公募REITs 26Q2業績分析：C端穩健、B端承壓、結構分化

一、整體業績概覽：C端穩健、B端承壓

26Q2，公募REITs各板塊業績呈現顯著分化。以消費、保租房、IDC為代表的C端防御性板塊維持穩健增長，而以倉儲物流、產業園為代表的B端順周期板塊持續承壓，能源板塊則顯著惡化。從財務指標看，消費板塊收入與EBITDA維持同比高增，但受春季高基數影響環比有所回落；保租房受益于畢業季集中租賃需求釋放，是唯一實現收入及可供分配金額同環比均正增長的業態；能源板塊因發電量全線同比下行，所有個券收入及EBITDA均出現同比下滑；交通板塊受車流量減少拖累，業績整體同比下滑；倉儲物流同比降幅已收窄，邊際改善初現；產業園經營壓力持續加大，整體業績降幅同比進一步擴大。

二、消費REITs：經營穩中向好，業績同比增長

消費板塊26Q2面臨淡季導致收入及利潤環比整體下滑，但出租率普遍在已有高基數下繼續環比提升，且業績同比多數仍保持增長，尤其是租金坪效實現全面正增長。購物中心方面，頭部運營商精細化管理下優質項目馬太效應顯著，華潤商業REIT、印力消費REIT、金茂商業REIT、大悅城商業REIT等近5期經營表現穩中有升。奧特萊斯方面，首創奧萊REIT出租率同環比雙增，唯品會奧萊REIT保持滿租。民生消費方面，物美消費REIT、華威農貿REIT租金基本穩定。隨著零售業新政出爐，后續促消費重心將切換到服務消費，社區級購物中心項目具備向上彈性。

三、保租房REITs：Q2量價齊升，上海項目業績改善顯著

保租房板塊因畢業季集中租賃需求釋放，迎來出租率顯著提高。因區位優勢顯著，在全市場租金仍回調背景下，上市保租房項目租金環比企穩或回升。上海地產REIT、華潤有巢REIT、城投寬庭REIT業績顯著修復，北京保障房REIT、昌平保障房REIT也已完成新一輪配租。深圳、廈門項目亦持續漲漲。預期Q3季節性需求仍將延續，出租率或再提高，但需警惕產業導入/轉型區潛在存改供給擾動及新開業競品招租進度。

四、倉儲物流REITs：租金壓力不減、區域分化加劇

行業層面，華南供給持續高位拖累出租率與租金，京滬雖空置率回落但下半年仍有供給沖擊，租金拐點尚未到來。項目層面，市場化租賃型租金全線下跌，創近四季新高，出租率修復與租金承壓并存；整租型續租利空持續釋放，27年集中到期壓力仍存。短期來看，出租率邊際修復與租金持續承壓并存，區位及項目租約覆蓋年限仍為關鍵觀察指標。

五、產業園REITs：量價尚未筑底，收入同環比普降

產業園REIT量價仍未筑底、收入普遍承壓，但收繳率穩步改善，顯現邊際修復信號。板塊內部分化明顯：聯東科創REIT、東久新經濟REIT等民營廠房資產量價率先企穩，科投光谷REIT、重慶兩江REIT等商務園26Q2收入、EBITDA環比上行；東吳蘇園REIT、臨港創新REIT等量價齊跌。高供給、弱需求之下，核心城市產業園空置率較高，預期下半年全國各區域新增供應持續放量，存量競爭加劇，租金整體仍將處于下行通道，板塊筑底尚未完成。

六、公用事業REITs：環保類業績同比增長，水利繼續承壓

項目間分化較大，兩單生態環保項目收入同環比均提升，而供水項目因降雨來水遠少于往年導致供水量大幅下降，供熱項目則無收入。首鋼生物質REIT因垃圾處理費回款問題，可供分配金額同比下滑；首創水務REIT表現相對突出，收入、EBITDA及可供分配金額同環比均實現增長；紹興水利REIT因來水量遠低于歷史常態，收入、EBITDA、可供分配金額同比均下降。展望Q3，暑期消費趨旺、高溫下食品保質期短、居民及工商業垃圾量/用水量增多將直接利好垃圾及污水處理項目。

七、能源REITs：受資源與現貨交易影響，多項目量價齊跌

26Q2各底層資產表現顯著分化，多數新能源發電項目受資源減弱、電力現貨市場規則變動等因素拖累，量價齊跌，天然氣項目則價增量跌。風電項目連續兩個季度跌幅超15%，光伏板塊漲跌各有，天然氣創近五季新高，水電整體低迷。分紅端，國補回款與管理費時點擾動顯著，可供漲跌各半。展望Q3，用電高峰有望推動需求環比改善，但風電、光伏出力仍受自然條件及電網政策擾動，預期量增價弱。

八、交通REITs：延續分化，路網結構為核心變量

26Q2七成項目車流量同比下行，約六成項目通行費收入錄得負增長。中國交建REIT、江蘇交控REIT、招商高速REIT同比提升，但河北高速REIT、南京交通REIT等因周邊路網施工或引流出清，車流量同比降幅較大。EBITDA利潤率環比修復、同比承壓，可供分配金額受成本及養護支出制約普遍走弱。展望Q3，貨運回歸常態，暑期及中秋假期提振客運流量，部分因改擴建施工車流改道項目有望修復。

九、IDC REITs：整租穩健，稅法規則調整致Q2可供大增

當前已上市的兩單IDC 26Q2量價維持穩健基調，收入環比基本持平，上架率小幅提升。因前期稅法規則調整使得兩單項目26Q1可供分配金額基數低，令26Q2環比大幅增長，但實際業績并未發生變化。預計IDC板塊因電信運營商整租，后續基本面仍能保持穩健，但需關注后續解禁等交易面擾動。