2026年中期房地產(chǎn)行業(yè)：量價修復(fù)在途，預(yù)期切換進行時

基本面復(fù)盤：量價分化延續(xù)，核心城市率先筑底

全國房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)與弱復(fù)蘇的積極態(tài)勢，核心指標降幅顯著收窄。2026年4月，全國商品房銷售面積同比降幅大幅收斂，銷售額降幅同樣持續(xù)收窄，行業(yè)基本面正逐步從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向企穩(wěn)修復(fù)。市場復(fù)蘇的動能主要來源于核心城市，尤其是一線城市成交已率先實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，發(fā)揮市場“錨定”效應(yīng)。2026年5月，一線城市成交面積同比保持正增長，連續(xù)兩個月跑贏二三線城市，通過強大的市場熱度與信心錨定作用，有效帶動重點城市乃至全國市場預(yù)期的重塑。

在二手房市場，重點城市成交持續(xù)放量，主要由低總價、小戶型房源驅(qū)動，剛需正積極入市。一線城市二手房價已出現(xiàn)環(huán)比上漲，特別是上海房價顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，表明“以價換量”階段或近尾聲。新房銷售在新增供應(yīng)大幅收縮的背景下展現(xiàn)一定韌性，但市場內(nèi)部分化劇烈：核心區(qū)“好房子”憑借稀缺性實現(xiàn)“以質(zhì)換量”，而非核心區(qū)大量“舊規(guī)”產(chǎn)品則仍深陷“以價換量”的困境。此外，低總價房源占比上升主因房價下調(diào)，置換鏈條初步啟動，上海等城市二手房成交結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)向中等面積、中等總價段遷移的邊際信號，“賣舊買新、賣小買大”為特征的改善性置換鏈條初步啟動。

政策復(fù)盤：公積金政策接力，額度/覆蓋范圍仍有余量

在外部通脹壓力與內(nèi)部銀行息差收窄的雙重約束下，5年期以上LPR下調(diào)空間受限，樓市政策重心顯著從傳統(tǒng)商業(yè)信貸轉(zhuǎn)向公積金領(lǐng)域。通過系統(tǒng)性“提額、降負、擴圍”，實現(xiàn)對樓市的定向“變相降息”。全國超60城已推出優(yōu)化政策，公積金正從單一購房融資工具，加速轉(zhuǎn)型為覆蓋居民全周期住房需求的綜合性保障平臺。這一轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)是在總量貨幣政策空間有限的情況下，將信貸資源定向?qū)敕康禺a(chǎn)領(lǐng)域，以穩(wěn)定市場預(yù)期、降低居民購房成本。

具體施策呈現(xiàn)“提額、降負、擴圍”多維特征。多地首套公積金首付比例降至20%，支持群體大幅擴圍，靈活就業(yè)人員、多子女家庭及參與“以舊換新”的居民成為重點支持對象。這些措施的核心機制在于，公積金貸款利率顯著低于商業(yè)貸款，額度的提升與門檻的降低，使得更多購房者能以更低利率獲得更高比例的貸款，從而在LPR保持不變的情況下，實質(zhì)性降低了居民的首付壓力與長期利息負擔。同時，公積金資金池保持強勁，實繳職工人數(shù)與年度繳存額的穩(wěn)步增長，驅(qū)動資金池持續(xù)積累，個貸率處于健康區(qū)間，表明系統(tǒng)內(nèi)沉淀了大量可貸資金，為加大信貸投放提供了堅實基礎(chǔ)。

2026全年展望：銷量指標預(yù)測與房價二階導改善

京滬二手房價下行最快的階段已經(jīng)過去，掛牌去化周期已回落至本輪下滑前區(qū)間，疊加議價空間持續(xù)收窄，說明恐慌性拋壓出清、買賣價差回到可成交范圍，價格下沿獲得支撐，因此房價二階導改善明確、斜率由深負轉(zhuǎn)向收斂。往后能否把改善從“加速度層面”推進到“方向?qū)用妗保P(guān)鍵在于二手成交是否維持高位。因兩地住宅總成交在經(jīng)濟底盤支撐下保持穩(wěn)定，而新房供應(yīng)受土地/推盤約束難放量，需求被迫向二手補位，形成持續(xù)的高成交流量；在掛牌不失控的前提下，這將繼續(xù)壓下去化周期，讓市場從“以價換量”切換到“量價趨穩(wěn)”。

從估值端看，京滬房價收入比已回到國際合理位置，意味著購買力約束不再是單向下壓力量，而更像底部錨。預(yù)計未來2-4個季度京滬二手房價大概率走“震蕩筑底、局部板塊先穩(wěn)”的路徑，即使V型反轉(zhuǎn)太過于樂觀，但在政策不逆轉(zhuǎn)、成交不塌量的情形下，一階拐點將在底部反復(fù)確認；若成交再上一臺階、掛牌繼續(xù)溫和回落，則企穩(wěn)→微升的概率逐步提高。核心指標預(yù)測方面，預(yù)計2026年商品房銷售面積同比-5.0%，銷售額同比-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-15.2%，房屋新開工面積同比-15.0%。

房企估值邏輯的切換——從“破產(chǎn)清算”回歸“正常經(jīng)營”

此前市場用清算邏輯定價，資產(chǎn)打5-6折、負債全額認定，導致PB極低，連優(yōu)質(zhì)央國企也被錯殺。但悲觀假設(shè)正被證偽：資產(chǎn)端，保交樓收官與白名單機制使資產(chǎn)從“被迫甩賣”回歸“有序處置”，強制變現(xiàn)折扣的極端尾部被壓縮；減值集中釋放擠出賬面水分；存貨總量縮表且結(jié)構(gòu)透明；房價降幅二階導改善，可變現(xiàn)凈值下限抬高。負債端，白名單切斷債務(wù)傳染鏈；債務(wù)展期置換推進，清算緊迫性下降；有息負債總量壓降。歷史復(fù)盤顯示，股價在房價環(huán)比跌幅收窄階段啟動修復(fù)領(lǐng)先于房價回正。當前一線房價跌幅持續(xù)收窄，但股價因資金虹吸、政策預(yù)期弱化等滯后。不過房價環(huán)比改善作為先行信號意義不變，不應(yīng)因短期滯后否定其前瞻價值。

投資建議方面，一線城市房價跌幅收窄，核心城市二手成交持續(xù)放量，雖地產(chǎn)板塊股價因資金虹吸等原因滯后，但房價環(huán)比改善/二手放量先行信號仍然值得關(guān)注，地產(chǎn)股估值修復(fù)已具備量價支撐的必要條件。標的方面建議關(guān)注三大主線：①商業(yè)地產(chǎn)；②二手經(jīng)紀；③優(yōu)質(zhì)土儲開發(fā)商。