公募REITs市場展望：估值筑底與指數基金啟航

市場估值探底，配置性價比凸顯

2026年上半年，公募REITs市場經歷了從情緒偏弱到先揚后抑的倒“V”型行情。這一波動主要受商業不動產REITs集中供給分流、險資缺席首發配售、部分項目業績走弱及解禁壓力等多重因素沖擊。隨著利空因素的逐步釋放，板塊估值已回落至歷史低位。具體數據顯示，中債內部收益率（IRR）升至50%分位值以上，價格與凈資產比率（P/NAV）、價格與營運資金比率（P/FFO）雙雙降至60%分位值以下。當前市場正處于“利空落地、估值筑底、增量蓄勢”的關鍵布局期，產權類REITs相對于國債的息差處于歷史高位，配置吸引力顯著增強。

指數基金申報，增量資金蓄勢待發

首批公募REITs指數基金的申報標志著市場進入指數化投資的新階段。參考北交所及美國REITs指數基金的發展歷程，指數基金具有顯著的順周期屬性，是行情走強的放大器而非解決流動性枯竭的速效藥。短期來看，首批指基規模有限，但能帶動流動性邊際改善；中期來看，示范效應將推動更多公募跟進設立產品，指增及ETF亦可期待；長期來看，若對標美國市場，境內REITs市場規模有望大幅擴容，指基規模占比有望提升至5%左右，進而催生行業指數及相關產品的落地。

商業不動產REITs開啟雙輪驅動時代

商業不動產REITs的推出標志著境內公募REITs市場邁入基礎設施與商業不動產“雙輪驅動”的新階段。相比基礎設施REITs，商業不動產REITs具備更高的市場化屬性，發行主體更加多元化，審核鏈條更簡潔，且允許募集資金用于補充流動資金和償還債務，資金使用靈活度更高。首批上市的四只商業不動產REITs底層資產均位于核心城市核心地段，運營能力突出，首發估值謹慎合理，分派率具備一定安全邊際。商業不動產REITs的定價邏輯將倒逼行業從傳統的“成本法”轉向基于現金流的“收益法”估值，推動行業從“開發銷售”邏輯向“持有運營”邏輯轉型。

借鑒海外經驗，構建穿越周期配置價值

借鑒美國成熟市場經驗，REITs資產具備穿越牛熊的配置價值。美國REITs之所以能實現長期正收益，主要得益于兩大核心因素：一是業態分散度，前五大業態涵蓋醫療、零售、IDC、工業、住宅，兼具民生與順周期特征，有效對沖了單一業態風險；二是資本支出紀律，通過區分防御性與進攻性資本支出，并輔以透明的信息披露，確保了分紅的可預測性。相比之下，日本REITs因業態高度集中于寫字樓，抗周期屬性較弱。境內REITs正通過業態多元化、信披標準化及長錢入市等舉措，逐步構建具備中國特色的穿越周期配置能力。

后市展望：三大邏輯支撐市場持續發展

支撐REITs市場持續發展的三大邏輯日益清晰。首先，指數基金建倉將帶來確定性增量資金，改善流動性偏緊格局，并吸引險資、養老金等長線資金入場。其次，在“資產荒”延續和利率中樞低位運行的背景下，REITs穩定的現金分派率具備顯著吸引力，且當前估值處于歷史低位，安全邊際較高。最后，商業不動產REITs的擴容提質，豐富了底層資產選擇，有助于分散組合風險，并為存量商業資產提供標準化退出通道，盤活萬億級存量資產，為市場長期健康發展提供源源不斷的優質資產供給。