2026年6月房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整：量?jī)r(jià)走穩(wěn)與分化加劇

新房市場(chǎng)：量能回升與結(jié)構(gòu)性分化

2026年6月，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量能環(huán)比回升但同比仍處負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。監(jiān)測(cè)的44個(gè)城市新建商品房住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，但同比下降4.7%，上半年累計(jì)降幅為11.1%。分城市能級(jí)來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征。一線城市在供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)低于成交量的背景下，主要依靠景氣度提升帶動(dòng)成交，上半年成交同比微降，但二季度環(huán)比增長(zhǎng)明顯，核心城市供給緊張局面未變。二線和三四線城市單月同比分別下降3.9%和10.0%，上半年累計(jì)降幅均在12%左右，整體修復(fù)力度弱于高線城市。

從房企銷售表現(xiàn)來(lái)看，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。6月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下降12.5%，但信用十強(qiáng)房企表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，單月降幅僅為6%，且二季度增速轉(zhuǎn)正，顯示出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)掌控力。高均價(jià)房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于中低均價(jià)房企，這與一線城市市場(chǎng)規(guī)律一致，表明具備持續(xù)投資能力、拿地向核心城市集中的房企，其銷售韌性更強(qiáng)。新房市場(chǎng)景氣度方面，單月售批比連續(xù)三個(gè)月超過(guò)100%，重點(diǎn)城市開(kāi)盤去化率升至年內(nèi)高位，反映出新房市場(chǎng)供需關(guān)系在局部區(qū)域得到改善。

二手房市場(chǎng)：量穩(wěn)價(jià)跌與去化周期改善

二手房市場(chǎng)在6月呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)跌、供給出清”的特征。11個(gè)重點(diǎn)城市二手房住宅網(wǎng)簽面積環(huán)比微降1.6%，但同比仍保持12.1%的正增長(zhǎng)，其中低線城市同比增速最高，達(dá)到16.6%。從實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)看，77個(gè)城市二手房成交同比增速雖較5月有所收窄，但仍維持在11.8%的較高水平，且來(lái)訪轉(zhuǎn)化率維持高位，顯示購(gòu)房需求仍在釋放，但市場(chǎng)進(jìn)入淡季，環(huán)比有所走弱。

價(jià)格方面，6月中介口徑48城二手房成交價(jià)格環(huán)比下降0.4%，但一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，環(huán)比微漲1.1%，而二線及三四線城市價(jià)格降幅擴(kuò)大。若以三個(gè)月移動(dòng)平均平滑處理，6月整體房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平，顯示價(jià)格在淡季仍具韌性。供給端，重點(diǎn)城市二手掛牌量環(huán)比回落，去化周期繼續(xù)下行。25個(gè)重點(diǎn)城市二手掛牌去化周期降至17.5個(gè)月，其中一線城市去化周期僅為9.5個(gè)月，供需關(guān)系最為緊張，這也為價(jià)格企穩(wěn)提供了支撐。

土地市場(chǎng)：熱度兩極分化加劇

土地市場(chǎng)在總量收縮的同時(shí)，城市間熱度分化達(dá)到年內(nèi)新高。6月600城商住用地出讓金同比下降36%，宅地出讓金同比下降39.1%，成交量?jī)r(jià)均有回落。然而，溢價(jià)率指標(biāo)顯示核心城市拿地?zé)岫蕊@著提升，6月宅地整體溢價(jià)率為17.3%，創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，一線城市土地平均溢價(jià)率高達(dá)44.7%，而三四線城市溢價(jià)率僅為2.8%。去化率方面，600城土地去化率為65%，但三四線城市去化率僅62%，低價(jià)三四線甚至低至58%。這種“核心城市一地難求、非核心城市流拍率高”的局面，標(biāo)志著土地市場(chǎng)分化加劇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性凸顯。

政策與板塊：制度支持與價(jià)值背離

政策層面，中央強(qiáng)化制度與資金支持，重點(diǎn)圍繞城市更新、公積金制度完善及居民預(yù)期修復(fù)展開(kāi)。住建部明確城市更新“十五五”規(guī)劃，安排專項(xiàng)資金支持地下管網(wǎng)改造及老舊小區(qū)更新，并拓寬公積金使用場(chǎng)景至裝修、物業(yè)費(fèi)等領(lǐng)域。地方政策則密集落地，多地推進(jìn)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化公積金貸款額度及首付比例，并加速推進(jìn)住房“以舊換新”及存量資源盤活，旨在打通一二手房置換鏈條，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

資本市場(chǎng)方面，6月房地產(chǎn)板塊受科技股引力影響大幅回落，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌11.3%，跑輸大盤。盡管基本面出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，如房?jī)r(jià)環(huán)比持平、去化周期下行，但股價(jià)隱含的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍超過(guò)15%，導(dǎo)致股價(jià)與基本面出現(xiàn)嚴(yán)重“底背離”。當(dāng)前主流房企PB估值處于歷史極低分位，市值反映的凈利率水平與二手房?jī)r(jià)環(huán)比表現(xiàn)背離程度達(dá)到21年以來(lái)最大。這種深度低估狀態(tài)，意味著板塊存在價(jià)值重估的空間，隨著核心城市市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)及優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，估值底部區(qū)間具備配置價(jià)值。