中國房地產(chǎn)市場2018年回顧與2019年展望

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內(nèi)容提要：

世聯(lián)行最新的研究報告對中國房地產(chǎn)市場做了深入分析和解讀。以下是其主要觀點介紹：

主要內(nèi)容：

一、現(xiàn)實

2018 年，行業(yè)15 萬億收官，又創(chuàng)高峰。

全年商品房銷售額15.0 萬億，同比增長12.2%，其中銷售面積17.2 億m²、同比 增長1.3%，年末銷售均價8,737 元/m²、同比增長11.3%。待售面積5.2 億m²， 同比下降11.0%，新開工面積20.9 億m²、施工面積82.2 億m²、竣工面積9.4 億m²，分別同比增長17.2%、5.2%和-7.8%，從數(shù)據(jù)看來形勢喜人。

2018 年，政策頻繁的微調(diào)延續(xù)，年末略有松動。

從年初蘭州部分區(qū)域限購調(diào)整，到二季度政策小高潮，上半年調(diào)控以各類微調(diào) 為主，首套房認定調(diào)整、房貸利率持續(xù)上浮、公積金門檻提高陸續(xù)出臺;房地 產(chǎn)市場各類頻繁整頓中夾雜著各地愈演愈烈的人才導入政策，以及意料之中的 降準，購房從連夜排隊發(fā)展到“500 萬蹲”，客戶買房除了要看產(chǎn)品還要看緣分。

下半年公積金額度不斷上調(diào)、用地指標流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大、房貸利率增速持續(xù)放緩， 渡過三季度政策加碼的尾聲后，以廣州放開限價為第一槍，試探性的政策向上 微調(diào)于年末到來。五限政策(限購、限貸、限售、限價、限商)的出臺進入尾聲， 全年共錄得86 宗，一至四季度分別為20 宗、33 宗、33 宗和0 宗，全年總量 比2017 年下降63.4%，按季度分別下降59.2%、67.0%、36.5%和100.0%;11 月房貸利率松動跡象明顯，以部分商業(yè)銀行為首的下調(diào)上浮比例為開端，至年 末已有多家銀行對首套房貸款執(zhí)行上浮5%-10%，比年中的15%甚至20%有了 明顯的下降。

抑制政策出臺力度持續(xù)放緩，從單一的抑制向保壓并舉過渡，不僅是城市之間 有保壓之別，城市內(nèi)部政策也遵循著“房住不炒”持續(xù)深化。四季度確立政策 底，但并不意味著又一輪的托舉將再現(xiàn)，我們更愿意闡述為:支持居住，遏制 投機。

在此紛繁亂眼的環(huán)境中，市場仍然持續(xù)向上，再創(chuàng)新高的市場背后，有著一些 值得關(guān)注的事實:

特征一:高位增長，量價背離

熱點城市調(diào)控手段延續(xù)2017 年的強硬，限購限貸幾乎為一二線城市“標配”。總體來看，調(diào)控手 段除五限外，金融、社保、公積金等手段繼續(xù)保持，大部分城市在2017 年出臺的調(diào)控政策在2018 年全年充分顯現(xiàn)影響，加之四季度棚改貨幣化安置縮減等都進一步削弱了購買力;城市銷售量跌價 穩(wěn)雖是主流，但不同城市群大區(qū)之間，庫存與銷售分化加劇。

特征二:土拍回落，流拍高走

土地供應(yīng)從全國齊步走的增供應(yīng)演變?yōu)橛性鲇袦p，從價高者得走向搖號、熔斷、限價、自持、資金 審核細則更替。土儲不足倒逼土地成交價格上行的形勢已進入尾聲，地價漲幅與溢價已收窄;除了 按需供給的新原則外，租賃用地大規(guī)模落地和集體用地租賃入市也開創(chuàng)了土地利用新模式。

特征三:業(yè)績無憂，回款見肘

自2017 年全年政策頻繁落地，房地產(chǎn)市場確立進入下行周期。與過去不同的是，本輪的下行周期 降速緩慢而平穩(wěn)，不再有以往大起大落的，縱觀前幾輪周期，銷售額增速從頂峰下降至負增長，間 隔都在1 年左右，而本輪自2016 年9 月開始的下行趨勢至今已歷時逾2 年，至4 季度銷售額仍然 有兩位數(shù)的增長，銷售面積也才剛開始負增長。兩次中央經(jīng)濟會議不再提及房地產(chǎn)頗有深意，我們 更關(guān)心目前開發(fā)商的經(jīng)營情況如何，現(xiàn)金情況如何。技術(shù)上來說，在上市公司的會計準則之下，開 發(fā)商結(jié)算周期存在滯后，并且上市開發(fā)商全年結(jié)算集中在四季度，三季度的財務(wù)指標一則粗略二來 有一定偏頗，并不能全面地反映情況。因而開發(fā)商的年報數(shù)據(jù)才是我們真正需要的，可惜年報需要 等到3 月之后。

即便如此，我們還是希望從三季報中獲得關(guān)于收入、費用、利潤、回款和債務(wù)的信息

特征四:預(yù)期降溫，風險激增

二、預(yù)言 《大成若缺 大盈若沖》

2018 年，我們看到許多熟悉的場景:政策從嚴執(zhí)行、瘋狂的地價房價有效回落、貫徹差異貸款政策、 一二手房價格倒掛、融資受限利潤下滑、市場交易熱度向下、資金鏈吃緊，銀行停貸各大開發(fā)商勒 緊褲帶過日子，這一切都與2008 年那樣相似。

2019 年開局，面臨的是與以往完全不一樣的場景，行業(yè)過去30 年持續(xù)增長的支撐是居民部門杠桿 水平低、房企快周轉(zhuǎn)高杠桿和住房商品化，這些條件有了變化。

破90 萬億之后，經(jīng)濟需要房地產(chǎn)穩(wěn)定

2018 年國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，貿(mào)易保護主義抬頭，全球經(jīng)濟增速放緩。中國GDP 突破90 萬億， 而增速從一季度6.8%降至四季度6.4%，全年增速6.6%，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)降中向穩(wěn)的態(tài)勢。展望2019， 全球增速放緩，作為全球貿(mào)易金絲雀的韓國出口數(shù)據(jù)于12 月超預(yù)期降至-1.2%，與一致預(yù)期的2.5% 大相徑庭，全球需求疲軟比預(yù)想之中要嚴重得多;時隔十年，金融海嘯的余震似乎即將到來。

(1)全球經(jīng)濟放緩，輪動加息或?qū)㈤_始

a) 美國經(jīng)濟觸頂，加息進入尾聲

b) 歐元區(qū)增長阻力將褪，貨幣政策正常化大概率持續(xù)

c) 英國脫歐協(xié)議大概率達成，從緊的貨幣政策未有支撐

d) 日本經(jīng)濟持續(xù)萎縮，貨幣政策調(diào)整空間有限

e) 新興市場增速下滑，被動加息保穩(wěn)定

(2)國內(nèi)經(jīng)濟有向穩(wěn)能力，房地產(chǎn)仍需保穩(wěn)定

a) 基建上揚可期，地方融資待創(chuàng)新

b) 限產(chǎn)松跑單推，制造業(yè)上行動力待定

c) 服務(wù)消費拉經(jīng)濟，新一輪刺激有看點

1 億人落戶的任務(wù)，搶人大戰(zhàn)高潮未至

2018 年，圍繞國家“再落戶1300 萬人”、“繼續(xù)落實1 億非戶籍人口在城市落戶”的方針，各地“搶人”動作愈發(fā)頻密;全年共錄得人才引進、落戶放寬政策55 條，其中10 條為省級及以上政策，45 條為城市具體政策，涵蓋內(nèi)容之廣、力度之大更甚2017。常規(guī)的降低學歷門檻至大專、中專已 不足為奇，3 省23 市降低學歷門檻;住房保障也是標配，3 省31 市提供相應(yīng)住房保障;各類補助、 現(xiàn)金獎也屢見不鮮，2 省16 市對高端人才、急需人才、戰(zhàn)略人才等給予高額獎勵，西安開出每人每 年15 萬的安家補助、洛陽可選一次性100 萬或每月4,000 元、柳州引進人才最高補貼更達到了令 人乍舌的500 萬;除此之外還有安排子女入學的，比如吉林、三亞、太原、珠海;更令人暖心的是 海南、新余、漳平三市，人才落戶還可以由地方政府安排配偶的工作，實現(xiàn)一人落戶全家受惠。

繞不過的29.1%剪刀差和7 千億債務(wù)

(1)開工竣工剪刀差，大量貨值在路上

政策到期在即，新供應(yīng)模式可期

在本輪周期的尾端，需要回顧這一輪周期的調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)限購政策期限將滿。這一輪調(diào)控政策前前后后涉及近百個城市，二線城市中最早參與的城市如杭州、合肥、蘇州、武漢等，已先后進入釋放期。

2018 年合肥住宅市場冰火兩重天，限價盤每開每罄，高價盤持續(xù)站崗、優(yōu)惠折扣最多已經(jīng)到7 折， 土地流拍量創(chuàng)五年新高，樓面價基本回到15 年，本土房企抄底拿地、合作開發(fā)拿地越來越多。經(jīng)歷 市場2017 的冰點，購房者回歸理性之后不再追高，客觀存在的住房需求釋放，以住為目的購房推 動成交量上揚。

進入釋放期的城市，都意味著前期被抑制的購買力集中釋放，在此我們不必介意實際釋放到底是在5 月還是8 月，因限購之初引起恐慌導致部分有資格意向不明確的購買力急于上車釋放，限購期限 將至時被抑制的購買力會提前準備踩點成交，促成階段性的持續(xù)上揚，因而我們更關(guān)注的是目標期 間前后的表現(xiàn)，詳細邏輯和表現(xiàn)在已在去年年報中論述，在此不再贅述。

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編輯：流星雨