香港地產市場成交量、價格與庫存水平如何？

 新政刺激下，香港地產市場呈現出成交量、成交價以及庫存水平共同 復蘇的局面。

1. 成交量：政策刺激下的 V 型反彈

2024 年“撤辣”后短期激增且持續活躍：據香港土地注冊處的數據顯示，2024 年“撤辣”后兩個月，新房買賣合約數量同比激增近 10 倍，二手房 4 月成交量為 2 月的 2.5 倍。2024 年全年一手、二手住宅成交總量達 53099 宗，顯著高于 2023 年的 43002 宗。2025 年 5 月一二手私宅合計 5105 宗，較 2024 年 2 月 撤辣前增加近 1.15 倍。 其中，新房領域，成交量在 2024 年 4 月達到頂峰，月成交量為 3636 宗，同比 上升 134.6%，創近二十年的月成交量巔峰。2024 年 10 月新房成交量再次攀 升，次月香港新房成交量 2494 宗，系頂層政策放寬住宅貸款、允許投資移民購 入住宅物業等因素影響。2025 年 3 月迎來春節后季節性小高峰，月成交量達到 2229 宗，同比上升 147.7%，環比增加 48.7%，2025 年 6 月成交量追趕小高 峰，達 2147 宗。

二手房方面，三大峰值時間點與新房高峰基本一致。據香港土地注冊處的披露數 據，2024 年 4 月香港住宅樓宇二手買賣合約數為 4915 宗，達到自 2021 年 7 月的首高。2024 年 11 月同樣受政策影響，新房成交量達 3804 宗；2025 年 4 月，二手房成交量再次上 4000 宗，合約數量達 4080 份，環比+130%，2025 年 7 月再出現小高峰，成交量 3901 份，成交額 243.1 億元。上述多次小高峰彰 顯了香港地區二手房良好的回彈潛力及好轉趨勢。

結構性反彈：市場呈現“豪宅領漲、剛需跟隨”的分化格局。從 2010 到 2025 年 的房屋金額成交比例推演可以看出，用戶房屋成交價格偏好逐漸從 1-2 百萬港元 的低價房轉變為 5-10 百萬港元的豪宅。2025 年 5 月，3-5 百萬港元、5-10 百 萬的房屋成交量總共占全部房屋成交量的 76.6%，表明市場正在進行結構性反彈 與分化。

2.成交價：觸底企穩

新房與二手房的樓價均于 2024 年末至 2025 年初完成探底。 新房方面，由香港差餉物業估價署提供的數據可得，2025 年 1 月私人住宅售價 指數報 287.6 點，雖較 2021 年峰值累計下跌 28.3%，創近 8 年半新低，但此后 降幅收窄，同比變化不斷收窄，呈現企穩跡象。

二手房價格方面，根據香港差餉物業估價署的數據表明，香港二手市場住宅平均 售價自 2021 年的高峰后，在 2024 年有所回升。2025 年 4-5 月香港地區平均 私人住宅售價分別為 14.0 萬港幣/平方米、15.0 萬港幣/平方米，5 月環比上升 7.5%，未來有望持續回升。

租金價格方面，呈持續上升趨勢且地區結構化特征明顯。根據香港差餉物業估價 署數據表明，自 2021 年以來，三地的租金水平呈現穩步上升趨勢。2025 年 7 月，港島租金水平為410.6元/平方米，相較2024年同期上升3.9元，同比+1.0%； 九龍 403.3 元/平方米，同比+2.1%；新界 2025 年 7 月的租金水平為 399.8 元/ 平方米，同比+3.2%。三地租金顯著呈階梯狀，反應不同需求客群租房需求。

3.庫存水平：絕對量提升，去化周期下降

根據香港差餉物業估價署公布的數據，截至 2024 年 12 月底，香港私人住宅總 存量為 129.2 萬套，其中普通小面積住宅一直占據主體地位，總體而言中期房地 產庫存供給充足，平均每年以 1.0%至 1.8%的速度持續增長，但去化加速。 盡管庫存總量保持增長，但 2024 年新房銷售成交量增速同比約為 60%,遠超供 應增速的 1.7%，反映去化周期明顯縮短，地產市場活躍度提升。庫存絕對量增長 未造成積壓，反而在需求回暖下實現高效消化，表明市場正從“高庫存壓力”轉 向“供需動態平衡”。若政策環境保持寬松，2025 年新房成交量有望延續溫和增 長，疊加新盤供應節奏平穩（年均增速 1.0%-1.8%），去化周期或進一步下行， 支撐房價企穩。

香港政府統計處數據顯示，除已有住宅項目，2024 年底新動工住宅數量為 263 棟，成為經歷了近十年的下滑后首次上升，同比提升 160%，新動工數量的上升 趨勢反映了市場與房企對中長期樓市需求樂觀，未來有望加速資金投入。