不同市場商業地產運營情況如何？

新消費浪潮下，三類市場的商業地產運營優勢來源各異。

1.高奢市場：奢侈品消費扭轉下行趨勢，更強的客流導入能力成關鍵

奢侈品消費扭轉下行趨勢，加強業態引流護航高奢商場增長。2024 年至 2025 年上半年，奢侈品銷售持續 下行，世界三大奢侈品集團 LVMH、歷峰集團、開云集團在亞太地區（除日本）的銷售同比保持負增速。三季 度以來，隨著國內股市上行帶來的財富效應，奢侈品消費開始扭轉下行趨勢，從定位高奢的恒隆旗下商場觀察， 其銷售額由 Q2 的同比下行轉為 Q3 的同比增長 10%，且國慶黃金周前四天的增速進一步提高至 15%。高奢商場 一方面受益于奢侈品銷售的增速轉正；另一方面話題性活動、會員體系、多元業態等方式導入的更多客流，也 同步為高奢商場的銷售增長提供支撐。

1.1 熱點活動制造話題性：興業太古匯的 LV 船帶來顯著客流增長

上海興業太古匯明確自身高奢定位，2022 年以來啟動大規模調改。興業太古匯自 2022 年開始通過空間重 構、系統性品牌重組及體驗升級，逐步推動從中高端商業體轉向高奢定位。項目將原 L1 層美妝區整體移位至 LG1 層，釋放核心樓層給高奢品牌；2023 年后，BALENCIAGA 中國最大旗艦店、IW C 萬國表概念店、杰尼亞 全球首家 ZEGNA CAFFÈ、Frame Denim中國首店等紛紛進駐興業太古匯。

路易號極具話題性，為商場帶來顯著客流與銷售額增長。2025 年 6 月 25 日，路易威登（LV）全球首座航 海主題地標“路易號”于興業太古匯正式開業，在上海社交媒體上的熱度迅速提升。據上海靜安區對外發布的 數據，7 月初的周末兩天，興業太古匯的客流分別達到 7.9 萬和 7.8 萬人次，同比分別激增 107%和 114%，銷售 額同比分別增長 104%和 91%；先前進駐興業太古匯的全國首家星巴克臻選工坊，起到承接龐大客流的作用，商 場業態之間的協同效應凸顯。“路易號”預計保留 2 年，將持續為商場起到引流作用。從商場整體數據觀察， 興業太古匯出租率穩中有升，2025 年上半年末為 94%，較 2024 年年底增長 1 個百分點；2025 年上半年其零售 額同比增長 14%，遠超太古地產內地商場整體 1%的增幅表現。

1.2 利用會員體系打開流量入口：華潤萬象大會員體系充分利用多業態協同優勢，導流商業

依靠核心城市商場的密集布局、大會員體系建設日臻完善，華潤萬象充分利用協同優勢導流商業。截至 2025 年上半年末，華潤萬象生活已在全國 25 座城市實現“一城多匯”（城、匯分別代表萬象城、萬象匯）、“多城 多匯”的布局。隨著華潤萬象大會員體系的搭建完善，會員體系覆蓋住宅、商業等多業態，客流得以在城市內 多個萬象商場之間進行流轉；同時，大會員體系也助力萬象生活管理的住宅物業業主向商場的導流，華潤萬象 生活的龐大的住宅物業在管面積，直接鎖定了大量城市高凈值家庭，成為萬象城最天然的潛在 VIP 客群池。華 潤的重奢商場與其開發的頂級豪宅項目（如“瑞府系”、“宸系”）天然形成了客群共享和雙向引流。

華潤萬象大會員總數快速提升，商場同店增速大幅優于社零增速。2025 年上半年，華潤萬象生活的大會員 板塊完成對“華潤通”的并購及會員資源整合，會員運營與數字化服務能力進一步提升。截至上半年末，華潤 萬象大會員總數達 7237 萬人，是 2021 年年末數量的近 3 倍。在會員體系的助力下，上半年萬象生活管理商場 的客流到訪量達 9.3 億人次，同比增長 36.3%；商場同店銷售取得亮眼增速表現，上半年萬象商場的整體同店銷 售增速達 9.7%，其中高奢商場為 9.6%、非高奢商場為 9.8%，均大幅優于同期全國社零 5.0%的增速表現。

1.3 減輕零售依賴度，依靠餐飲與體驗業態導流：高檔商場中餐飲、生活服務業態占比提升

高檔減輕零售依賴度，依靠餐飲與體驗業態導流，以平抑奢侈品消費的波動性。2021 年以來，奢侈品銷售 的增速波動較大，高檔商業開店由熱轉冷，2024 年開關店比例為 0.92，開業店鋪數量小于結業店鋪數量。為應 對奢侈品消費的波動性，高檔商業采用增加餐飲與體驗業態的手段，吸引更多客流，以保持銷售額的相對穩定。 根據贏商網的統計，2024 年高檔商業的各個業態中，餐飲、生活服務業態的開關店比例大于 1，零售、兒童親 子、文體娛的開關店比例小于 1。

2.高能級市場：消費者更看重實用價值與情緒價值，豐富新穎的場景搭建帶來

更佳的消費體驗 一二線核心城市社零增速偏低，消費者更加看重使用價值與情緒價值。從全國及主要的一二線核心城市社 零增速觀察，2024 年以來核心城市的社零增速偏低。2024 年北上廣深、杭州、成都的社零增速均弱于全國整體 增速，2025 年 1-8 月北上深的社零增速弱于全國整體增速。對于核心城市對應的高能級商業市場而言，一方面 消費者更加看重商品的實用價值；另一方面核心城市人口流入較多，大量年輕消費群體“悅己”消費增多，更 加看重消費的情緒價值。 奧特萊斯、非標商業、主題商業契合高能級市場兩種消費需求，表現亮眼。奧特萊斯憑借品類豐富、價格 優惠的特點，契合消費者更加看重實用價值的需求；運營優秀的非標商業、以二次元為代表的主題商業，為消 費者提供新穎有趣的逛街與消費體驗，滿足消費者情緒價值的需要。

2.1 奧特萊斯：迎合消費下沉需求

迎合消費下沉需求，奧特萊斯客流與銷售增速領先社零增速，領先幅度處于擴大過程中。奧特萊斯指由世 界著名品牌折扣店組成的大型休閑體驗式購物場所，主要銷售非主打、過季庫存商品，具有品牌豐富、折扣力 度較大的特點，其特質恰好迎合當下高能級商業市場中，消費者對商品實用價值更加看重、消費有所下沉的趨 勢。根據中國商業聯合會奧特萊斯分會的統計，全國百家奧萊的客流量和銷售額的同比增速要優于同期的全國 社零增速，且領先幅度自 2024 年三季度以來處于逐季擴大的進程中。2025 年二季度，百家奧萊的客流量同比 增速為 16.3%，銷售額同比增速為 12.8%，同期全國社零增速為 4.4%。

奧特萊斯擴張勢頭不減，主要聚焦于一二線城市擴張。根據贏商網對全國六大連鎖品牌奧萊（包括百聯、 砂之船、首創、杉杉、王府井、佛羅倫薩小鎮）的個數統計，六大品牌奧萊個數近 10 年來保持穩定的增長節奏， 且近年來擴張勢頭不減，總個數由 2015 年年底的 23 個增長至 2024 年年底的 82 個，每年保持 5-10 個左右的增 長速度。從城市能級分布上看，除王府井的奧特萊斯有近一半分布在商業三四五線城市之外，其余 5 個連鎖品 牌的奧萊均超過 80%位于商業一二線城市。

2.2 非標商業：開放式街區為主，對運營能力要求更高

非標商業具有開放式街區為主、體量偏小、品牌招商新穎前衛的特點。在空間形態、場景營造、業態組合、 運營模式等維度創新的商業項目，都可以稱之為非標商業。根據贏商網統計，從面積上看，非標商業中 5 萬方 以下小體量的項目占比約六成；從建筑形態上看，非標商業以開放式街區為主，占比超六成，盒子為輔，占比 約兩成；從品牌組合上看，非標商業偏愛追求環境調性的餐飲、更具時尚潮流屬性的零售，和更多體驗或創新 業態。

非標商業看重品牌組合，滿足消費者的逛街和情緒需求，對招商運營的能力要求高。對于頭部品牌商操盤 的非標商業，例如華潤萬象生活運營的深圳萬象天地，面積近 23 萬方，通過為項目引入成熟品牌的區域首店、 概念店等形式，不斷煥新項目活力、吸引客流；據統計，2024 年深圳共計引入首店品牌超 300 家，其中深圳萬 象天地便貢獻了 77 家首店品牌。對于聚焦單一城市的品牌運營商操盤的非標商業，例如錦和商管在上海運營的 陜康里，面積僅 1.2 萬方，則通過對在地文化的深刻理解，尊重地塊內租界折中式、戰后工業式、近代現代式 等不同時期的建筑遺存，采用“修舊如舊”與創新設計相結合的手法，進行建筑的翻新；業態上則匯聚了人氣 餐廳、精品咖啡、品酒品鑒等體驗式消費商家，常年舉辦品鑒會、潮牌新品發布、鄰里交流、文創市集等活動， 形成潮流的時尚社交街區商圈。

2.3 主題商業：二次元商業一枝獨秀

二次元商業熱度迅速提升，相關首店開設成為商業流量的重要增長助力。根據艾媒咨詢的統計，2024 年中 國泛二次元用戶規模為 5.03 億人，泛二次元及周邊市場規模同比 2019 年增長超一倍，達 5977 億元，有望成為 全球泛二次元成長最快的市場。二次元熱度的良好發展勢頭為線下商業提供新的增長點，根據贏商網統計，2024 年國內二次元相關品牌的首店絕對數量較 2022 年上漲 667.86%；占全部首店的比例由 2022 年的 0.7%漲至 2024 年的 3.1%。拓店成本相對較低、消費活力較強的強二線城市如西安、成都、武漢等，二次元貢獻了絕大部分的 首店增量，強二線城市的二次元相關品牌首店占全部首店的比例由 2022 年的 57.1%增長至 2024 年的 71.7%。

大悅城緊抓二次元商業機遇，在品牌運營商的二次元業態經營中表現亮眼。自 2024 年開始，大悅城大力進 行商場的二次元業態引進，根據贏商網統計，上海靜安大悅城、杭州大悅城、沈陽大悅城、天津大悅城均專門 針對二次元業態，對商場區域進行定制化改造，并引進眾多二次元首店品牌。2024 年大悅城二次元業態總銷售 額突破 11.1 億元，全國大悅城二次元門店總數達 311 個。在二次元業態的助力下，大悅城商場的客流、銷售額 取得亮眼增長，2024 年、2025 年上半年客流分別同比增長 22.0%、19.6%，銷售額分別同比增長 16.0%、12.2%。

龍湖天街積極引入二次元業態，打造二次元專屬空間。重慶龍湖時代天街 E 館中，引入眾多二次元零售首 店，在 LG層打造二次元空間，以高密度的二次元業態吸引年輕消費力。位于杭州的吾角天街，坐落于服務 15 所高校、25 萬名師生所在高教園區的金沙湖商圈，通過對 B1 樓層大刀闊斧調改，打造沉浸式的“次元街區”， 形成杭州首個二次元痛街，快速實現向“城東二次元圣地”的轉型。

3. 下沉市場：更強的消費增長、更低的市場競爭，首店引進更具優勢

新城控股緊抓三四線城市消費強增長、商場弱競爭機遇，首店引進促增長更具優勢。在人口回流、杠桿水 平較低、可支配收入增速較高等因素的共同影響下，三四線城市擁有較一二線城市更好的消費增長表現。根據 我們統計，新城控股旗下的吾悅廣場中近八成周邊 3 公里內無直接的購物中心競品。吾悅廣場利用自身豐富的 品牌合作資源庫，為三四線城市的市場引入更多首店品牌，以進一步激發消費活力。吾悅廣場的客流與銷售額 同步取得較高增長表現，2024 年、2025 年上半年，客流量分別同比增長 19%、16%，銷售額分別同比增長 19%、 17%。