物業管理行業全景圖：城鎮化+消費升級+滲透率提升

目錄：

• 物業管理是什么?

• 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀

• 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張

• 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構筑核心競爭力

• 投資建議

報告摘要：

• 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務占比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。

• 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市占率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市占率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力并購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，借助 金融資本快速擴張。區域布局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位于五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。

• “擴容+開源+節流”構筑核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面借助并購擴張、平臺輸出、關聯房企委托快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(占比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。

報告內容：

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（報告來源：平安證券；分析師：楊侃、鄭茜文）

編輯：沃巴查芒