新鴻基地產(chǎn)：雙輪驅(qū)動(dòng)港房標(biāo)桿，積極受益樓市回暖

雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭

新鴻基地產(chǎn)作為中國(guó)香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，自1972年上市以來，構(gòu)建了穩(wěn)健的業(yè)務(wù)格局。2025財(cái)年，公司實(shí)現(xiàn)收入797.2億港元，核心歸母凈利潤(rùn)218.6億港元，凈資產(chǎn)創(chuàng)歷史新高。其經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)“租售并舉”特征，物業(yè)發(fā)展及物業(yè)租賃構(gòu)成業(yè)績(jī)核心支柱。從區(qū)域布局看，中國(guó)香港是絕對(duì)主場(chǎng)，2025財(cái)年兩地物業(yè)發(fā)展及租賃收入占比均超過七成，同時(shí)內(nèi)地業(yè)務(wù)份額穩(wěn)步提升，形成了以香港為核心、內(nèi)地為補(bǔ)充的廣泛布局。

物業(yè)發(fā)展順勢(shì)而為，土儲(chǔ)充足受益復(fù)蘇

公司堅(jiān)持“量入為出、以銷定投”的策略，歷史銷售順勢(shì)而為，中國(guó)香港合約銷售額市占率常年維持高位。隨著2025年二季度以來香港樓市止跌回升，公司積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)地塊，2025年下半年通過多種渠道獲取總樓面面積226萬平方呎的項(xiàng)目。截至2025年末，公司總土地儲(chǔ)備達(dá)1.2億平方呎，其中中國(guó)香港住宅土儲(chǔ)規(guī)模在主流港資房企中領(lǐng)先。2026年上半年銷售額表現(xiàn)強(qiáng)勁，疊加未來10個(gè)月計(jì)劃推出的6個(gè)大型項(xiàng)目，充足土儲(chǔ)及積極推貨有望使公司充分受益于本輪樓市復(fù)蘇。

租賃環(huán)境邊際改善，新項(xiàng)目交付奠定增長(zhǎng)基礎(chǔ)

物業(yè)租賃業(yè)務(wù)方面，公司2025財(cái)年總租金收入維持相對(duì)穩(wěn)定，中國(guó)香港租賃物業(yè)平均出租率保持在92%的高位。受益于消費(fèi)者信心改善及訪港旅客增加，旗下商場(chǎng)租戶銷售額同比上升，甲級(jí)寫字樓租賃也呈現(xiàn)改善跡象。未來，隨著西九龍IGC、西九文化區(qū)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓以及上海ITC三期等大型投資物業(yè)陸續(xù)交付，租賃組合將迎來收獲期，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供新動(dòng)力。

財(cái)務(wù)狀況健康，分紅政策彰顯股東回報(bào)

公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，2025年末凈負(fù)債率降至13.5%，利息覆蓋率升至8.7倍，低負(fù)債水平為把握市場(chǎng)機(jī)遇、加杠桿補(bǔ)貨預(yù)留了充足空間。在股東回報(bào)方面，公司維持40%-50%的核心歸母凈利潤(rùn)派息政策，最新股息同比提升，股息率具備吸引力。隨著樓市反彈帶動(dòng)開發(fā)毛利率觸底回升，預(yù)計(jì)公司ROE將逐步回升，整體投資價(jià)值凸顯。