保利置業集團：聚焦核心城煥新土儲，央企穩健拓局

央企背景與戰略定位

保利置業作為中國保利集團地產主業的重要柱石及海外布局窗口，控股股東為保利（香港）控股，持股比例達41.45%。公司深耕地產行業二十載，已形成境內外高端房地產開發、城市綜合投資運營、城市美好生活服務及科技創新四大業務板塊。其發展戰略明確為「兩輪、雙翼、多元驅動」，其中「兩輪」核心引擎涵蓋聚焦核心城市高端改善產品的房地產開發業務，以及投資開發城市地標建筑的城市綜合投資運營業務；「雙翼」則包括覆蓋多業態的物業服務及與國際知名集團合作的商旅酒店管理服務。憑借央企信用支撐，公司在行業調整期展現出較強的經營韌性。

銷售表現與區域布局

公司銷售規模保持穩健，2021年全口徑銷售額達到高峰，隨后在行業調整期仍穩定在500億元級別，2025年銷售額逆勢提升至行業第15名。從區域分布來看，公司高度聚焦一二線核心城市群，2025年長三角及珠三角城市銷售額占比合計達66%，其中長三角占比41%，珠三角占比25%。上海、深圳、廣州、杭州、濟南等城市為主要貢獻區域。在能級分布上，一線及二線城市銷售額占比高達84%，加上香港市場，一二線及香港合計貢獻93%的銷售額。公司專注打造高端改善產品，形成五大產品系，銷售均價在行業內處于領先地位，僅次于部分頭部民營及地方國企房企。

投資策略與土儲煥新

在拿地策略上，公司堅持守穩節奏，投資力度在行業中排名靠前。2021-2025年平均拿地強度（金額維度）為51%，2025年拿地強度進一步提升至54%。投資策略從一二線城市的郊區向主城區進階，以上海和深圳為例，項目獲取區位從早期的嘉定、奉賢、龍崗等外圍區域，逐步轉移至楊浦、靜安、寶安、南山等核心主城區。這種“量與質”的雙重聚焦，使得公司拿地樓面價穩步提升，布局城市能級趨于高端。截至2025年底，公司待結算土儲合計1188萬方，雖然規模較前期有所收縮，但貨值儲備依然充裕。公司正致力于盤活老庫存，加大核心地塊優質項目的補貨力度，以優化整體土儲結構，提升運營效率。

財務結構與運營效率

公司財務結構穩健，近3年負債規模緩慢下行，三道紅線始終居于“綠檔”。截至2025年底，公司有息負債702億元，融資成本趨勢性下行至2.86%。在費用管控方面，2025年廣義費用率為13.7%，其中銷管費率偏高，但凈利息負擔合理，整體費用管控能力在頭部房企中居于中等偏上水平。運營效率方面，通過構建并表回款與有息負債、投入資本的比率衡量，公司在重點房企中處于靠前水平。2022年后隨著投資收縮及聚焦核心板塊，運營效率出現明顯改善，近2年維持平穩。盡管當前土儲中仍有部分老貨待消化，期間費用率仍有改善空間，但依托央企稟賦及積極的投資節奏，公司運營效率有望邊際改善，伴隨行業筑底，估值具備修復彈性。