十五五城市更新計劃發布，提振行業情緒

政策端：城市更新“十五五”規劃正式發布

5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，明確到2030年城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效；到2035年，城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、治理增效取得顯著成效，現代化人民城市基本建成。規劃圍繞存量資源盤活、住房品質提升、安全韌性建設和政策體系完善展開。地產相關方面，規劃提出盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等存量資產，優化保障性住房供給，規范發展住房租賃市場，并支持房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。同時，規劃明確推進“好房子”建設、城鎮老舊小區改造、完整社區建設、危舊房改造、城中村更新和地下管網改造，并通過中央預算內投資、中央財政、地方政府專項債、REITs、資產證券化等方式完善城市更新投融資支持體系。相比十三五棚戶區改造，和十四五城市更新的落地投資及完成量，力度有所下滑，對地產行業帶動作用相對有限。

地方政策：配套細則落地，推進住房品質與城市更新

上周地方政策主要圍繞穩樓市政策落地、住房品質提升和城市更新推進展開。廣州細化“賣舊買新”補貼和公積金“商轉公”政策。居民個人在2026年4月30日至12月31日期間購買新建商品住宅，并符合二手房轉移登記等條件的，可按貸款總額1%獲得補貼，單套最高3萬元，補貼總額2億元。公積金方面，廣州放寬“商轉公”申請范圍和門檻，商業貸款可轉純公積金貸或組合貸，商貸放款年限由3年縮短至2年，累計繳存時間由60個月縮短至36個月，可貸額度計算比例由70%提高至80%。泉州印發《泉州市房屋品質提升工程行動實施方案》，圍繞“設計好、建設好、配套好”推進“好房子”建設。北京發布《關于推動城市高質量發展的實施意見》，提出全面實施城市更新、推動城市內涵式發展。住房領域，北京將構建符合首都特點的房地產發展新模式，全鏈條提升住房設計、建造、維護和服務水平，推進“好房子”建設和“適居行動”。

新房市場：成交規模邊際擴張，一線城市維持正增長

2026年第22周，50城商品房成交面積環比上升，同比下降，降幅較前周收窄。5月前28天50城新房成交面積同比下降，同比由正轉負。累計來看，年初至今50城新房成交面積同比下降。分線城市看，5月前28天，4個一線城市同比上升，增幅較上月收窄；8個高均價二線同比下降，同比由正轉負；11個中均價二三線同比下降，降幅較上月收窄；27個低均價三四線同比下降，降幅較上月擴張。新房推盤上周環比增長，5月前28天累計推盤同比負增長，過去一個月去化率始終維持較好水平。重點10城住宅口徑庫存面積環比微降，去化周期環比微降。

二手房市場：成交維持較好增速，價格止跌回穩

2026年第22周，13城二手房成交面積環比下降，同比上升，增幅較前周收窄。5月前28天13城二手房成交面積同比上升，增幅較上個月擴張。累計來看，年初至今13城二手房成交面積同比上升。分線城市看，5月前28天，3個一線城市同比上升，增幅較上月擴張；4個二線城市同比上升，增幅較上月擴張；6個三四線城市同比上升，增幅較上月擴張。77城中介口徑二手房成交套數周環比下降，同比上升，5月同比累計增速較4月收窄，但仍維持較好增速。二手房景氣度方面，重點12城掛牌量環比下降，來訪周環比下降，同比上漲，5月累計來訪同比上漲，來訪轉化率回升。重點31城二手成交房價周環比上漲，月環比上漲，年初以來累計價格上漲。市場價格維持穩定趨勢，二手房成交價“止跌回穩”。

土地市場：景氣度有所回升，核心城市供地規模上升

2026年第22周，300城宅地出讓金環比下降，同比上升。5月土地累計出讓金額為同比下降，年內累計同比下降。5月核心重點城市供地規模有明顯上升，土地增速降幅收窄。供給建面環比下降，同比下降。單周去化率環比下降，同比下降。溢價率環比上升，同比上升。樓面價環比下降，同比上升。上周核心城市中上海、北京、杭州供地較多。

板塊行情：地產板塊整體回落，個股表現分化

上周SW房地產板塊下跌，跑輸滬深300指數。在30個申萬行業板塊中，本期SW房地產板塊表現排在37%分位，過去4周平均處于55%分位數。16家主流A+H房企、其他A股、18家違約A+H房企分別環比上漲、下跌、上漲。個股方面漲幅前三的公司是建發國際集團、中國金茂、招商蛇口，臨近月末對于過去幾個月銷售增速表現較好的公司，上周擁有較高的股價表現，預計5月頭部房企整體銷售增速表現對于近期行情會有較大的影響和作用。短期市場風格是影響板塊行情的關鍵，仍然認為新房市場改善的速度將會領先其他內需板塊。從估值來看，截至5月29日，16家主流開發商、其他A股房企PB估值分別為0.50x、1.37x，主流龍頭開發商PB處于21年以來12%分位數。現階段市場處于淡季趨勢的中期，二手房市場仍將面臨2-3個月數據環比下滑的考驗。新房市場近期景氣度水平持續好轉，看好主流開發企業5月單月同比增速表現，建議市場回調階段加倉地產板塊。

物業與港房：物業受消費影響普跌，港房表現存在壓力

上周物業板塊下跌，跑輸同期恒生指數。其中龍頭物企、中型物企、其他物企分別下跌。個股來看，上周浦江中國繼續上漲，年初以來累計增幅達到700%，頭部物企普遍下跌，但萬物云、越秀服務、特發服務上周漲幅超過5%。港股通方面，上周物業公司南向資金成交額較前周有所下降。港房下跌，跑輸市場，香港樓市仍然表現強勢，海外信貸環境是影響股價表現關鍵。上周13家港股通港資地產公司股價平均下跌，恒生指數下跌，跑輸市場。上周港資房企普跌，九龍倉置業跌幅最小，嘉里建設跌幅最大。交易面變化來看，上周13支港資地產股平均日均成交額，年內日均成交額，整體放量下跌，房企之間交易量分化較明顯。

C-REITs：一級市場維持較好熱度，二級市場產園倉儲領跌

上周有3單高速REIT披露數據，多數高速REITs車流量及通行費變好。有2單項目分紅。此外還有中關村REIT發布增持公告；最后國家電投REIT收到國網江蘇省電力有限公司支付的國補應收賬款，預計能增厚投資者分派。上周一單REITs申報并受理，華夏龍崗城投產業園REIT于5月25日申報至深交所，與5月28日受理。在審項目動態，華夏龍崗城投產業園REIT資產運營穩健，估值偏低。不動產項目為智慧家園項目。募集階段動態，上周四單商業不動產REITs完成募集，一級認購熱度依舊很高。雖因險資缺席導致網下認購看似冷清，但國泰海通砂之船REIT公眾認購熱情依舊很高，配售比例僅為0.30%。另一方面，四單商業不動產REITs募集期重合也導致了資金分配不均，在強制四選一的情況下，中金唯品會REIT和中信建投首農REIT公眾認購熱度就顯得更低一些，公眾配售比例分別為1.11%和0.99%。上周C-REITs綜合收益指數下跌，環比由正轉負，上周行情延續了月初以來下跌的趨勢。第22周C-REITs市場熱度小幅下降，日均換手率為0.49%，環比下降。上周81單REITs中61單下跌，除產業園區外各板塊上漲均較多。漲幅最高的為山高高速REIT，其次是成都產園REIT、外高橋REIT和鵬華深能REIT。跌幅較高的REITs的板塊聚集于產業園區和倉儲物流，市場對弱業績板塊信心不足。其中中關村REIT跌幅最大，亦莊產園REIT、首農產園REIT、金隅高新REIT與重慶兩江REIT分別下跌。