房地產行業2026年中期投資策略：關注數據邊際轉好帶來的估值修復空間

上半年市場回顧：基本面邊際修復與價格企穩

2026年上半年，房地產行業延續筑底修復進程，市場運行特征出現積極變化。成交端呈現“小陽春”成色較足且淡季不淡的特征，二手房成交維持高位，傳統淡季表現超預期，顯示居民觀望情緒緩解，供需兩端預期逐步修復。價格端，二手房價格跌幅持續收窄，部分核心城市已率先企穩，房價“二階導轉正”特征逐步顯現，量價關系更為均衡。結構端，改善型需求回升帶動置換鏈條修復，高能級城市優質資產表現更優。租賃端，在經歷長周期調整后，部分核心城市租金指數出現企穩回升跡象，為市場預期改善提供邊際支撐。

當前行業仍處于由“預期修復”向“基本面驗證”過渡階段。雖然投資、新開工等指標仍承壓，但需求側改善、價格端企穩及租金邊際修復共同表明，行業最悲觀階段或已過去。下半年需重點關注成交持續性、房價企穩范圍擴散以及租金回升能否形成正向循環。

下半年展望：核心數據筑底回升與庫存結構分析

庫存方面，總庫存持續下降，但仍有約7億的過量庫存，土地庫存占比超六成，呈現“源頭淤積”型的庫存結構。預計2026年新房市場熱度低位企穩，銷售額為7.7萬億元（-8.3%），銷售面積為8.3億平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新開工有望正增長，主要得益于存量土地過剩下房企“以銷定產”邏輯下的供給收縮略快于需求收縮，預計新開工面積對應銷售面積為7.5億平方米，同比+27%。竣工由于期房庫存不足，短期內不存在改善的基礎，預計為4.7億平方米（-20%）。投資受益于開工改善，預計為7.5萬億元（-9%），跌幅持續收窄。

投資建議：估值修復的三個階段

在當前政策放松空間已不大的情況下，房價的邊際變化決定了地產股能否估值修復。復盤顯示，房價決定中期趨勢，政策帶來短期波段。在未來高頻數據不出二次探底的假設下，預計地產股后續演繹三個階段：第一階段“沒那么差”，當前地產股PB隱含的房價下跌幅度已充分甚至過度悲觀定價，若數據持續向好，少量空轉多就能帶來較大提振；第二階段“底部確認”，房價止跌成為共識，部分城市出現上漲，減值壓力明確降低，優質房企PB會超過1；第三階段“房價向上”，定價仍以PB為主，但部分房企會逐漸參考PE。建議繼續增配地產板塊，優選折價充分、拿地積極、風險出清相對充分的標的。