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      公募REITs市場展望:估值筑底與指數基金啟航

      • 來源:申萬宏源
      • 發布時間:2026/06/17
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      公募REITs市場發展前景展望:商業不動產開篇,配置性價比漸顯.pdf

      本文展望了2026年公募REITs市場發展前景,指出市場經歷調整后估值已回落至歷史低位,配置性價比漸顯。文章分析了首批商業不動產REITs上市對市場雙輪驅動格局的構建作用,以及首批指數基金申報帶來的流動性改善預期。通過對比美國和日本REITs市場,強調了業態分散和資本支出紀律對穿越周期的關鍵作用。最后,從指數基金引活水、REITs資產穿越牛熊配置價值、商業不動產REITs擴容提質三個維度,展望了境內REITs市場的長期發展邏輯。

      市場估值探底,配置性價比凸顯

      2026年上半年,公募REITs市場經歷了從情緒偏弱到先揚后抑的倒“V”型行情。這一波動主要受商業不動產REITs集中供給分流、險資缺席首發配售、部分項目業績走弱及解禁壓力等多重因素沖擊。隨著利空因素的逐步釋放,板塊估值已回落至歷史低位。具體數據顯示,中債內部收益率(IRR)升至50%分位值以上,價格與凈資產比率(P/NAV)、價格與營運資金比率(P/FFO)雙雙降至60%分位值以下。當前市場正處于“利空落地、估值筑底、增量蓄勢”的關鍵布局期,產權類REITs相對于國債的息差處于歷史高位,配置吸引力顯著增強。

      指數基金申報,增量資金蓄勢待發

      首批公募REITs指數基金的申報標志著市場進入指數化投資的新階段。參考北交所及美國REITs指數基金的發展歷程,指數基金具有顯著的順周期屬性,是行情走強的放大器而非解決流動性枯竭的速效藥。短期來看,首批指基規模有限,但能帶動流動性邊際改善;中期來看,示范效應將推動更多公募跟進設立產品,指增及ETF亦可期待;長期來看,若對標美國市場,境內REITs市場規模有望大幅擴容,指基規模占比有望提升至5%左右,進而催生行業指數及相關產品的落地。

      商業不動產REITs開啟雙輪驅動時代

      商業不動產REITs的推出標志著境內公募REITs市場邁入基礎設施與商業不動產“雙輪驅動”的新階段。相比基礎設施REITs,商業不動產REITs具備更高的市場化屬性,發行主體更加多元化,審核鏈條更簡潔,且允許募集資金用于補充流動資金和償還債務,資金使用靈活度更高。首批上市的四只商業不動產REITs底層資產均位于核心城市核心地段,運營能力突出,首發估值謹慎合理,分派率具備一定安全邊際。商業不動產REITs的定價邏輯將倒逼行業從傳統的“成本法”轉向基于現金流的“收益法”估值,推動行業從“開發銷售”邏輯向“持有運營”邏輯轉型。

      借鑒海外經驗,構建穿越周期配置價值

      借鑒美國成熟市場經驗,REITs資產具備穿越牛熊的配置價值。美國REITs之所以能實現長期正收益,主要得益于兩大核心因素:一是業態分散度,前五大業態涵蓋醫療、零售、IDC、工業、住宅,兼具民生與順周期特征,有效對沖了單一業態風險;二是資本支出紀律,通過區分防御性與進攻性資本支出,并輔以透明的信息披露,確保了分紅的可預測性。相比之下,日本REITs因業態高度集中于寫字樓,抗周期屬性較弱。境內REITs正通過業態多元化、信披標準化及長錢入市等舉措,逐步構建具備中國特色的穿越周期配置能力。

      后市展望:三大邏輯支撐市場持續發展

      支撐REITs市場持續發展的三大邏輯日益清晰。首先,指數基金建倉將帶來確定性增量資金,改善流動性偏緊格局,并吸引險資、養老金等長線資金入場。其次,在“資產荒”延續和利率中樞低位運行的背景下,REITs穩定的現金分派率具備顯著吸引力,且當前估值處于歷史低位,安全邊際較高。最后,商業不動產REITs的擴容提質,豐富了底層資產選擇,有助于分散組合風險,并為存量商業資產提供標準化退出通道,盤活萬億級存量資產,為市場長期健康發展提供源源不斷的優質資產供給。

      編輯:流星雨
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