商業地產市場有何表現？

我國商業地產已進入存量時代，且頭部商業品牌之間定位與戰略各不相同，相互 競爭程度有限。

1.商業地產市場進入存量時代，行業格局相對穩定

商辦用房開發投資下滑，土地成交處近年低位。根據中指研究院數據統計，2024 年 1-5 月，全國商業營業用房開發投資額為 2800 億元，同比下降 12.2%，降幅較 2023 年末收窄 4.7 個百分點，企業商業投資意愿仍偏弱；新開工面積為 1919 萬 平方米，同比下降 27.0%，降幅較 2023 年末擴大 6.6 個百分點，企業商業開工情 緒偏低。土地市場角度，2024 上半年，全國 300 城純商辦用地推出面積為 4778 萬平方米，成交面積為 4177 萬平方米，商業土地供需規模均處近十年低位。

以 2023 年末城鎮常住人口計算，截至 2024 年 5 月，我國城鎮人均購物中心面積 約 0.6 平方米，整體購物中心增量開發空間已較小。具體來看，一線城市購物中 心存量規模已較大，人均購物中心面積約 1.0 平方米，未來增量空間最?。欢€ 城市城鎮人均購物中心面積約 0.9 平方米，接近一線城市水平；三四線城市當前 城鎮人均購物中心面積較小，約為 0.4 平方米，但多數三四線城市人口基數小， 新增商業空間或也有限。

2.主流商業品牌戰略&定位各不相同，競爭程度有限

主流商業品牌戰略&定位各不相同，格局相對穩定，伴隨行業步入存量時代，商 業有望持續貢獻穩定的經營性現金流。全國和區域商管公司旗下的商業地產品牌 有數百個，但開業超過 10 個項目以上的品牌僅幾十個，能夠持續獲取新項目的 更是少數，其中市占率居前的商業品牌分別為萬達廣場、吾悅廣場、萬象城、萬 象匯、龍湖天街以及大悅城。通過梳理各品牌的定位與城市分布，主流商業品牌 在定位與戰略上各不相同，相互競爭程度有限，伴隨行業步入存量時代，各家房 企旗下的商業板塊有望持續貢獻穩定的經營性現金流。

新城吾悅廣場：數量規模全國第二，布局下沉市場。吾悅廣場目前超 160 座，是 數量規模全國第二的商管品牌。聚焦三四線城市，主打吾悅廣場綜合體。優質一 二線城市，如上海、蘇州、成都、寧波等，傾向于布局在新城區；經濟發展較好 的三四線城市，如張家港、長沙縣、義烏，則傾向于布局在核心區或老城區。

華潤萬象城：全國布局 30+，定位高端，深耕華東與華南一二線核心城市。華潤 萬象城是華潤萬象生活旗下綜合競爭力最強品牌，除早年贛州和西咸項目外，后 續的產品統一度較高，并確立了全國性的高端場地位，目前已在 7 大區域完成布 局，其中華東與華南為其重倉區域，進入城市幾乎均為核心一二線城市。

華潤萬象匯：全國布局 40+，華潤旗下最重要的“基礎款”商場，華東與華北核 心一二線城市為其重倉區域。華潤萬象匯是華潤萬象生活旗下項目數量最多的品 牌，也是最重要的“基礎款”，華東依舊是主場，東北數量排名第二，進入城市以 一二線城市為主。

龍湖天街：全國布局 60 家，重倉西南與華東核心一二線城市。全國布局 5 大區 域，從都市圈核心城市向副中心城市下沉。聚焦一線及新一線線城市，逐步向強 二線城市下沉。已開業和待開業項目一線及新一線線城市項目占比達 96%以上。

萬達廣場：規?；瘡椭疲珖季纸?500 座，全國數量最多的商業品牌，定位大 眾型商場，全國散狀布局。一二代萬達產品主要聚焦選擇省會或中心城市布局， 在第三代標準化產品后，開始快速發展，在二線城市迅速拿地，并逐步滲透到三 四線城市，第四代產品則又回歸省會及一二線城市，第五代產品則主要在第三代 產品基礎上進行運營管理輸出。

3. 大力提振消費的定調下，行業整體租金&出租率有望持續上升

政治局會議定調大力提振消費，國內貨幣政策寬松空間將進一步打開。中共中央 政治局 12 月 9 日召開會議。會議提出要實施更加積極有為的宏觀政策，要大力 提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求。財政政策措辭從前幾年的“積 極的財政政策”改為“更加積極的財政政策”，表明 2025 年國內財政政策力度較 往年或將顯著加大；貨幣政策措辭從往年的“穩健的貨幣政策”改為“適度寬松 的貨幣政策”，意味著 2025 年國內貨幣政策寬松空間將進一步打開。后續更大力 度的“消費補貼”等擴大需求政策有望陸續出臺。 提振消費的積極定調下，行業整體租金&出租率有望持續上升。根據中指研究院 對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2024 年上 半年，由 100 個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百 MALL）商 鋪平均租金為 27.17 元/平方米/天，上漲 0.25%，租金維持平穩；出租率方面， 頭部商業品牌在 2023 年取得了較好的成績，在營項目出租率整體保持穩定，2023 年代表企業在營商場平均出租率超 95%，與 2022 年底相比有小幅提升。隨著未 來一系列提振消費的具體政策不斷落地，進一步釋放的消費需求將帶動商場出租 率與租金進一步上升。

4.三四線城市消費更加活躍，建議重點關注新城控股

三四線城市消費需求強勁，但購物中心供給穩定，吾悅廣場在下沉市場具備絕對 優勢。需求側：2024 年上半年，三四線城市社零增速達 4.76%，同期一線城市為 -0.67%，二線城市為 3.13%，三四線城市消費動能強勁，對購物中心的需求顯著 增長；供給側，2022 年我國三四線城市購物中心數量為 2089 座，占比全國購物 中心數量穩定在 35%左右，結構上并沒有適應三四線城市強勁的消費需求。據同 策地產智庫數據，截至 2022 年底吾悅廣場在一二線城市布局數量占比約 32%、長 三角三四線城市布局數量占比約 41%、其他地區三四線城市布局數量占比約 27% （三四線城市合計占比 68%），吾悅廣場深耕下沉市場的戰略優勢顯著，同時品牌 力具備絕對優勢。

空置率持續下滑，各省份吾悅廣場出租率均維持高位。得益于公司于下沉市場的 優勢，結合深度運營策略的不斷優化，吾悅廣場空置率于 2022 年的高點 4.87%不 斷下滑至 2024H1 的 2.76%，并且相較于前期的低點仍有較大下降空間。聚焦到具 體省份層面，吾悅廣場重倉的前三大省份出租率均維持高位，江蘇（98.6%）、浙 江（97.6%）、安徽（96.0%）。

吾悅廣場深度洞察和細分核心用戶的需求，多元業態品牌豐富消費選擇。吾悅廣 場采取“2+3”的工作模式，“2”即突出兩個朋友圈，“鄰里圈”聚焦廣場周邊家 庭，“潮派圈”鎖定城市年輕新銳；“3”即滿足功能需求、社交需求，以及情感需 求三個維度，強化與用戶之間的深度連接，為城市及區域消費者帶來潮流、潮玩、 娛樂、社交等多元業態及品牌，豐富其消費選擇，在各大品牌中產生了重要的合 作影響力。

多元品牌矩陣+深耕消費活力充沛的下沉市場助力吾悅廣場流量持續擴大。吾悅 廣場秉持“深度運營”的經營方針，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶 和商管等多方價值訴求的新型價值關系。截至 2024 年 6 月底，吾悅廣場會員人 數達 3815 萬人（較年初+16%）；2024H1 吾悅廣場客流總量達 8.3 億人次（整體 yoy+26%，同店 yoy+11%），坐擁多元品牌矩陣的吾悅廣場深耕充滿消費活力的三 四線城市，需求與供給的高匹配為吾悅廣場帶來了持續擴大的流量。

品牌影響力不斷彰顯，吾悅廣場規模行業領先。根據中國連鎖經營協會數據，吾 悅廣場規模行業領先：截至 2023 年底，吾悅廣場在管面積 1499 萬㎡，行業排名 第二；開業商場數量達 161 座，行業排名第三（第二名的萬科包含印力）。新開 業規模方面，2023 年吾悅廣場新開業 22 座吾悅廣場，行業排名第二。吾悅廣場 憑借深度運營成就的經營質量，品牌影響力不斷彰顯，規模維持行業領先。