商業(yè)地產行業(yè)分析報告：新消費趨勢引致線下零售分化，解碼商業(yè)地產競爭優(yōu)勢來源.pdf

商業(yè)地產行業(yè)分析報告：新消費趨勢引致線下零售分化，解碼商業(yè)地產競爭優(yōu)勢來源。我國消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，網(wǎng)購對線下消費沖擊減小。當前線下商業(yè) 項目新開業(yè)節(jié)奏放緩，存量競爭加劇背景下調改進程加快，整體經(jīng)營情 況處在平均租金略下降、出租率保持穩(wěn)定的階段。部分優(yōu)質的品牌商業(yè) 地產公司憑借突出的定位能力與主動運營能力保持購物中心銷售額與租 金雙增。新消費浪潮下，高奢、高能級、下沉三類商業(yè)市場的商業(yè)地產 運營優(yōu)勢來源各異。在奢侈品消費開始扭轉下行趨勢的背景下，高奢市 場更加看重多種手段導入客流的能力；高能級市場更加注重消費的實用 與情緒價值，奧特萊斯、以二次元為代表的主題商業(yè)等賽道表現(xiàn)突出； 下沉市場中，具備規(guī)模效應、首店資源豐富的商業(yè)地產商具備優(yōu)勢。

消費穩(wěn)步增長、存量競爭加劇，商業(yè)地產的機遇與挑戰(zhàn)并存。我國消費 市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，今年前 8 個月社零增速達 4.6%，較去年全年增加 1.1 個百分點；線上對線下消費的沖擊有所減小，今年以來網(wǎng)購滲透率較 去年同期下降 0.6 個百分點。線下集中式商業(yè)目前處在總量增長放緩、 存量競爭加劇的過程中，整體經(jīng)營情況處在平均租金略下降、出租率保 持穩(wěn)定的階段。部分優(yōu)質商業(yè)地產公司憑借突出的定位能力、主動運營 能力保持購物中心銷售額與租金雙增；隨著布局項目陸續(xù)新開業(yè)，優(yōu)質 商業(yè)地產商的品牌影響力有望進一步增強。

新消費浪潮下，三類市場的商業(yè)地產運營優(yōu)勢來源各異。商業(yè)市場可劃 分為高奢、高能級、下沉三類市場。對于高奢市場而言，三季度奢侈品 消費開始扭轉下行趨勢，運營商需要依靠話題性活動、會員體系、多元 業(yè)態(tài)等手段導入更多客流，護航高奢商場的銷售增長。對于一二線核心 城市所處的高能級市場而言，消費者更加看重商品的實用價值與情緒價 值，商業(yè)地產的特殊賽道有望取得優(yōu)勢，如奧特萊斯、以二次元為代表 的主題商業(yè)等。對于三四線城市為代表的下沉市場而言，具備規(guī)模效應、 為當?shù)厥袌鲆敫嗍椎暌约吧唐菲奉悾巧虡I(yè)地產運營的優(yōu)勢來源。