 的合理整合安排，對(duì)于閑置物業(yè)的對(duì)外出租，以及對(duì)于部分物業(yè)的合理處置。2013 財(cái)年 以來公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量降低了 265 個(gè)，總可用面積降低了 88 萬平，全部來自租 賃物業(yè)的優(yōu)化節(jié)省，也從側(cè)面體現(xiàn)了可用面積利用效率的提升。針對(duì) 2019、2020 財(cái)年， 聯(lián)邦總務(wù)署制定的空置率目標(biāo)都為 3%。

第二個(gè)子目標(biāo)是“更有效地向聯(lián)邦政府提供房地產(chǎn)服務(wù)”，包括 4 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中， 與物業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)包括“降低能耗強(qiáng)度的幅度”、提升“租戶對(duì)于物業(yè)管理的滿意 度”、提升“清潔和保養(yǎng)成本低于市場(chǎng)價(jià)格的服務(wù)占比”。2016 財(cái)年以來，公共建筑服務(wù) 中心每年降低能效強(qiáng)度的幅度在 5%左右，租客物業(yè)管理滿意度約為 70%；2013 財(cái)年以 來，清潔和保養(yǎng)成本低于市場(chǎng)價(jià)格的服務(wù)占比約為 75%。公共建筑服務(wù)中心將通過提升集 成物業(yè)管理服務(wù)的比例、提升對(duì)客戶的響應(yīng)能力和價(jià)值、為員工提供更好的工具和培訓(xùn)來 全面提升租戶滿意度；通過使用標(biāo)準(zhǔn)化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購(gòu)渠道，在不影響服務(wù) 水平的前提下降低服務(wù)成本。針對(duì) 2019、2020 財(cái)年，聯(lián)邦總務(wù)署計(jì)劃繼續(xù)降低能耗強(qiáng)度， 每年降低的幅度要較前一年增加 0.25 個(gè)百分點(diǎn)；提升租戶對(duì)于物業(yè)管理的滿意度，2019 財(cái)年達(dá)到 70%，2020 財(cái)年在前一年的基礎(chǔ)上再提升 1 個(gè)百分點(diǎn)；清潔和保養(yǎng)成本低于市 場(chǎng)價(jià)格的服務(wù)占比提升至 80%。

以聯(lián)邦總務(wù)署自身使用的物業(yè)為例，良好的物業(yè)管理在節(jié)約辦公空間和運(yùn)維成本方面貢獻(xiàn) 了重要力量。聯(lián)邦總務(wù)署通過多種策略提升辦公空間的使用效率，主要包括：重新分配個(gè) 人辦公空間、協(xié)作辦公空間和輔助空間的比例，共享桌面，支持移動(dòng)辦公，將傳統(tǒng)的辦公 空間升級(jí)為更加靈活、平等的開放式工作環(huán)境。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告，總務(wù)署自 身使用的辦公面積從 2015 財(cái)年的 520 萬平方英尺（相當(dāng)于 48 萬平）降低至 2018 財(cái)年的 350 萬平方英尺（相當(dāng)于 33 萬平），優(yōu)化幅度達(dá)到 32%。與此相對(duì)應(yīng)，總務(wù)署每年消耗的 運(yùn)維開支從 2015 財(cái)年的 4000 萬美元降低至 2018 財(cái)年的 3640 萬美元，2015-2018 財(cái)年 累計(jì)節(jié)省超過 1000 萬美元。

我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義

由于國(guó)情不同，美國(guó)聯(lián)邦政府旗下機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和我國(guó)存在著較大的背景區(qū)別，比如規(guī) 模體量的差異、比如統(tǒng)一和分散管理的差異，但我們認(rèn)為美國(guó)聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理模式 其中的一些亮點(diǎn)，還是值得我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)借鑒。

我國(guó)機(jī)構(gòu)物管整合空間廣闊，龍頭服務(wù)成本控制有望優(yōu)于行業(yè)

根據(jù)《關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)中央國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房管理意見的實(shí)施細(xì)則》、《機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例》、 《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》等文件，目前我國(guó)政府機(jī)關(guān)基本奉行“誰(shuí)使用誰(shuí)管理”的 分散物業(yè)管理模式。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，統(tǒng)一管理或整合管理的優(yōu)勢(shì)在于，通過使用標(biāo)準(zhǔn) 化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購(gòu)渠道，在不影響服務(wù)水平的前提下能夠降低服務(wù)成本。2014-2018 財(cái)年，美國(guó)公共建筑服務(wù)中心清潔和保養(yǎng)成本低于市場(chǎng)價(jià)格的服務(wù)占比約為 75%，2019-2020 財(cái)年計(jì)劃進(jìn)一步提升至 80%，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和整合度的提升有助于機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的成本控制。

我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)的體量要遠(yuǎn)大于美國(guó)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理面積第一名的中航物業(yè)（招商積余） 在管面積已經(jīng)超過美國(guó)公共建筑服務(wù)中心的物業(yè)規(guī)模，但我們預(yù)計(jì)隨著招商積余整合完成 后進(jìn)一步明確戰(zhàn)略定位，憑借央企背景、品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)在非住宅領(lǐng)域加速拓展，其市占 率提升空間依然很大。我們認(rèn)為未來我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)的整合空間廣闊，而隨著集中 度的提升和集采服務(wù)提供商的發(fā)展，龍頭機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的服務(wù)成本控制能力更加有望 優(yōu)于行業(yè)。

機(jī)構(gòu)物業(yè)管理社會(huì)化、外包比例將持續(xù)提升

美國(guó)公共建筑服務(wù)中心的職責(zé)之一是給旗下物業(yè)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，而除了部 分基礎(chǔ)服務(wù)之外，大部分物業(yè)管理服務(wù)外包給專業(yè)第三方，以“在不提升總運(yùn)營(yíng)成本的情 況下，能夠?qū)ζ煜虏粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行更有效的管理”。而根據(jù)《當(dāng)代政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理現(xiàn) 狀調(diào)查》（ 熊敏，2017）， 我國(guó)政府辦公樓的物業(yè)管理仍舊處于從“政府機(jī)關(guān)自設(shè)部門進(jìn)行 行政管理”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，向“聘請(qǐng)物業(yè)公司社會(huì)化管理”的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型的過 程當(dāng)中，隨著 2012 年《機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例》、2017 年《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》等 政策文件的出臺(tái)，未來我國(guó)政府機(jī)構(gòu)后勤服務(wù)社會(huì)化的程度提升是大勢(shì)所趨，具備專業(yè)服 務(wù)能力的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司和專業(yè)的外包服務(wù)提供商將具備更大的價(jià)值。

其實(shí)不只政府機(jī)關(guān)，我國(guó)在整個(gè)非住宅領(lǐng)域物業(yè)管理領(lǐng)域的外包比例都較低，有望隨著業(yè) 主對(duì)于專業(yè)化分工和物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知提升，以及物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)種類和附加值的提 升，重走海外物業(yè)管理行業(yè)外包比例逐漸提升的發(fā)展路徑。根據(jù) Frost & Sullivan 的數(shù)據(jù)， 2017 年我國(guó)非住宅物業(yè)管理（設(shè)施管理）市場(chǎng)規(guī)模為 1867 億美元，外包規(guī)模為 616 億 美元，外包占比 33%，較全球平均的 48%、美國(guó)的 55%都還有很大的提升空間。

服務(wù)向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)

集成度方面，公共建筑服務(wù)中心除了為美國(guó)聯(lián)邦政府辦公樓提供保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等 基礎(chǔ)后勤服務(wù)外，還疊加了閑置物業(yè)出租的交易類業(yè)務(wù)，以及智慧建筑、能源節(jié)約等咨詢 類服務(wù)，并且在其 2020 財(cái)年目標(biāo)展望中，還專門提到要增加集成物業(yè)管理服務(wù)的比例， 為物業(yè)使用者提供更多服務(wù)選項(xiàng)，創(chuàng)造更多價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)化方面，公共建筑服務(wù)中心為美國(guó) 聯(lián)邦政府的物業(yè)管理制定了非常詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范，一方面有利于物業(yè)管理公司培訓(xùn) 員工、準(zhǔn)備物資，提供合乎要求的統(tǒng)一服務(wù)；另一方面也便于物業(yè)使用者客觀評(píng)價(jià)和反饋 物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，從而有助于提升服務(wù)質(zhì)量。

國(guó)內(nèi)方面，政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理還是以基礎(chǔ)性服務(wù)為主，增值服務(wù)仍處于初期，同時(shí)政府 機(jī)關(guān)分散的物業(yè)管理模式導(dǎo)致全國(guó)統(tǒng)一的、權(quán)威的政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的缺失，國(guó)家機(jī) 關(guān)事務(wù)管理局、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等部門或協(xié)會(huì)均未針對(duì)政府機(jī)關(guān)業(yè)態(tài)出臺(tái)具體的物業(yè)管 理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，更多需要依賴物業(yè)管理公司自身的標(biāo)準(zhǔn)化程度，最終導(dǎo)致不同政府機(jī)關(guān)享受 到的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)參差不齊。我們注意到 2019 年 4 月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)已經(jīng)針對(duì) 住宅、寫字樓、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)發(fā)布了全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)規(guī)范，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)正 在加速，未來具備更強(qiáng)集成服務(wù)能力、標(biāo)準(zhǔn)化程度更高的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司將更加適應(yīng)這 個(gè)市場(chǎng)，尤其目前國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)物業(yè)龍頭本身就是行業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化制定的參與者。

為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值服務(wù)

如我們?cè)诜亲≌飿I(yè)管理深度報(bào)告《升維新模式，掘金新藍(lán)海》中強(qiáng)調(diào)，非住宅物業(yè)管理 行業(yè)（設(shè)施管理）與住宅物管最大的不同，在于其會(huì)隨著物業(yè)需求進(jìn)化，從早先最基礎(chǔ)的 承攬非核心業(yè)務(wù)、降低業(yè)主成本，升級(jí)為能夠?qū)诵臉I(yè)務(wù)形成更大的幫助，甚至能夠增加 核心業(yè)務(wù)的價(jià)值。美國(guó)公共建筑服務(wù)中心不僅提供基礎(chǔ)服務(wù)，還：1、降低物業(yè)的能耗強(qiáng) 度，每年降低能效強(qiáng)度的幅度在 5%左右；2、優(yōu)化政府機(jī)構(gòu)辦公需求，以聯(lián)邦總務(wù)署自 用物業(yè)為例，2015-2018 財(cái)年辦公面積優(yōu)化幅度高達(dá) 32%，年度運(yùn)營(yíng)開支節(jié)約幅度達(dá)到 9%，累計(jì)節(jié)省超過 1000 萬美元。而這些都納入了公共建筑服務(wù)中心的考核指標(biāo)。

國(guó)內(nèi)政府機(jī)關(guān)本身就是國(guó)之重器，我們認(rèn)為未來能否通過更有效的服務(wù)為政府機(jī)關(guān)物業(yè)帶 來更有效的辦公效率、更低的能耗，將成為一個(gè)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司優(yōu)秀與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。 提供更高附加值的服務(wù)商將與業(yè)主具備更強(qiáng)的粘性，在市場(chǎng)上將具備更好的品牌口碑，這 是當(dāng)前我國(guó)機(jī)構(gòu)物管企業(yè)有待進(jìn)步，但是未來會(huì)突出分化的一個(gè)重要角度。

投資建議

我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)正處于管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張、管理業(yè)態(tài)日漸豐富、增值服務(wù)多元升維 的快速發(fā)展期，參考美國(guó)聯(lián)邦政府的物業(yè)管理模式，我們認(rèn)為我國(guó)機(jī)構(gòu)物業(yè)的行業(yè)價(jià)值尚 未完全釋放：1、目前我國(guó)機(jī)構(gòu)物管市場(chǎng)十分分散，未來整合空間廣闊；2、機(jī)構(gòu)物業(yè)管理 社會(huì)化、外包比例將持續(xù)提升；3、行業(yè)服務(wù)將向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)，其中龍頭服 務(wù)成本將優(yōu)于行業(yè)；4、為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值的物管公司將脫穎而出。建議 投資者積極關(guān)注我國(guó)物業(yè)管理板塊投資機(jī)遇，A 股方面重點(diǎn)推薦非住宅物管央企旗艦招商 積余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。

招商積余：打造機(jī)構(gòu)物管旗艦，領(lǐng)航存量服務(wù)未來

公司旗下的中航物業(yè)在機(jī)構(gòu)物業(yè)領(lǐng)域本身?yè)碛锌沙掷m(xù)的內(nèi)生增長(zhǎng)能力。收購(gòu)招商物業(yè)、招 商系入主后，公司作為招商局旗下唯一輕資產(chǎn)平臺(tái)，戰(zhàn)略定位突出，有望整合招商局在住 宅和商辦、中航在機(jī)構(gòu)物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，并在并購(gòu)領(lǐng)域發(fā)力，打造非住宅物管央企旗艦。 公司利潤(rùn)率具備提升空間，具體手段包括去地產(chǎn)業(yè)務(wù)后財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)省，同招商蛇口的業(yè) 務(wù)梳理、中后臺(tái)整合、規(guī)模集約、科技賦能帶來的效率優(yōu)化，以及增值服務(wù)的拓展。公司 是 A 股稀缺的物業(yè)管理板塊優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

新大正：渝派第三方新秀，啟航非住宅藍(lán)海

公司作為第三方機(jī)構(gòu)物業(yè)企業(yè)，在投拓能力方面的優(yōu)勢(shì)在于：第一，精準(zhǔn)定位公共、學(xué)校、 航空領(lǐng)域揚(yáng)長(zhǎng)避短，搭乘后勤服務(wù)社會(huì)化東風(fēng)；第二，口碑優(yōu)勢(shì)凸顯，助力異地拓展；第 三，非住宅空間廣闊市場(chǎng)分散，資本助力市占率提升。而在盈利能力方面，2019H1 公司 凈利率 9.7%，同非住宅面積占比較高的龍頭物管公司中航物業(yè)（5.2%）、招商物業(yè)（4.9%）、 保利物業(yè)（11.4%，增值服務(wù)占比 35%拉高利潤(rùn)率）相比，公司盈利能力并不遜色，非住 宅面對(duì)單一業(yè)主提價(jià)難度低、成本加成定價(jià)模式以及公司的良好服務(wù)口碑使得公司存量項(xiàng) 目盈利能力至少有望保持穩(wěn)定。

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（報(bào)告來源：華泰證券）

編輯：沃巴查芒