養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)深度報告：萬億藍(lán)海市場，云南得天獨厚

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：老齡化催生萬億藍(lán)海市場

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨老齡化進(jìn)程而逐漸發(fā)展起來的一個重要產(chǎn)業(yè)，是為老齡群體提供生命健康養(yǎng)生服務(wù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)按需求不同可以分為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老旅游業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、保險金融業(yè)等細(xì)分市場；據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計，2018 年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模達(dá) 6.57 萬億，預(yù)計 2022 年達(dá) 10.29 萬億，復(fù)合增長率高達(dá) 11.9%，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個萬億藍(lán)海市場。

（一）我國全面步入老齡化，催生巨大養(yǎng)老市場

1、我國已全面步入老齡化

一般認(rèn)為當(dāng)一國 65 歲以上人口占比超過 7%，即進(jìn)入“老齡化”社會；當(dāng) 65 歲以上人口占比超過 14%，即進(jìn)入深度老齡化社會。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2002 年我國 65 歲以上人口達(dá) 9420 萬人，占總?cè)丝?7.3%，正式進(jìn)入老齡化社會。2018 年我國 65 歲以上人口為 16658 萬，占比高達(dá) 11.9%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國老年撫養(yǎng)比（非勞動年齡人口中老齡人口與勞動年齡人口之比）自 1990 年以來持續(xù)提升，2018 年末老年撫養(yǎng)比為 17%。社會養(yǎng)老壓力大增，我國已全面進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨巨大的發(fā)展前景。

2、我國老齡化進(jìn)程仍在加快

老齡化是一個動態(tài)過程，建國以來我國共經(jīng)歷了三次嬰兒潮，分別是：①建國后（1949-1957）；②三年自然災(zāi)后（1962-1971）；③改革開放后（1982-1992）；到 2019 年其中第一、二次嬰兒潮對應(yīng)的人群年齡中數(shù)分別為 65 歲、53 歲，已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡人口。遵從人口增長慣性，結(jié)合中國人口金字塔現(xiàn)狀，未來幾年我國必然迎來老齡化的加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨巨大的發(fā)展空間。

（二）首批中產(chǎn)階級步入老齡，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來高收入群體

我國首批中產(chǎn)階級即將步入退休年齡。目前，我國首批中產(chǎn)階級（指在改革開放后首批工薪階層，具備相當(dāng)積蓄的群體）主要集中在 50 歲至 65 歲這個區(qū)間，亦是我國第二次嬰兒潮主要群體（見圖 3）。首批中產(chǎn)人群多是在改革開放后步入工作崗位，充分享受過去 40 年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展紅利，財富積累充足，社會負(fù)擔(dān)較小，是未來 10 年養(yǎng)老消費的主力；現(xiàn)階段我國高凈值人群中 50 歲以上人群占比高達(dá) 27%，反映出過去三十多年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展造就了以 60 后、70 后為核心的高凈值群體，隨著這部分群體步入老齡人口，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來巨大的人口紅利。

（三）中國家庭結(jié)構(gòu)變革，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化成為剛需

伴隨著人口老齡化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國家庭結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯變化。傳統(tǒng)幾世同堂的大家庭格局正在被小型化的家庭單位取代，3 人及以下家庭占比逐漸提升，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的條件越來越不具備。從家庭層面來看，我國傳統(tǒng)家庭的居家養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，這為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模化創(chuàng)造了先決條件，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)越來越成為全社會的剛需。

二、對比國際，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大

（一）全球已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會

根據(jù)聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)（老齡化率大于 7%），截至 2017 年全球 65 歲及以上人口已占總?cè)丝诘?8.70%，全球已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會。

從全球老齡化發(fā)展趨勢來看，老齡化程度同該國發(fā)展水平密切相關(guān)。一般來說，經(jīng)濟(jì)體越發(fā)達(dá)，老齡化越嚴(yán)重。從全球主要國家來看，2015 年日本老齡化率 26.4%（65 歲以上人口占比，下同）、意大利 22.8%、芬蘭20.3%、德國 21.1%、葡萄牙 20.0%、俄羅斯 19.3%、美國 14.7%。全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷了老齡化過程，全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大。

從全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，養(yǎng)老行業(yè)已發(fā)展成規(guī)模龐大、舉足輕重的產(chǎn)業(yè)。2015 年歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)占 GDP的比例高達(dá) 28.5%，美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比例為 22.3%，對比國際我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍比較小，2015 年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模僅為 4.1 萬億，占 GDP 比重的 7%，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

（二）美國現(xiàn)狀：老齡化率持續(xù)上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來二次騰飛

1、美國老齡化問題持續(xù)加重

1960 年，美國 65 歲以上老人占比達(dá)到 7%標(biāo)志著美國正式進(jìn)入老齡化社會。預(yù)計到 2030 年，美國老年人口比重將大幅提升至 20%，美國老齡化問題持續(xù)加重。

2、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展

自 1960 年美國進(jìn)入老齡化社會以來，美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展。從最初的慈善型養(yǎng)老機構(gòu)，到業(yè)余型社區(qū)服務(wù)中心，再到標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)，美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了市場化轉(zhuǎn)型，成為美國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。截至 2015 年，美國養(yǎng)老服務(wù)消費規(guī)模已達(dá) 3.88 萬億美元，占 GDP 比重 22.3%。我們重點研究一下美國養(yǎng)老地產(chǎn)以及以房養(yǎng)老模式。

（1）社區(qū)養(yǎng)老——全產(chǎn)業(yè)鏈共贏

受政府政策的刺激，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速。1959 年，綜合住房法案頒布，極大地促進(jìn)了非盈利養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展；1965 年的醫(yī)療照顧和援助法案促使美國實行醫(yī)療補助制度，催生了許多私營養(yǎng)老機構(gòu)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)受益頗多。經(jīng)過多年的探索，美國已形成以政府補助、壽險、私募基金、REITs 為上游，開發(fā)商、運營商為中游，社交平臺、文化娛樂產(chǎn)業(yè)為下游的產(chǎn)業(yè)鏈。

上游：與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、回報周期長、資金流動性弱。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保險資金中約有 80%以上為壽險資金，壽險資金中約 48%是 20 年以上的長期資金，25%為 5～20 年的中期資金，與養(yǎng)老社區(qū)的投資回報期十分匹配。將壽險融入養(yǎng)老社區(qū)中，可以為社區(qū)建設(shè)和運營提供資金來源，充分利用壽險的經(jīng)驗和優(yōu)勢，提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，使壽險資金獲得豐厚回報。同時，房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)擴(kuò)寬了養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的融資渠道，而且為 REITs 提供了良好的投資標(biāo)的。

中游：養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商根據(jù)運營商或投資商的要求為其開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按照約定的價格賣給運營商或投資商，運營商或投資商以擔(dān)保的形式為開發(fā)商提供一些融資便利。也有一些運營商充當(dāng)開發(fā)商的角色，但是在開發(fā)和運營過程中造成資金鏈條過長，增加了風(fēng)險，因此產(chǎn)生了開發(fā)外包的趨勢。

從運營商的角度看，按照服務(wù)類別，養(yǎng)老社區(qū)分為四類，活躍長者社區(qū)(Active Adult Housing)、生活自理型社區(qū)(Independent Living)、生活協(xié)助型社區(qū)(Assisted Living)和專業(yè)護(hù)理型社區(qū)(Skilled Nursing)。老人可以根據(jù)自己的需求選擇社區(qū)模式，每種模式的社區(qū)針對不同的老年人群提供相應(yīng)的基本服務(wù)。各類社區(qū)對老年群體的定位不同以防止產(chǎn)生競爭。根據(jù)老人所需的護(hù)理程度的不同，各個社區(qū)收取的費用也不相同。

養(yǎng)老社區(qū)收入大部分來自于提供護(hù)理服務(wù)。首先如果護(hù)理服務(wù)在社保的覆蓋之下，則費用由社保承擔(dān)；其次如果老人的日常生活行為滿足自身所購買的商業(yè)長期護(hù)理險要求的，由保險公司承擔(dān)；其余由個人承擔(dān)。

下游：養(yǎng)老社區(qū)的成功經(jīng)營也催生其下游產(chǎn)業(yè)鏈健康發(fā)展，最主要是老年人相關(guān)的社交平臺以及文化娛樂產(chǎn)業(yè)。

（2）以房養(yǎng)老——老人和銀行的雙贏

除了社區(qū)養(yǎng)老外，美國提出了一種創(chuàng)新的“以房養(yǎng)老”模式。規(guī)定 62 歲以上的老年人可以將自有住房抵押給銀行或者相關(guān)機構(gòu)，后者在確定價值后對老年人的身體狀況進(jìn)行評估，定期支付養(yǎng)老金或讓老人進(jìn)入養(yǎng)老機構(gòu)。到期后老人歸還借款或者去世后房產(chǎn)歸銀行所有處置。這樣的方式既保障了老年人的消費能力，又為銀行帶來利潤，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說是一個雙贏的局面。

（三）日本：老齡人口占比全球最高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多維發(fā)展

1、日本老齡化現(xiàn)象全球最為嚴(yán)重

日本是全球老齡化率最高、老齡化速度最快的國家。早在 1970 年日本便步入了老齡化社會。1970 年日本擁有 65 歲及以上老年人口 739.33 萬人，占總?cè)丝诒壤_(dá)到 7.03%，達(dá)到老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)，到 2013 年這一比例攀升到 25.08%，即 4 個日本人中就有 1 個為 65 歲以上老人。

2、多層次年金+介護(hù)保險制度，養(yǎng)老體系日趨成熟

日本養(yǎng)老服務(wù)消費目前仍以養(yǎng)老保險服務(wù)為主，2000-2010 年 10 年期間 65 歲以上被保險人增加了 740 萬人，達(dá)到 2900 萬人，覆蓋率達(dá)到 98.6%；2011 年養(yǎng)老保險費用規(guī)模已超過 8 萬億日元，預(yù)計 2025 年將超過24 萬億日元，為 07 年的 3.4 倍，增速超過醫(yī)療支出。

同處東方的日本在文化、地理位置方面都與我國有很多相似之處，是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以模仿的對象。日本的養(yǎng)老模式主要以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)以及機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)為輔，養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)方基本以政府和日本當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)商、保險公司、實業(yè)財團(tuán)多方組成，形成了以市場為主導(dǎo)，搭配公益福利的服務(wù)供給結(jié)構(gòu)。

（1）日本的公共年金制度

日本公共年金支出占 GDP 比重高達(dá) 14%，參保人數(shù)占比過半。據(jù)日本厚生勞動省數(shù)據(jù)，2016 年日本公共年金合計支付 54.8 萬億日元(約合 3.3 萬億人民幣)，同比增長 0.5%，占當(dāng)年 GDP 比重達(dá) 14%。其中，國民年金支付總額 22.7 萬億日元(約合 1.4 萬億元人民幣)，厚生年金支付總額 32.1 萬億日元(約合 1.9 萬億元人民幣)。16年國民年金參保人數(shù)達(dá) 6731 萬人，同比增長 0.3%，占日本總?cè)丝诘?53.1%;厚生年金參保人數(shù)達(dá) 4267 萬人，同比增長 3.3%。

（2）介護(hù)保險制度

日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，最有特色就是日本的介護(hù)養(yǎng)老制度，既滿足了東方文化中傳統(tǒng)的親情照顧需要，又能解決老齡化問題給家庭帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。介護(hù)產(chǎn)業(yè)是日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的核心部分，分為居家介護(hù)，社區(qū)介護(hù)，機構(gòu)介護(hù)。由于日本人最接受的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老，介護(hù)服務(wù)也是以居家服務(wù)為主。

日本介護(hù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模超 7000 億元人民幣。由于老齡人口的廣泛增加，護(hù)理服務(wù)越來越被日本國民所接受，從2000 年到 2016 年，日本介護(hù)服務(wù)行業(yè)規(guī)模從 36956 億增長到 118470 億日元(約合 7123 億人民幣)，年均復(fù)合增速達(dá)到 7.6%，遠(yuǎn)超日本同期 GDP 增速。

由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及老齡化加深、獨居老人增加，日本政府于 2006 年推出了由地方政府主導(dǎo)的“一體化社區(qū)照護(hù)體系(Integrated Community Care System, ICCS)”。這一體系目標(biāo)是實現(xiàn)疾病預(yù)防、治療以及長期護(hù)理的資源整合。

在理想狀態(tài)下，日本政府希望一體化社區(qū)照護(hù)體系能夠覆蓋絕大多數(shù)日本地區(qū)，并能保證附近老年人步行30 分鐘即可到達(dá)相應(yīng)服務(wù)機構(gòu)。但該計劃的落實需要多方機構(gòu)及供應(yīng)商的配合，目前計劃實施尚存在多方阻力。

（三）我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，空間巨大

1、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，產(chǎn)業(yè)空間巨大

從我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，早在 2000 年國務(wù)院辦公廳即發(fā)布了《關(guān)于加快實現(xiàn)福利院社會化意見的通知》鼓勵社會資本投資養(yǎng)老院，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)入準(zhǔn)備階段；2013 年隨著國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來市場化元年；2017 年，隨著國務(wù)院印發(fā)《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)入發(fā)展階段。

以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的 5%（60 歲老齡人口中 5%進(jìn)入養(yǎng)老機構(gòu)）標(biāo)準(zhǔn)，我國目前至少需要 1200萬張床位，而目前養(yǎng)老床位僅 669.8 萬張，缺口巨大；《老年健康藍(lán)皮書：中國老年健康研究報告（2018）》藍(lán)皮書指出，人口老齡化進(jìn)程超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，使我國面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計從 2015 年至 2050 年，全社會用于養(yǎng)老、醫(yī)療、照料、福利與設(shè)施方面的費用占 GDP 的比例，將由 7.33%增長到 26.24%，增長 18.91 個百分點，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處在初級階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊。

2、90+7+3 養(yǎng)老模式，機構(gòu)養(yǎng)老需求大

養(yǎng)老十三五規(guī)劃指出支持社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)。中國老年保健協(xié)會會長表示“未來中國式養(yǎng)老模式是90+7+3，即中國老人養(yǎng)老模式為 90%是居家養(yǎng)老，7%是社區(qū)養(yǎng)老，3%是機構(gòu)養(yǎng)老。” 2017 年國務(wù)院印發(fā)的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》提出，到 2020 年，居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全。2018 年的《政府工作報告》提出：積極應(yīng)對人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。

3、養(yǎng)老政策紅利密集釋放

隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已上升到國家戰(zhàn)略層面，鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策密集出臺，政策紅利正逐步兌現(xiàn)。

早在 2000 年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快實現(xiàn)福利院社會化意見的通知》鼓勵社會資本投資養(yǎng)老院，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)行政策準(zhǔn)備；2011 年國務(wù)院發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出加快居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)；2013 年隨著國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展把脈導(dǎo)航；2015年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見》，明確提出了“促進(jìn)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的目標(biāo)任務(wù)；2017 年發(fā)布《健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃(2017-2020 年)》提出，要加快智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2019年退休人員基本養(yǎng)老金將提高 5%，實現(xiàn) 15 連漲；

2019 年 4 月 16 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），提出了深化放管服改革、拓寬養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，對促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了細(xì)致的政策指引。

4、社會養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾突出

與日益加快的老齡化趨勢相對應(yīng)的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，當(dāng)前養(yǎng)老制度的保障水平、服務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量等與老年人的需求仍有較大差距，社會養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾尤為突出。

養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老床位供不應(yīng)求。根據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，2010 年至今，中國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施數(shù)量不斷增加，但是增速自 2015 年開始逐年下滑。2017 年，全國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)數(shù)量增加至 15.5 萬家，同比增長了 10.7%，增速較 2016 年的 20.7%下滑了 10 個百分點。床位增速自 2014 年不斷下降，養(yǎng)老機構(gòu)的床位增長率持續(xù)走低，2017 年較去年同期下滑了 6.5 個百分點。

5、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)空間較大

消費升級，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將受益。數(shù)據(jù)顯示中國 2017 年的中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)到 3.85 億人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到 36,396 元，同比增長 6.5%。中產(chǎn)階級崛起，消費習(xí)慣逐漸變化，消費者偏向高端、附加值高的活動。傳統(tǒng)養(yǎng)老形式已不符合現(xiàn)代社會，更高層次的養(yǎng)老需求養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸。從整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來看，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)圖譜包括：養(yǎng)老金融、福利器械（含藥品）及設(shè)施、養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、綜合性醫(yī)護(hù)管理服務(wù)，衍生至家政及其他服務(wù)、護(hù)工培訓(xùn)及文化生活等，具體可參考下圖：

中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)市場容量供需不匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目之中。我國目前老年住宅多為商業(yè)盈利性，老年公寓具有“盈利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點；而我國社會保障體系不完善，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。

宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大。據(jù)中國社科院老年研究所 2017 年測算，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間大約有 4 萬億，到 2030 年有望增加至 40 萬億，至 21 世紀(jì)中葉預(yù)測將達(dá)到 106 萬億，市場潛力巨大。老年人養(yǎng)老居住觀念也在逐步變化，41%的老人選擇與子女分住，這一趨勢將逐步上升。供給方面，社會資本房地產(chǎn)商、保險公司和社會養(yǎng)老機構(gòu)等進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實質(zhì)，當(dāng)前市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｔ谡咧С帧⑹袌鰴C會和房企轉(zhuǎn)型的推動下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將會迎來新的發(fā)展機遇。

三、彩云之南，養(yǎng)老盛宴

研究全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對客觀條件要求比較苛刻。研究表明，氣候（包含緯度、濕度、空氣質(zhì)量等）、醫(yī)療條件、環(huán)境（自然環(huán)境、人文社會環(huán)境等）、交通狀況、生活成本等是影響?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾個核心要素。

根據(jù)我國現(xiàn)狀，我們認(rèn)為云南省在我國有著得天獨厚的先天條件，為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展提供了諸多便利，有望深度受益于即將到來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盛宴。

（一）氣候適宜，四季如春

1、全年溫差小，濕度相對適宜

研究表明，人體對氣溫和濕度的反應(yīng)最為敏感，最為舒適的氣溫在 15-24℃之間，最為舒適的濕度在 60-70%之間。相比海南的冬季養(yǎng)生圣地，云南省氣候特點更加適宜，全年溫差較小。全省平均氣溫七月（最熱）為 20℃，一月（最冷）為 8℃，四季溫差只有 10°C～12°C。冬無嚴(yán)寒、夏不酷暑、全年均溫 15℃左右，屬北亞熱帶低緯高原山地季風(fēng)氣候，全年平均相對濕度為 71%，冬季不低于 50%，夏季不超過 80%，云南省氣候條件宜人。相比京津冀、長三角、珠三角等國內(nèi)人口密集區(qū)，養(yǎng)老優(yōu)勢明顯。

2、森林覆蓋率高，空氣質(zhì)量好

云南地區(qū)森林覆蓋率 70%以上，相比全國平均森林覆蓋率為 21.66%（2018），云南遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，是天然氧吧。同時，云南省 16 個州（市）空氣質(zhì)量平均優(yōu)良天數(shù)比率（指空氣優(yōu)良天數(shù)占全年總天數(shù)的比率）為 98.2%，略次與海南省（98.3%），位居全國第二，非常適宜旅游、度假、養(yǎng)生。

（二）風(fēng)光旖旎，文化多彩

1、旅游資源豐富，人文環(huán)境多樣

云南以獨特的高原風(fēng)光，熱帶、亞熱帶的邊疆風(fēng)物聞名于海內(nèi)外。自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源極為豐富，既有熱帶雨林,也有四季雪山，既可以流連于麗江古城，又可探秘神秘的“女兒國”瀘沽湖，還可以去邊境口岸一睹風(fēng)采。云南全省有景區(qū) 200 多個，國家 A 級以上 134 個。有石林、大理、西雙版納等國家風(fēng)景名勝遍布全省。近年來，云南省不斷優(yōu)化旅游環(huán)境，拓展旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級空間，努力打造品牌旅游目的地，云南對國內(nèi)外游客的吸引力不斷增強。

云南省是個多民族省份，人口在 5000 人以上的世居少數(shù)民族有彝族、哈尼族、白族、傣族、壯族、苗族、回族、傈僳族等 25 個。多民族文化造就了云南的地方特色文化，云南省的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)有傣族潑水節(jié)、彝族火把節(jié)等民俗，建水紫陶、尼黑西陶、會澤斑銅等技藝。云南省充分利用其文化底蘊，以傳統(tǒng)民居建筑風(fēng)格，有民族特色的格調(diào)，造型、色彩和風(fēng)格結(jié)合國內(nèi)外建筑特色和云南民族特色，打造具有云南地方文化特色的養(yǎng)老健康生活目的地，避免千城一律，也為老年人群豐富了生活方式。同時多民族文化地區(qū)包容性強，云南的多元文化使得本地居民愿意接受外省市居民入滇養(yǎng)老行為。

云南擁有面向三亞（南亞、東南亞、西亞）、緊靠兩灣（北部灣、孟加拉灣）、肩挑兩洋（太平洋、印度洋）、通江達(dá)海沿邊的獨特區(qū)位優(yōu)勢，中國-中南半島、孟中印緬兩大經(jīng)濟(jì)走廊在云南交匯連接。在“一帶一路”的藍(lán)圖中，云南的定位是：面向南亞、東南亞的輻射中心。這樣的區(qū)位優(yōu)勢一方面可加大同周邊國家的旅游合作，省內(nèi)游和境外游相結(jié)合為老年人提供更多可選擇的旅游產(chǎn)品；另一方面，云南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得一定成效之后可將特色產(chǎn)業(yè)“走出去”， 發(fā)展至“一帶一路”沿線國家，同時也給云南省未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機遇。

2、醫(yī)療資源充足，物價水平適當(dāng)

云南省正構(gòu)建集健康、養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、康體等為一體的大健康產(chǎn)業(yè)體系，建成后將使其成為一流的國際健康醫(yī)療基地。云南省目前有三甲醫(yī)院 30 余所，到 2020 年全省建設(shè) 1-3 個國家區(qū)域性醫(yī)學(xué)診療中心，三級甲等醫(yī)院達(dá)到 45 所；每個縣、市、區(qū)重點建好 1 所縣級中心醫(yī)院；遠(yuǎn)程醫(yī)療覆蓋省、州市、縣、鄉(xiāng)四級醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)；人均預(yù)期壽命力爭達(dá)到全國平均水平。

目前省內(nèi)已經(jīng)有方便老人們度假養(yǎng)老的置地，并配以相應(yīng)的醫(yī)療設(shè)施項目配建了許多康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、甲級綜合醫(yī)院以及多處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。當(dāng)前云南省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小、在品牌、生產(chǎn)、交易、銷售等方面未實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，未來有廣闊的發(fā)展空間。

云南省物價水平處于全國各省市中后水平，整體消費水平偏低，而昆明的房價水平在全國 31 個省市中同樣沒有入圍前 15，生活成本相對較低可以滿足老年人對低消費的訴求。

（三）云南交通便捷，高鐵網(wǎng)逐步成型

云南現(xiàn)有線路成昆鐵路、貴昆鐵路、滬昆高鐵等連接了自西南地區(qū)至東部沿海城市。按照規(guī)劃，預(yù)計至 2020年，云南的貴昆、成昆、南昆、內(nèi)昆、滬昆、云桂、渝昆、滇藏八條出省干線通道全面建成，省內(nèi)高鐵營運里程將達(dá) 1700 公里。昆明至北京、上海、廣州的列車運行時間縮短至 7.5 至 9 小時;昆明至周邊省會城市貴陽、重慶、成都、南寧的列車運行時間縮短至 1.7 至 3.1 小時。外省市的人們不用再經(jīng)過漫長的旅程入滇，為進(jìn)行 “候鳥式”養(yǎng)老提供了更加便利的條件。

云南省現(xiàn)有機場 15 個，其中昆明、麗江、西雙版納、芒市、大理 5 個機場旅客吞吐量百萬級以上，位居全國第一。到 2025 年將建成 25 個機場。省內(nèi)空中快線為游客提供了便捷渠道，而從云南省向全國和東南亞地區(qū)的輻射完善了航空網(wǎng)絡(luò)，為海內(nèi)外人們提供了交通便利。便利的交通是人們選擇養(yǎng)老地點考慮的一項重要因素。

（四）政策呵護(hù)，產(chǎn)業(yè)加速

近幾年云南省政府密集出臺了一系列文件，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃到放開養(yǎng)老市場，凸顯政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持態(tài)度。“十三五”期間云南社會力量建成的養(yǎng)老機構(gòu)每年給予每張床位 600 元運營經(jīng)費補助，政府明確各級將 50%以上福彩公益金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，給予云南省內(nèi)機構(gòu)及企業(yè)充足的資金來發(fā)展產(chǎn)業(yè)，得天獨厚的自然條件疊加強有力的政策支持，云南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望迎來快速發(fā)展。

四、投資建議：積極布局行業(yè)，目光聚焦云南

（一）云南城投

1、集團(tuán)公司大健康、大休閑領(lǐng)域資源豐富

云南城投母公司云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司是云南省屬核心企業(yè)。截至 2018 年 12 月 31 日，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到 2924.73 億元。城投集團(tuán)業(yè)務(wù)布局集中在城市開發(fā)、城鎮(zhèn)環(huán)境、大休閑、大健康、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等五大核心板塊，其中“大健康、大休閑”板塊是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。

現(xiàn)階段云南城投集團(tuán)以綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商和城鎮(zhèn)環(huán)境綜合服務(wù)商為戰(zhàn)略定位，持續(xù)完善健康生活綜合服務(wù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，傾力開拓大健康新藍(lán)海，聚焦云南，做云南打造健康生活目的地的引領(lǐng)者。經(jīng)過長期積累，公司在大健康、大休閑領(lǐng)域積累了豐富的資源，有望同上市公司形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

（1）大健康板塊：聚焦健康養(yǎng)生，整合醫(yī)療生物醫(yī)藥資源

其中醫(yī)療業(yè)務(wù)方面：集團(tuán)成功并購昆明市第一人民醫(yī)院，成為全國第一個并購三級甲等公立醫(yī)院的企業(yè)；集團(tuán)投資建設(shè)的甘美國際醫(yī)院與法國巴黎第五大學(xué)、美國善福德等國際知名院校、醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，于2014 年 10 月建成投入使用；近年來，集團(tuán)醫(yī)療資源整合取得新進(jìn)展，成功整合昆明東川醫(yī)院等省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，累計擁有醫(yī)療床位數(shù)約 5000 張，大型醫(yī)療集團(tuán)的戰(zhàn)略初具雛形。

生物醫(yī)藥方面：集團(tuán)成功引入創(chuàng)立基金增資云南云科藥業(yè)有限公司，將其整合為云南三七科技有限公司，實現(xiàn)了對特安吶制藥集團(tuán)的控股，完成了從科技到種植、提取、精深加工、貿(mào)易各板塊的整合布局，形成完整的三七全產(chǎn)業(yè)鏈格局。同時依托云南國威生物科技有限公司重點開發(fā)以天麻為主的中藥云藥飲片、以苦蕎為主的云食品以及多糖的提取。公司積極布局生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，做綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商，是云南大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展和打造“三張牌”的重要推動者。

（2）大休閑板塊：會議展覽、文化體驗、休閑娛樂協(xié)調(diào)發(fā)展

公司圍繞“休閑、養(yǎng)生、度假、體驗”在云南地區(qū)布局了豐富的旅游資源，積極推動旅游度假、旅游文化、旅游地產(chǎn)、會展旅游等業(yè)務(wù)的融合發(fā)展。2013 年公司與迪慶旅發(fā)集團(tuán)簽訂股權(quán)合作協(xié)議，實施西雙版納、迪慶民族文化旅游資源的整合；在國際化方面，公司依托云南獨特的地理位置和民族文化，沿瀾滄江南下湄公河進(jìn)入老撾和泰國北部沿途布點，探索文化旅游對東南亞的產(chǎn)業(yè)輻射；公司利用昆明滇池國際會展中心項目建設(shè)契機，探索城市綜合體開發(fā)模式，培育會展商務(wù)文化旅游經(jīng)營模式，努力形成會議展覽、文化體驗、休閑娛樂和商貿(mào)商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的旅游文化示范區(qū)。

2、依托集團(tuán)“大健康、大休閑”優(yōu)勢，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

云南城投作為城投集團(tuán)核心企業(yè)，依托城投集團(tuán)在“大健康、大休閑”教育、科技等領(lǐng)域豐富的資源優(yōu)勢，以實現(xiàn)“中國健康休閑地產(chǎn)引領(lǐng)者”為戰(zhàn)略目標(biāo)，協(xié)同集團(tuán)公司，深耕云南，持續(xù)加碼康養(yǎng)、文旅、會展產(chǎn)業(yè)。

目前公司已形成“融城”系城市綜合體和“夢云南”系列旅游地產(chǎn)，“云會客”和“夢云南分時度假體系”極大得提升了公司產(chǎn)品的附加值。公司通過投資并購實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的多處布局，所在地區(qū)景觀獨特，旅游資源豐富，有很不錯的開發(fā)前景。公司已在江西九江、四川冕寧、西雙版納、海南等地積極拓展和儲備文旅康養(yǎng)類項。

2019 年配合集團(tuán)“大休閑+大健康”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，公司協(xié)同城投集團(tuán)發(fā)布“三舟”養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品體系，已落地昆明、西雙版納、成都等地 4 個項目。公司有望依托云南獨特自然資源，與集團(tuán)內(nèi)部醫(yī)療、教育資源，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望加速發(fā)展。

（二）橫向關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)服務(wù)標(biāo)的

我們認(rèn)為，養(yǎng)老行業(yè)面臨巨大的發(fā)展機遇，云南養(yǎng)老優(yōu)勢得天獨厚。除去云南本地養(yǎng)老標(biāo)的外，其他可橫向關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機會，尤其是養(yǎng)老保險領(lǐng)域。

國外研究經(jīng)驗表明，與其他社會力量相比，保險業(yè)資金周期長、規(guī)模大，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之間存在天然協(xié)同，可以很好地為養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)提供支持。另外保險業(yè)積極參與養(yǎng)老行業(yè)也有助于自身的持續(xù)發(fā)展，因此國內(nèi)保險也有望深度收益養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，代表公司：中國太保

中國太保：公司是國內(nèi)領(lǐng)先的綜合性保險集團(tuán)，以成為“行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的引領(lǐng)者”為愿景，牢牢把握高質(zhì)量發(fā)展主線。連續(xù)八年入選《財富》世界 500 強， 2018 年實現(xiàn)營業(yè)收入 3543.63 億元，其中保險業(yè)務(wù)收入 3218.95 億元，同比增長 14.3%；集團(tuán)凈利潤為 180.19 億元，同比增長 22.9%。

近幾年，公司戰(zhàn)略布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：2014 年中國太保成立了國內(nèi)保險行業(yè)首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺——太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司；2015 年太保安聯(lián)與阿里健康簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；2018 年 6 月中國太保發(fā)布《太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；2018 年 11 月，公司旗下中國太保壽險與法國歐葆庭集團(tuán)在上海中心舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，宣布成立合資公司，并以此為平臺在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域開展全方位、多層次的合作；2018年 12 月，首家“太保家園”——成都國際頤養(yǎng)社區(qū)項目在成都溫江區(qū)醫(yī)學(xué)城 A 區(qū)地塊正式啟動，公司在養(yǎng)老投資領(lǐng)域成功實現(xiàn)“破局”。

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（報告來源：中信建投證券；分析師：賀燕青/李鐵生/陳語匆）

編輯：沃巴查芒