2022年房地產行業市場現狀及發展特點研究 2022年中國房地產200強企業研究報告

一、2022中國房地產101-200強企業

中指研究院依據企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力與社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合的原則，運用因子分析法及相關數學模型，對500家房地產企業（集團）的規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等進行深入地分析研究，科學計算出房地產企業綜合實力指數，研究產生2022中國房地產101-200強企業。

二、企業整體發展特點分析

1．銷售額同比增長6.8%，市場份額上升0.2個百分點至9.4%

2021年，全國商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%。銷售額與銷售面積均創歷史新高，實現了銷售業績的增長。2021年全國商品房銷售呈現出先揚后抑的走勢，上半年延續2020年末以來的市場熱度，下半年政策效果顯現，疊加部分企業債務違約導致購房者置業情緒回落，市場降溫明顯。

2021年，中國房地產101-200強企業緊跟市場節奏變化，順勢而為主動調整戰略把握主流需求，實現了銷售業績的穩定增長，銷售總額17085.7億元，同比增長6.8%，較全國增速高2.0個百分點；市場份額為9.4%，較上年上升了0.2個百分點。當前房地產市場調整態勢仍在深化，隨著全國市場情緒趨于穩定，部分基本面較強的城市逐漸企穩，企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲。從2021年101-200強代表房企的表現來看，區域深耕型房企實現了銷售業績的逆勢增長。未來企業需要順勢而為，業務層面持續拓展新模式、產品層面端持續強化硬實力，從而實現高質量發展。

2．把握城鎮化發展機遇，因城施策緊抓差異化需求

2021年，101-200強企業以二線、三四線為布局主戰場，布局重心逐漸向高能級城市周邊延伸，實現了銷售業績穩步增長。一方面，101-200強代表企業銷售額近九成來自二線與三四線城市，其中三四線城市與去年同期相比增幅最大。另一方面，居民收入提高與消費持續升級促進城鎮居住需求的增長，首置、首改類產品需求持續釋放，100-200強企業緊跟機遇升級產品線推出適銷產品，銷售規模再創新高。

（1）緊跟城鎮化推進步伐，聚焦城市群持續深耕

從城市等級分布來看，中國房地產101-200強企業銷售主要集中在二線與三四線城市。從30家代表企業重點項目銷售情況來看，近九成銷售來源于二線與三四線城市，其中二線城市占比65.8%，與去年同期相比增長4.1個百分點，三四線城市占比23.4%，與去年同期相比增長6.1個百分點。

從區域分布來看，中國房地產101-200強企業聚焦深耕城市群，持續擴大市場占有率，實現了銷售業績的穩步增長。從30家代表企業重點項目銷售情況來看，長三角、粵港澳、京津冀、成渝和長江中游五大城市群是其銷售額主要來源區域，貢獻占比總計達84.8%，占比較2020年增長4.5個百分點。其中，長三角地區受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早、區域內需求旺盛、市場復蘇早，銷售額依然占比最高，達到49.5%；粵港澳地區中廣州、深圳等地接連發布樓市調控新政，在調控政策影響下，雖然占比有所下降但仍是銷售熱點地區，2021年銷售額貢獻率為11.7%；京津冀地區城市群銷售貢獻率增長1.5個百分點至8.7%。

（2）緊抓市場主流需求，打造具有當地特色的個性化產品

中國房地產101-200強企業加大首置類、首改類產品的推出比例，緊跟市場主流需求加速項目去化，保證銷售業績穩步增長。一方面，當前我國仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，隨著剛需的逐漸釋放，首置類產品占比提升最大。另一方面，居民收入提高與消費持續升級促進改善型需求釋放，首改類產品占比最高。

2021年，101-200強企業把握市場主流需求，順應需求變化加推首置類和首改類產品，助力項目的快速去化。從代表企業重點項目各面積段產品的銷售占比情況來看，90平米以下的首置類產品銷售占比為18.8%，較上年增長4.4個百分點；90-140平米的首改類產品占比高達62.3%，較去年增長1.8個百分點；140-200平米的改善類產品和200平米以上的改善類分別下降3.6個百分點和2.6個百分點，占比為14.3%和4.6%。

具體結合城市等級來看，101-200強企業在一線城市加大首置類產品的供應力度，其中首置類產品占比較上年顯著增長7.9個百分點至30.5%。在二線城市中，首置類產品占比提升6.4個百分點至18.8%，90-140平米首改類產品占比提升0.2個百分點至61.2%。三四線城市首改類產品是最大需求，90-140平米的首改類產品增長9.8個百分點至68.0%。

一方面，推行系列化、標準化產品線。為提高運營效率，降低企業成本，企業推進產品線的標準化和系列化，使產品在市場優化和反復雕琢中日趨成熟，形成可復制的標準化系列產品，從而使企業在規模擴張的過程中實現快速布局、節約成本。

另一方面，以市場需求為標準，打造精細化、特色化產品線。根據各區域購房者生活習慣不同，打造本地化特色產品線，緊跟客戶需求，符合本地居民特有需求的品質人居，按風俗習慣升級增值服務以增強客戶粘性。

3．聚焦重點城市持續深耕，憑借自身區域優勢多元拓儲

2021年，101-200強企業一方面以二線及核心城市周邊三四線為重點投資區域，加大長三角布局力度；另一方面在深耕區域依靠自身資源優勢，通過舊改、城市更新、產業以及文旅等方式獲得低成本土地儲備。

（1）投資力度有所加強，重點布局二線城市

2021年受重點城市供地“兩集中”政策影響，全國300城住宅用地供求規模同比縮量，而中國房地產101-200強企業拿地規模卻有所提升。2021年，101-200強代表企業拿地金額總量為1521.1億元，同比增長6.4%。

中國房地產101-200強企業繼續強化重點城市的投資力度。從權益拿地面積來看，30家代表企業的新增土儲權益面積中超五成位于二線城市，占比為54.4%，增長9.3個百分點。熱點區域的核心二線城市有深厚的經濟基礎、常住人口的財富水平較高、對周邊人口有虹吸效應、剛需及改善型需求都有充足的支撐，能夠充分保障房企項目的去化。

長三角、珠三角熱點區域的三四線城市投資熱度上漲。總體來看，2021年101-200強企業在三四線城市拿地面積比例有所下降，占比為35.7%。其中，長三角地區的池州、金華、蕪湖，珠三角地區的汕尾、陽江，京津冀地區的保定，拿地面積同比增長均高于50%。

（2）借助深耕區域的資源優勢多元擴儲，謹慎選擇合作伙伴

2021年中國房地產101-200強代表房企拿地權益金額占比均值為68.3%，與2020年相比下降了3.1個百分點，合作拿地力度明顯增強。在金融監管和“兩集中”等政策的影響下，101-200強企業增加合作力度，以期降低風險、分攤資金成本。

此外，101-200強企業借助自身在深耕區域的品牌和資源優勢，采用舊改、城市更新、產業地產、文旅地產等方式積極擴充土地儲備。當前，房企拿地方式呈現多元化，這和“招拍掛”出讓規則要求增多、房企資金普遍緊張等有關。如珠光集團深耕粵港澳大灣區，緊抓建設發展機遇、擁有三舊改造先發布局優勢、并在多元化產業布局上成果頗多。

4．土地成本高企壓縮利潤空間，強管控提效率保增長

隨著房地產長效機制的建立，行業將較長時間內處于下行周期，地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤時代。考慮到地價是城市基礎設施和城市配套服務等城市資源的體現，具有較強的剛性，因此，營業利潤改善十分有限。長期來看，房地產行業長效機制逐步建立，房地產金融審慎監管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業利潤率可能保持在更低的水平。中國房地產101-200強代表企業應強化運營管控能力，向管理要效益，實現長足穩健發展。

（1）地價高企擠占利潤空間，盈利下行壓力較大

受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，企業盈利空間被進一步壓縮。2021年，中國房地產101-200強企業凈利潤率均值為8.9%，較上年下降0.2個百分點。

隨著房地產市場競爭日益激烈，土地成本居高不下侵蝕企業利潤空間。101-200強代表企業2021年新增土地樓面均價占銷售均價比重的均值為50.3%，同比增長了2.0個百分點。土地成本高企一定程度上擠占了企業的利潤空間。

（2）推進數字化轉型提升運營效率，簡化組織結構強化管理能力

升級管理能效，降低成本提升管理效率。101-200強企業可適度嘗試“數字化”轉型，構建精細化管控體系，將業務在線化、數據可視化、管控精細化切實落地，可以提升決策的有效性、安全性；建設財務系統、成本系統、費用系統等信息化工具和平臺，可以實現精細化管控，降低銷售費用和管理費用，以科技化、系統化的服務模式降低運營成本，同時提升客戶體驗和經營效率。

簡化結構、深耕區域打造區域優勢。101-200強企業可在市場競爭中做出快速反應，發揮靈活機動優勢。總部層面，101-200強企業實行精簡化區域管理結構。房企組織架構調整的傾向于平臺化發展，通過數字化技術平臺賦能，在精簡總部的同時，進一步明確部門職能，簡化結構，實現信息、管理扁平化，提升管理效能。

區域層面，優化區域管理結構。101-200強企業打通各部門管理路徑，加強跨部門跨專業溝通協調、信息交互、決策落地，通過總部統一協調，合理配置資源區域布局，從而達到強化區域深耕目標。通過地區公司精簡合并區域公司，簡化內部流程，提高組織效率和運營效率。

業務層面，從戰略層面統籌各多元業務發展，實現資源配置優化。一方面，房企優化業務板塊，裁撤或者合并部分業務。另一方面，新設部分業務事業部，加大業務發展力度，使業務適配總體戰略發展。如中信泰富對未來地產業務的管理將以新成立的中信城市投資發展有限公司作為平臺。

5．持續踐行企業社會責任，抗疫救災彰顯企業擔當

2021年是我國脫貧攻堅和鄉村振興戰略實施交匯的特殊時期，是接續推進全面脫貧與鄉村振興有效銜接得一年，同時又面臨疫情、災情挑戰。在這種背景下，101-200強企業作為各地區經濟增長的重要推動力和勞動就業穩定器，持續踐行企業社會責任，一方面投身到公益活動中去；另一方面，面對疫情挑戰企業出資出力，與社會各界共渡難關。

（1）出資獻力，積極參與抗疫抗災活動

面對疫情，101-200強企業快速反應，積極捐資捐物。如北京澤信控股集團自成立，始終履行企業公民義務，踐行企業社會責任，2021年面對內蒙古自治區通遼市突發的70年一遇的特大暴雪，澤信人勇擔社會責任，為當地政府有關部門捐贈價值20萬元的物資。東方今典集團累計向信陽市定向捐贈300萬元和10噸防疫物資，助力前線疫情防控。

（2）按約交付是剛性需求，政策指引助穩定市場信心

在以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標的政策要求下，交付是剛性需求。房地產業規模大、關聯上下游產業鏈條長、社會影響涉及面廣。房地產業為了實現良性循環和健康發展，開發企業保竣工、保交付都勢在必行。為了穩定市場情緒、修復市場信心，各家房企不約而同聚焦保項目交付事項。如同信地產集團牢記對業主的承諾，嚴把工程節點及品質，并在2021年正式將“保交付”確立為集團戰略之一，全力確保交付目標。

（3）緊跟碳中和腳步，推進高質量發展

“實現碳中和”是我國貫徹“十四五”發展規劃，推動高質量發展的必然要求。房地產企業未來不僅本身積極嘗試減少碳排，更能夠帶動上游節能減排，整體價值鏈實現“碳達峰”、“碳中和”。2021年，國務院出臺《中共中央國務院關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》和《2030年前碳達峰行動方案》建立“1+N”的核心指導體系，“雙碳”工作有序推進。在2022年全國住房和城鄉建設工作會議中提出要深入推進美麗宜居鄉村建設，完善智能建造政策和產業體系，推動建筑業轉型升級，大力發展裝配式建筑，落實碳達峰碳中和等目標任務。隨著“碳達峰”、“碳中和”戰略決策的深入實施，促使能源結構、產業結構和相關技術的深刻變革，推動傳統產業轉型升級，優化產業結構。房地產企業首先要評估自身碳排放量，其次是設定科學合理的減碳目標，最后需要匹配相應的減碳路徑和措施。

6．打造小而美優質房企，適度推進規模化發展

中國房地產101-200強企業應強基固本，提升自身經營能力，通過謹慎投資，開發核心產品、提升能力，制定符合自身特點的發展戰略，借鑒百強企業發展經驗，形成有特色的專屬發展路徑。101-200強企業應響應國家戰略發展需要，強化區域深耕、提升產品品質，并嘗試在城市更新、鄉村振興等領域的探索，把握發展機遇構建自身綜合實力壁壘。

（1）拓展融資渠道尋求合作模式，適度謹慎推進規模化

以史為鑒，方能行穩致遠。101-200強企業在未來的發展過程中，可在保持杠桿率、優化債務的基礎上，尋求適度的規模擴張。當前，多家高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場。

（2）以人居需求為本，全方位提升產品品質

產品定位需要解析目標客戶或目標市場需求。鎖定、細分目標市場，進行明確的產品定位是企業發展的基本內容。在核心業務的基礎上，通過市場調查、研究分析以及創新構思，結合不同地區的人文風俗習慣，明確企業產品特色、功能，區別其他產品，形成差異化競爭優勢。長春新星宇地產以“引領時代的產品力”為設計目標，設計理念上堅持以人為本、不斷創新，讓建筑設計回歸到客戶需求的本質，每個產品系都有自己相對獨立的產品基因和品牌識別，以滿足各類人群對現代生活的要求。

產品結構應適應市場需求與自身規模。前瞻市場趨勢，調整產品結構，及時推出滿足市場需求的適銷產品，是保證業績增長的保障。當行業深度調整時，企業能夠及時調整產品對策及產品模塊標準化配置，應對限價及行業下行等帶來的成本壓力，通過加強客研，細分客戶群體，逐步適度拉開不同等級產品檔次。

（3）形成區域性特色專注力，實現規模與效益的穩定增長

不同城市的產業結構、基礎設施、人口人才、調控政策和房地產市場發展階段以及市場輪動周期存在差異，房地產的區域性特征日趨明顯，城市間的分化仍在繼續，這給房地產企業跨區域規模化發展帶來新的挑戰。逆勢增長依靠區域的專注力，企業在對城市深入調研實踐后，使每一步策略能精準落子，并推出抵御行情風險的優質產品，獲得市場的認可。

首先，依托在區域專注經營的經驗，加深對政策的理解，有利于抓住市場機遇，前瞻性研判未來發展方向。其次，專注區域的企業具有資源優勢，在融資新規及集中供地政策出臺的背景下，通過區域優勢和資源，地方企業更受本地政府和金融機構的青睞，從而獲取更多發展資源。再次，專注區域深耕為企業積累了品牌口碑與客源群體信息，在市場競爭中幫助企業獲取溢價能力與品牌價值，助力產品去化和銷售增長。最后，通過長期專注地區深耕所形成的成熟、具有本地特色的產品線，當前房地產行業已度過高標準化的產品時代，由于各地購房者固有生活習慣、文化風俗不同，具有本地化特色的產品才能滿足當地人個性化的人居需求，使該類企業具備了區域市場競爭的先天優勢。

（4）充分借助自身資源優勢，可適度拓展延伸服務

中國房地產101-200強企業可依靠在深耕區域建立的品牌優勢和政商關系介入城市更新、鄉村振興等領域，強化業務運營能力，拓展服務邊界，打造新的盈利增長點。

中國房地產101-200強企業可通過承接地方政府項目助力鄉村振興，提升產品的市場競爭力，提高項目盈利水平。實施鄉村振興戰略，對于全面建設社會主義現代化國家具有全局性和歷史性意義。2021年2月，國務院直屬機構國家鄉村振興局正式掛牌；十三屆全國人大常委會通過《中華人民共和國鄉村振興促進法》；中央一號文件2021年與2022年連續兩年發布鄉村振興工作意見。房企參與鄉村振興事業，以發展鄉村產業為主要抓手，發揮自身技術和平臺優勢，充分調動產業資源，補齊鄉村人才培養與基礎設施短板，促進鄉村可持續發展。全面實施鄉村振興戰略需要完善得頂層設計，以更有力的舉措、匯聚更強大的力量來推進，同時也需要多方的努力，共同摸索鄉村振興道路。房企經過多年探索與發展，在商業、產業等領域已有所積累，房企對比其他行業，在資本、規劃、營銷、建設等層面擁有優勢，能夠更大限度地將市場、技術、信息等要素與貧困地區的資源優勢相結合，比如特色小鎮建設、鄉村旅游、教育研學示范基地、現代農業項目、民俗產業等。同時，房企可在國家政策支持的城市更新與鄉村振興等領域加大投入，開辟新的增長方向。

三、結語

2021年全國房地產市場總體表現為超預期增長，未來房地產市場仍存在發展空間。101-200強企業在疫情與政策的雙重壓力下，通過區域深耕戰略，重點布局，結合各地市場需求加推適銷產品，設計開發符合區域特點的特色化產品，從而實現銷售額穩步增長。

2021年底的中央經濟會議工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。房地產行業進入調整通道，過去”高周轉、短平快“的發展模式急需改變，未來房地產企業低負債、低杠桿的經營模式將會受到鼓勵，將是新發展模式的重要方向。101-200強企業要專注于提升運營能力，培育新動能，實現高質量發展。

一方面，101-200強企業制定合理的戰略規劃，提升企業的專業化和品牌能力。101-200強房企堅持優勢區域深耕，采用多元化手段獲取土地資源與資金，順應市場形勢緊抓主流需求，產品上，開發區域特色化產品，提升產品質量，完善服務體系，做強品牌。管理上，提高數字化運營能力，完善管理體系，引進優秀人才，增強企業綜合運營管理能力。另一方面，發揮自身資源優勢，推進服務延伸，提高業務協同效應。

編輯：123木頭人