房地產(chǎn)行業(yè)2022年春季投資策略

一、兩會政府工作報告：定調(diào)今年房地產(chǎn)市場三大重點

今年提出要“繼續(xù)保障好群眾住房需求”、“支持商品房市場滿足購房者合理需求”，兩次提 及需求，顯示出對市場的“維穩(wěn)”和“呵護(hù)”之心。“因城施策”層面，各地方陸續(xù)出臺自救政策，主要包括公積金首付比下調(diào)、公積金認(rèn)貸 不認(rèn)房、下調(diào)商貸首付比、下調(diào)房貸利率、商貸認(rèn)貸不認(rèn)房等等。

住建部表示“十四五”期間，40 個重點城市初步計劃新增 650 萬套（間），2022 年計劃新 增 240 萬套（間），持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，相關(guān)政策力度之大、影響之廣都是前所未有，萬 億藍(lán)海市場或可成為拉動投資的新馬車。（報告來源：未來智庫）

二、知古推今：14-16 年復(fù)盤與比較

（一）2014-2016 年基本面復(fù)盤

2014-2016 年樓市銷售“欲揚(yáng)先抑”。2014 年 2 月樓市銷售進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，此后持續(xù)惡化， 上半年末同比降幅擴(kuò)大至-16%，市場彌漫悲觀情緒。面對銷售持續(xù)低迷，行業(yè)對于政策放松的 預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈，隨著下半年限購限貸政策集中取消，銷售市場寒冬終過，暖春將至，銷售改善 的拐點逐漸明朗。在經(jīng)歷了 2015 年 3、4 月份樓市“小陽春”之后，銷售額及銷售面積同比回 正，銷售市場迎來新的上漲行情。經(jīng)過長達(dá)兩年的蓄力，銷售市場后勁充足，2016 年增速不減， 單月銷售額和銷售面積一路飆升至 15124.37 億元、21519.04 平方米。

房價變動相對滯后于銷售，部分時期出現(xiàn)飛速增長。受到銷售的拖累，2014 年 70 城住宅 價格指數(shù)增速快速回落，并于當(dāng)年 9 月由正轉(zhuǎn)負(fù)，在此后長達(dá)一年的時間里，同比均維持在 0 以下，房價持續(xù)下行；銷售繁榮的帶動下，2015 年 5 月價格指數(shù)同比反彈，在經(jīng)歷銷售面積和 銷售額連續(xù)半年的正增長后，年底重新開啟價格上漲行情，2016 年后房價再次拉高，同比快速 攀升至 10.65%。

土地市場修復(fù)晚于銷售市場。面對銷售持續(xù)不景氣，企業(yè)拿地和新開工動機(jī)下降，2014 年 土地市場劇烈波動，多數(shù)時間企業(yè)拿地和新開工面積呈下降狀態(tài)。2015 年銷售和房價持續(xù)修復(fù)， 但土地市場經(jīng)歷了長達(dá) 1 年的至暗時刻，土地購置面積同比全年低于-30%。進(jìn)入 2016 年以來， 拿地和新開工“一夜”修復(fù)，年初同比全部回正，后緩慢上升，截至周期末逐步回升至 2.14%、 12.53%。

開發(fā)投資額始終處于上行態(tài)勢。市場下行階段，開發(fā)投資額依舊維持大于 1%的速度快速 增長；隨著新開工面積于 2016 年 2 月同比轉(zhuǎn)正，開發(fā)投資增速隨之再度增加，之后受拿地與新 開工雙重影響，投資額上行較為溫和。

銷售需求率先釋放，土地市場弱勢修復(fù)。復(fù)盤 2014-2016 年房地產(chǎn)市場，銷售需求率先釋 放，帶動房價、土地市場、開發(fā)投資依次回暖。具體來看，銷售隨著限購、限貸政策放松，前 期累積的購房需求迅速率先釋放，樓市銷售一路向好；2015 年底月銷售面積為 19242.23 萬平方 米，大于新開工面積 13885 萬平方米，市場供不應(yīng)求，房價快速上漲。由于銷售旺盛、房價快 速增長，新開工和拿地在滯后房價拐點半年后持續(xù)改善；開發(fā)投資額增長速度受到土地市場的 影響弱勢修復(fù)。

（二）2014-2016 年板塊行情復(fù)盤

板塊收益方面，房地產(chǎn)板塊絕對收益在 2013-2016 年間呈現(xiàn)整體上行、階段波動的趨勢。 另設(shè)“房地產(chǎn)相對表現(xiàn)倍數(shù)=房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)/滬深 300 指數(shù)”，計算相對表現(xiàn)倍數(shù)的累計收益， 作為房地產(chǎn)行業(yè)相對滬深 300 的收益。自 2009 年起房地產(chǎn)政策一直處于收緊狀態(tài)，隨著銷售轉(zhuǎn) 負(fù)，行業(yè)基本面見底，放松調(diào)控、政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，帶動資本市場持續(xù)看好房地產(chǎn)行 業(yè)，2014 下半年收益率開始高于市場整體水平。伴隨政策落地，板塊絕對收益不斷攀升至 198.09%，實現(xiàn) 100%以上的高累計收益，比滬深 300 基準(zhǔn)收益率上浮 65%左右。2016 年初，房 價同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，急速攀升至 10%附近，樓市火爆下政策調(diào)控預(yù)期逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)估值 開始逐步下降，相對正收益隨著收窄。

（三）今昔對比：2021 年至今基本面指標(biāo)全線下行

樓市銷售“冰火兩重天”。步入 2021 年以來，舊周期結(jié)束的拐點日益明朗。上半年銷售熱 度持續(xù)處于高位，下半年急轉(zhuǎn)直下，從 7 月開始進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，形成“尖錐”走勢，銷售金 額同比斷崖式下降至-17.78%，銷售面積同比下降至-15.64%，景氣度已經(jīng)差于 2010 年以來任何 時期。本輪下行周期相較于 2014-2015 年降速更快，銷售增速進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間縮短了半年左右 的時間。自 2021 年 8 月到達(dá)底部區(qū)域后，銷售面積及金額同比增速在-20%附近不斷震蕩，調(diào) 整持續(xù)時間相對更長。

房價增速連續(xù)下降，持續(xù)時間將近 2 年。70 城住宅價格指數(shù)同比于 2020 年 2 月便已呈現(xiàn) 總體下滑態(tài)勢，面對銷售面積半年內(nèi)下降 8.74%，房價小幅反彈又重拾跌勢，月銷售均價由 2021 年初 11030 元/平方米下降至 2021 年末 9512 元/平方米，降幅為-13.76%。本輪房價波動可類比 2014-2015 年價格指數(shù)的走勢，但目前尚未進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，同比下降的持續(xù)時間也相對更長。

土地市場也同樣經(jīng)歷了“一秒入冬”。上半年在樓市火熱的煽動下，土地市場持續(xù)升溫。 下半年土地市場成交冷淡，截至 12 月底，土地購置面積同比已低于-33%；單月新開工面積在 16000 萬平方米附近振蕩，處于自 2017 年以來的歷史低位。從數(shù)值上看，拿地和新開工情況趨 同于 2015-2016 年土地購置及新開工走勢；從趨勢上看，目前依舊處于下行區(qū)間，拿地和新開 工情況更趨同于 2013-2014 年土地購置及新開工情況。

開發(fā)投資“下臺階”。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在過去的幾年里具有很強(qiáng)的韌性，但本輪周期 中出現(xiàn)了“下臺階”式的下降，在偏弱的施工和土地成交的帶動下，開發(fā)投資額同比在一年內(nèi) 從 38.3%下降低至 4.4%，目前到達(dá) 0 附近。

房價率先預(yù)警，銷售、拿地、開發(fā)投資共同變化。本輪周期走勢與 2014-2016 年市場表現(xiàn) 呈現(xiàn)高度一致性。不同的是本輪周期中房價率先預(yù)警，自 2020 年年初已率先呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，價 格指數(shù)同比在大于 0 的范圍內(nèi)持續(xù)下降，銷售、拿地與開發(fā)投資變動較為一致，其中拿地和新 開工面對下行壓力，反應(yīng)更為劇烈。

（四）今昔對比：板塊迎來相對正收益

板塊收益方面，房地產(chǎn)板塊絕對收益初具“W 型”底，在銷售、拿地雙低的情況下，政策 表態(tài)偏暖，放松力度加大，估值修復(fù)不斷達(dá)成共識，絕對收益向上突破。而相對收益情況類似 于 2013.02-2014.04 板塊表現(xiàn)。在“房住不炒”的背景下，市場監(jiān)管日益趨嚴(yán)，隨著基本面不斷 下行，政策改善預(yù)期加強(qiáng)，收益率開始高于市場整體水平。（報告來源：未來智庫）

三、當(dāng)前政策演繹到哪一步？

（一）房地產(chǎn)的周期往復(fù)史

2005 年以前，受人口紅利、房改政策紅利、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的共同作用，房地產(chǎn)行業(yè)基 本面長周期向好，此后受政策調(diào)節(jié)影響，小周期分化凸顯。到目前為止，大致每三年左右可劃 分為一個小周期。第一個小周期從 2005 年 5 月房價同比下降起，到 2008 年 8 月，共歷時 38 個月；第二個小周期從 2008 年 9 月房價負(fù)增長開始，到 2011 年 12 月，共歷時 40 個月；第三 個小周期從 2012 年 1 月起，到 2015 年 3 月，歷時 39 個月；第四個小周期從 2015 年 4 月開始 一直持續(xù) 2021 年，不同于以往平均三年一個小周期的規(guī)律，各線城市周期位置出現(xiàn)分化是導(dǎo) 致本輪小周期呈現(xiàn)出周期性延長的原因所在。我們認(rèn)為 2022 年為房地產(chǎn)新周期的起點，新周 期的特點為波動減小、時間拉長、城市分化。

前幾輪的房地產(chǎn)周期中，調(diào)控政策在控房價與穩(wěn)增長之間往復(fù)，政策工具種類多樣化。 房地產(chǎn)的政策調(diào)整的核心邏輯在于“保經(jīng)濟(jì)”與“保民生”之間的博弈，在房價飆升時期，中 央為保民生通常先于地方收緊政策，而在市場下行時期，地方財政承壓，為保經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出地方 先于中央放松的規(guī)律。在房地產(chǎn)成長的 20 年間，一方面行業(yè)歷經(jīng)迅猛發(fā)展已成為我國經(jīng)濟(jì)的 支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大帶動作用，另一方面政策松緊與樓市表現(xiàn)相互影響， 房價整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)控先后動用了貨幣、信貸、稅費、土地、限購等各類措施， 貨幣政策通過首付比例、貸款優(yōu)惠利率直接調(diào)節(jié)購買力大小，但通常會出現(xiàn)時滯；財稅土地政 策則從供給端影響市場行情，土地政策對于一二線與三四線城市的作用效果具有差別，在三四 線城市土地供給增加的同時一二線城市卻面臨土地緊張的局面；限購、人才引進(jìn)等行政措施則 表現(xiàn)為短期效果顯著。

（二）銷售同比為政策調(diào)控的先行指標(biāo)

通過梳理政策調(diào)控拐點與行業(yè)各基本面指標(biāo)周期位置的對應(yīng)關(guān)系，可以看出銷售面積、銷 售金額以及住房價格指數(shù)同比增速與政策變動的關(guān)系較為緊密，土地購置面積、新開工面積以 及開發(fā)投資額除了受到政策調(diào)控的影響，還取決于房企自身對未來的預(yù)期判斷，相比之下與政 策的關(guān)聯(lián)度較小。具體來看，銷售面積及金額同比增速達(dá)到峰值及之后一個季度內(nèi)，政策通常 由寬松轉(zhuǎn)為收緊調(diào)控，反之，當(dāng)銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)后兩個月內(nèi)，為刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，政策開始 逐步放松。

（一）14-16 政策復(fù)盤梳理

隨著基本面下行壓力加大，中央和地方層面相繼出臺放松樓市政策。中央層面，2014 年 9 月 30 日央行出臺首套房認(rèn)定新規(guī)則，規(guī)定“首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍”并由 之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，算是真正意義的寬松開始，隨后各大商業(yè)銀行出 臺細(xì)則支持住房貸款需求。2015 年 3 月 30 日央行宣布下調(diào)公積金首付比最低至 20%；8 月 25 日央行宣布降準(zhǔn)降息；9 月 30 日，不限購城市首套房商貸首付比下調(diào)至 25%。2016 年 2 月， 央行宣布不限購城市商貸首付比下調(diào)至 20%。

地方層面，公積金首付比下調(diào)是地方最先啟動的寬松，也是最多城市響應(yīng)的政策，據(jù)我們 統(tǒng)計，2014-2016 年期間共有 120 余個城市先后調(diào)整公積金首付比。期間，限購放松的城市數(shù) 量大約為 40 個，其中不乏一些熱點城市，如杭州、寧波、南昌、廈門等等。在下調(diào)房貸利率方 面，2015 年北京、上海、廣州等一線城市紛紛降低公積金貸款利率。

（二）未來政策演繹路徑剖析與推演

可以看到，2014-2015 年，中央和地方政策調(diào)整的頻率之快，范圍之大，手段之廣。據(jù)不 完全統(tǒng)計，年初至今各城市政策寬松調(diào)整 20 余次，對比來看，各個維度的寬松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 站在當(dāng)前時點，我們認(rèn)為“穩(wěn)增長”的主線將貫穿全年，目前無論從中央還是地方層面的表態(tài)， 托底市場之意顯而易見，但在“房住不炒”的大框架下，政策寬松的幅度和節(jié)奏較以往偏弱。

現(xiàn)在政策已經(jīng)從供給側(cè)向需求側(cè)過度，目前落實的供給側(cè)支持政策的包括：恢復(fù)信貸投放節(jié)奏、 支持企業(yè)收并購、AMC 參與房企風(fēng)險化解、并購貸、保障房不計入三道紅線、全國預(yù)收資金 管理辦法出臺等等，需求側(cè)支持政策包括：因城施策層面的下調(diào)公積金首付比、下調(diào)商貸首付 比、公積金認(rèn)貸不認(rèn)房、商貸認(rèn)貸不認(rèn)房、熱門城市下調(diào)房貸利率等等。

當(dāng)前政策演繹到哪一步？我們給出的答案是目前處于政策寬松初期，一切政策工具還在孕 育。我們對未來演繹路徑進(jìn)行了推演：底層路徑，本次政策托底是自下而上的，目前還是處于 政策孕育期，在基本面下行壓力不斷加大下，出臺政策放松的城市數(shù)量和使用的政策工具將不 斷增多。頂層路徑，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是“穩(wěn)增長”的重要托底工具，未來不排除中央層面 出臺下調(diào)首付比、修改認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)則、繼續(xù)降低 5 年期 LPR 的可能，“穩(wěn)增長”的政策力度和 空間可以期待。另外“穩(wěn)增長”的實現(xiàn)首先要“化風(fēng)險”，行業(yè)供給側(cè)改革還在途中，站在當(dāng)前 時點，我們主要關(guān)注兩個供給側(cè)改革的驗證結(jié)果：1）一、二輪土拍的市場情況；2）房企收并 購和風(fēng)險化解進(jìn)展，以上兩點直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)房企中長期盈利修復(fù)邏輯和行業(yè)格局變化。

四、保障性租賃住房全梳理

（一）我國現(xiàn)代住房保障體系發(fā)展歷程

我國現(xiàn)代住房保障體系發(fā)展總體歷經(jīng)了四個階段，不同時期的側(cè)重點有所差異。 自我國城鎮(zhèn)住房制度改革全面啟動以來，我國住房保障體系開始由福利分房向市場化、貨 幣化轉(zhuǎn)變，并深受政策青睞。根據(jù)不同時期發(fā)展的側(cè)重點不同，目前我國住房保障體系總體歷 經(jīng)了四個階段，具體情況如下：

（一）第一階段：1994~2007 年，該階段為我國現(xiàn)代住房保障體系的初步形成階段，政策 側(cè)重于經(jīng)濟(jì)適用房。

1994 年 12 月，建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組以及財政部聯(lián)合頒布《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)管理辦法》，明確提出以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，加快經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)，標(biāo)志著我國現(xiàn)代化住房保障體系開始建立。此后，1999 年 4 月和 2006 年 5 月分別出臺 了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，旨在將廉租 房和限價房作為補(bǔ)充住房保障體系的重要一環(huán)。

（二）第二階段：2008~2013 年，該階段為我國現(xiàn)代住房保障體系的發(fā)展時期，公租房（包 含廉租房）和棚戶區(qū)改造是政策扶持的主要對象。

2007 年 8 月，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，初步形成了 包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造等住房保障制度和建設(shè)思路。2009 年和 2010 年分別 出臺的《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住 房的指導(dǎo)意見》，成為我國公租房和棚戶區(qū)改造發(fā)展的標(biāo)志性文件。此后，國家出臺《關(guān)于公 共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，正式將廉租房和公租房并軌執(zhí)行，公租房成為租賃 型住房保障的核心。

（三）第三階段：2014~2018 年，棚戶區(qū)改造成為住房保障體系建設(shè)的絕對主力，其他類 型住房保障項目建設(shè)明顯減弱。

由于廉租房和公租房具有很強(qiáng)的民生屬性，盈利能力不佳，導(dǎo)致市場主體進(jìn)入門檻高、財 政負(fù)擔(dān)重，因此棚戶區(qū)改造將成為下一階段住房保障體系建設(shè)的主力。國家通過出臺《國務(wù)院 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》 和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》 等多項文件明確棚戶區(qū)改造的完成任務(wù)，國家亦在金融、土地、審批等多方面予以支持，為棚 戶區(qū)改造推進(jìn)助力。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)，2016 年至 2019 年底，全國棚改開工 2157 萬套，超額完成我國“十三五”規(guī)劃綱要明確的目標(biāo)任務(wù)。

（四）第四階段：2019 年至今，保障性租賃住房成為我國住房保障體系建設(shè)的主要發(fā)力 點。

隨著政府隱性債務(wù)管控的增強(qiáng)，棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)呈現(xiàn)斷崖式弱化，并逐漸進(jìn)入收官階段。 在此期間，國家提出加快改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)并出臺《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作 的指導(dǎo)意見》，但受各種因素影響，其并未成為此階段我國住房保障體系建設(shè)的主力。2017 年 住建部提出，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。但由于利潤率低、投資回收期 長，企業(yè)參與租賃住房建設(shè)的積極性不高。2020 年 10 月，“十四五”規(guī)劃提出，擴(kuò)大保障性租 賃住房供給。

2021 年，我國將 40 個城市納入保障房試點，大力發(fā)展保障性租賃住房。2021 年 6 月，國 務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地、財稅、金融等方面明確保障性租 賃住房的支持政策。2021 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示，“要堅持租購并舉，加快發(fā)展長租 房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。進(jìn)入 2022 年， 支持保障性租賃住房發(fā)展的政策暖風(fēng)不斷。2 月 8 日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明 確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。2 月 25 日，《關(guān)于銀行保險機(jī) 構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》出爐，鼓勵國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機(jī)構(gòu)、信 托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。從中央到地方多項政策相繼發(fā)布，2022 年或?qū)?稱為保障性租賃住房發(fā)展最為快速的一年，符合條件的新市民、青年人等群體有望通過保障性 租賃住房大大解決住房困難問題，我國逐步形成了以保障性租賃住房、公共租賃住房、以及共 有產(chǎn)權(quán)房為主的住房保障體系。 今后，保障性住房作為住房供應(yīng)體系的重要補(bǔ)充，成為促進(jìn) 房地產(chǎn)良性循環(huán)、構(gòu)建租購并舉新發(fā)展模式的關(guān)鍵。

（二）預(yù)計“十四五”期間保障性租賃住房籌建 1041 萬套

2021 年 6 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確了保障性租 賃住房對象標(biāo)準(zhǔn)，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不 超過 70 平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體 條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前公布“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)的省份有 6 個，一 線城市 4 個，二線城市 20 個，三線城市 13 個。由于保障性住房建設(shè)主要集中在人口凈流入的 大城市，我們選取國家統(tǒng)計局口徑下的 70 個大中城市作為主要建設(shè)城市，70 大中城市中包括 4 個一線城市、31 個二線城市、35 個三線城市，其中已經(jīng)公布建設(shè)套數(shù)的城市包括北上廣深 4 個一線城市，20 個二線城市。我們采取已知樣本加總和未知樣本估算的方法增加測算準(zhǔn)確性， 根據(jù)已公布建設(shè)套數(shù)的城市作為樣本，分別計算一二三線城市建設(shè)套數(shù)均值，未知樣本分別乘 以相應(yīng)均值得到“十四五”期間計劃建設(shè)套數(shù)，并將已知樣本套數(shù)和未知樣本測算套數(shù)加總， 得到全國“十四五”期間預(yù)計建設(shè)保障性租賃住房總套數(shù)。經(jīng)測算得到，“十四五”期間全國預(yù) 計建設(shè)保障性租賃住房 1041 萬套。

（三）預(yù)計“十四五”期間保障性租賃住房投資額為 2.38-2.65 萬億

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021 年全國 40 個城市新籌集 94.2 萬套，由于保障性租賃住房處于規(guī)劃 建設(shè)初期，我們預(yù)計 40 城的籌集總量大致等于全國籌集總量。據(jù)上文我們測算“十四五”期間保 障性租賃房總籌集套數(shù)為 1041 萬套，其中 2021 年新籌集套數(shù)為 94.2 萬套，剩余 946.8 萬套 按：

情形一：按照“4、3、2、1”的節(jié)奏在 2022-2025 年開工完成，每年的建設(shè)套數(shù)分別為 363、 272、181、91 萬套。

情形二：2022 年按計劃完成 240 萬套，剩余 667 萬套按“3、3、3”節(jié)奏開工完成，每年建 設(shè)套數(shù)為 222 萬套。

假設(shè)：

a．規(guī)定保障性租賃房每套面積為 70 平方米，2021 年建設(shè)成本為 3800 元/平米，每年增速 g=3%。

b．t 年新開工的保障性租賃住房，按照“4、3、3”的節(jié)奏分 3 年建設(shè)完成。

根據(jù)以上假設(shè)，我們得到如下的測算結(jié)果：在第一種情形下，2022 年保障性租賃住房投 資額為 4925 億元，對房地產(chǎn)投資拉動 3.34%，“十四五”期間保障性租賃住房投資額為 2.65 萬億 元；在第二種情形下，2022 年保障性租賃住房投資額為 3404 億元，對房地產(chǎn)投資拉動 2.31%， “十四五”期間保障性租賃住房投資額為 2.38 萬億元。

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