商業地產零售業態發展現狀如何？

新的一年，商業地產市場仍在持續修復中，消費發展面臨 一定壓力，企業和項目的挑戰未止。

1.消費市場疲軟下， 樣本企業業績由升轉跌

當前，商業地產企業緊抓消費恢復契機，但市場的疲軟還 是給企業發展帶來了較大的挑戰。從觀點指數選取的 15 家代表性樣本來看，大部分企業 2023 年零售物業均實現了營收的同比增長。

但這種趨勢在 2024 年并未得到延續。以九龍倉集團為 例，其 2024 上半年內地投資物業整體收入下跌 4% 至港幣 23.26 億元，營業盈利下跌 6% 至港幣 15.51 億元。 觀點指數認為，這與 2024 年以來面臨的市場環境有關。實 際上，經歷 2023 年上半年的強勁反彈后，市場動力轉弱， 市況放緩至 2024 年仍未見起色。 這點在太古地產的業績上也有所體現，不同于 2023 年內地 零售物業組合收入實現 20% 增長的突出表現，其 2024 上 半年內地零售物業的應占租金收入總額為港幣 26.15 億元， 僅上升 1%。

回顧近五年來的表現，可以發現，大部分時間太古零售物 業收入都能維持較快的增速，但今年的增速遠不如以往， 也說明了內地商業市場目前正面臨較大的挑戰。 不過長期來看，這類以高端商業運營為主的企業有較大的 優勢。如恒隆內地商場上半年收入同樣有所下降，但項目 整體出租率持續上升，租戶對其零售物業在各地的市場領 導地位具備信心。 對此，恒隆方面也表示將持續優化租戶組合，推動以客為 尊的推廣方針和舉辦相關活動，為業務注入增長動力。 在管規模方面，購物中心依然是商業地產企業目前發展零 售業務的的首選。

內資企業方面，以輕資產輸出為主、實行輕重并舉策略的 企業具備規模優勢，目前萬達商管、華潤萬象生活、新城 控股等整體規?？壳埃翼椖繑盗烤哑瓢伲诠苊娣e均 處于千萬級。 而目前這個隊伍將繼續擴大。2024 全年龍湖計劃開業 14 座商場，屆時運營商場數量將達到 102 座，有望成為繼萬達、 新城、華潤等之后又一家擁有超百個 MALL 的企業，規模 效應相信也會進一步凸顯。

港資企業方面，大部分擅長精細化運營，主要采取高質量 發展模式，并不以規模取勝。據觀點指數統計，大部分港 資企業在內地發展的商業項目數量不多，最多的也僅運營 數十個。 其中較為積極的是太古，其一邊增強現有項目競爭力，一 邊從合作方手中收購優質項目股權。2024 以來，太古從遠 洋手中獲取部分項目股權，持股比例進一步提高，如北京 頤堤港二期項目的相關股權。

若從運營項目所能創造的租金收入來看，港資企業遙遙領 先。太古、恒隆等為代表的企業以較少的項目數量創造了 可觀的收入，共同點在于大量物業分布于上海、廣州等商 業發達城市，項目定位高端并運營得當，整體租金水平較高。部分內資企業也有較好的表現，華潤萬象生活實現了在重 奢、中高端、非標項目領域的規?；季?。從運營質量來看， 華潤萬象生活作為商管平臺的能力可圈可點。 觀點指數認為，華潤在高端項目運營方面較其他內資企業 有優勢，目前國內的高端運營商基本為港資企業，內資企 業較少，華潤是較為突出的存在。 2024 全年，華潤萬象生活將開出 16 座商業項目，其中 6 座萬象城，7 座萬象匯，3 座城市更新場。觀點指數認為， 憑借長久積累的商業運營能力和品牌資源，上述項目有望 在競爭中突圍，但同樣需要面對市場的考驗。

2.大眾消費動力有限， 項目業績增長難度增大

經濟增速放緩下，大眾消費動力增長有限，消費品牌在開 店拓展上也表現得更為審慎，重點商業城市的零售商業租 金面臨一定的下行挑戰。 相關數據顯示，2024 上半年一線商業城市的零售物業首層 租金均有不同程度的下滑，而二線城市雖有增長，但幅度 不大。

一線城市中，廣州和北京下降幅度較大，分別錄得 24 元 / 天 / 平方米和 31.8 元 / 天 / 平方米，較 2023 年同期下滑 6.25% 和 5.36%；而其余的上海、深圳則分別錄得 33.2 元 / 天 / 平方米和 19.1 元 / 天 / 平方米，同比下滑 2.35% 和 2.05%。 二線城市方面，大部分首層平均租金有一定程度上升，但 幅度不大。如南京、杭州及武漢分別錄得 19.60 元 / 天 / 平 方米 、21.30 元 / 天 / 平方米及 10.63 元 / 天 / 平方米，上升幅度分別為 1.43%、5.38% 和 3.20%。

同時，部分城市出現下滑，如成都 2024 上半年的首層平均 租金水平為 12.34 元 / 天 / 平方米，與 2023 年同期相比微 跌 0.05%。 據觀點指數了解，租金水平下滑背后，除了有新增供應給 市場帶來的沖擊外，消費品牌的租賃需求放緩也是重要原 因。 當前知名零售商以提升單店業績為主要目標，對選址的要 求提高，且租金成本控制嚴格，承租能力有所下降，部分 項目或將面臨空置面積的去化問題。 而在此背景下，出租率穩定、客群品質較高的零售項目對 消費品牌的吸引力強，去化壓力相對小。 在市場表現較為疲軟之際，項目創收也面臨諸多挑戰。高 端商業方面，不少項目出現收入和銷售額同比增長不如預 期的現象。 太古地產發布的 2024H1 業績顯示，由于不同國家對中國 內地提供免簽證政策以及個別外幣貶值，出境旅游上升以 及 2023 年的高基數效應等因素，2024 年上半年中國內地 的零售銷售額下跌。

其中北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北 京頤堤港和上海興業太古匯 2024 上半年的零售銷售額較 2023 年同期分別下跌 4%、17%、9%、4% 及 20%，上海 前灘太古里則保持不變。 租金增長方面，廣州太古匯、上海興業太古匯、北京頤堤 港出現下滑，分別錄得 8%、24%、3% 的跌幅；其余的北 京三里屯太古里、成都太古里、前灘太古里租金則保持了 增長，分別增長 9%、1%、10%。

結合具體項目情況來看，租金下滑的項目均受到高端消費 放緩、出境旅客增加等因素影響。 但個別項目同時也受到改造工程影響，如上海興業太古匯 為改善租戶組合進行了大型結構和改造工程，裝修期間的 空鋪、圍擋會對商場的營業效率和消費者的購物體驗造成 一定影響，相關銷售額也受到沖擊。 租金增長的項目，則主要得益于高端化調整及出租率的上 升。如三里屯太古里因品牌定位成功升級、新旗艦店開業 等因素人流強勁，租金錄得上升；而上海前灘太古里租金 收入總額則因租用率上升而穩步增長。

觀點指數認為，在市場環境愈發嚴峻之際，上述高端商業 項目后續的業績增長將面臨更大挑戰。除高端消費外流外， 2024 年多個奢侈品牌收入均出現放緩或下跌，而高端商業 項目以奢侈品牌為重，銷售額難免受波及。 值得注意的是，城市高端商業市場競爭加劇，也帶來進一 步挑戰。如成都太古里雖然是成都的地標性商業項目，有 著較強的商業競爭力和穩定客群。但，定位同樣是高端的 成都 SKP 等新興商業項目的崛起，仍給其造成分流。 此外，租金單價下降的情況也在發生，中端項目尤甚。大 悅城一季度數據顯示，旗下部分零售商業項目出租率、平 均租金單價出現下滑。

出租率方面，2024 年一季度大悅城地產旗下的自持零售物 業總體出租率較高，北京西單大悅城、成都大悅城、杭州 大悅城的出租率均在 95% 以上。 而另一王牌項目朝陽大悅城的出租率錄得 91%，與 2023 年同期相比下降 7 個百分點。當前品牌租戶入駐商場較為 謹慎，有一定的退租壓力存在。 平均租金單價方面，大悅城地產在營的 12 個大悅城項目中，除了于 2023 年末才開業的成都天府大悅城外，剩余 11 個 項目中有 5 個的平均租金單價同比回調，包括王牌項目朝 陽大悅城和西單大悅城。 觀點指數認為，當下的商業市場環境使得項目要創造更高 的業績面臨挑戰，也對企業的運營能力提出更高的要求。

3.不同定位下招商差異明顯， 調改優化成項目運營重點

商場中琳瑯滿目的品牌，給消費者帶來了豐富的購物體驗。 而基于不同的定位、目標客群等因素，項目在品牌組合上 呈現出不同的招商特點。 觀點指數選取 10 個位于核心一二線城市的樣本項目，可以 看到租戶類型主要分為零售、餐飲、休閑娛樂及生活服務 四大類。 運營策略上，大部分項目在鞏固現有品牌優勢特點的同時， 會著力挖掘新的增長動力，如煥新奢侈品組合門店、引入 潮奢抓住年輕客群、發掘細分小眾品牌增強獨特性等等。

據觀點指數了解，高端商業項目方面，零售業態占比多在 6 成以上，部分的占比更是高達 8 成。 零售品牌的承租能力相對較高。 如業績表現突出的上海 恒隆廣場零售占比近 8 成。但實際上，在國內眾多高端 商場中，上海恒隆廣場面積并不大，僅 5.4 萬平方米。 不過其在奢侈品矩陣上卻表現突出，包攬了最多的頂奢 門店，其中包括 LV 中國大陸首座路易威登之家、Gucci 全球旗艦店、Dior 國內首家綜合性旗艦店等高能級奢侈 品店鋪，這與其坐擁上海核心商圈地塊、運營能力突出 有較大關系。

而太古系列項目也以零售業態為主，標桿項目廣州太古匯、 前灘太古里均如是，其中廣州太古匯占比約 7 成，餐飲占 比約 2 成，生活服務不足 1 成。太古匯、太古里兩條產品 線的側重點有一定差異。太古匯零售業態主要在奢侈品、 美妝品類上見長，而太古里除引入部分奢侈品牌外，還偏 重服裝、小眾潮流品牌。前者是傳統高奢定位，后者則更 傾向于潮奢。 以百貨為買點的 SKP 系列，零售業態的傾向更為明顯。最 負盛名的北京 SKP 占比超 8 成，其中時尚生活如奢侈品、 美妝等品牌占比略高于服裝，餐飲占比不足 1 成，是所有 樣本項目中零售和餐飲比例最為懸殊的存在。 需要注意到的是，當下消費者對高端商業提出了奢侈品之 外的多元業態需求，這也使得高端購物中心不再只看重奢 侈品，而是在鞏固優化現有業態的基礎上，注重引入符合 項目定位的熱門業態。

中端項目方面，除零售占比較大外，餐飲也較突出，主要 是出于吸納多元餐飲及生活體驗業態，實現引流的考慮。 印力運營的印象城系列，零售業態占比超 4 成，餐飲占比 超 3 成。當下，通過豐富的餐飲增強客群黏性，已成為印 象城客流表現持續優異的重要秘訣。 大悅城也采取類似的思路，其旗下的西單大悅城項目零售 業態占比超 6 成，而餐飲占比則近 3 成，其中服裝、時尚 生活、休閑餐飲占比突出，緊扣該產品線年輕、潮流的核 心定位。 餐飲品牌組合的占比差異，實際上是由商場本身定位決定 的。高端商場的優勢在于品牌稀缺，并不以數量取勝；而 中端定位商場面對的是大眾客群，豐富的餐飲業態更能吸 引該類人群前往消費。

租戶需求方面，觀點指數選取的樣本項目中，上半年引進 的品牌以餐飲和服飾為主，此外香氛、美妝、珠寶和奢侈 品也占據一定比例。 據觀點指數了解，雖然線上銷售如火如荼，但線下門店基 于體驗感更強、能更好地推廣新產品等優勢，仍是不少零 售品牌的重要渠道，門店擴張產生的租賃需求也仍然存在。 觀點指數認為，未來購物中心預計在調整優化現有業態組 合的基礎上，還將繼續引入熱門業態。招商方面，除了品 牌知名度，差異化也是重點考慮的因素。

在項目運營難度增大的同時，作為零售商業基石的各類消 費品牌，目前也面臨來自市場和行業的諸多挑戰。 奢侈品方面，多家公司財報顯示，奢侈品行業承壓已是確 定的事實，超頭部奢侈品牌開始告別高增長，這也給重奢 定位的商場銷售額造成影響。 財報顯示，LVMH 集團 2024 年上半年銷售收入同比下降 1% 至 417 億歐元，凈利潤下跌 14% 至 73 億歐元；以中國為 首的亞洲市場（除日本）銷售收入同比下降 10%。 Gucci 古馳、Yves Saint Laurent 圣羅蘭的母公司開云集團， 最新公布的上半年業績同樣疲弱。除日本外的亞太市場作 為最重要的市場，期內收入下跌了 20%，其中第二季度跌 幅為 23%。

但也有例外，愛馬仕 2024 年上半年錄得營收 75 億歐元， 同 比 增 長 15%， 其 中 二 季 度 營 收 37 億 歐 元， 同 比 增 長13.3%，亞太區（除日本外）增長 9.9% 至 35.21 億歐元。 觀點指數認為，這或是出于稀缺和保值性的雙重考慮。于 高凈值人群而言，產品的稀缺性能帶來更高的社會地位展 示價值；于中產消費者而言，購買入門級產品也能獲得較 高的保值回報。 在此背景下，頂奢品牌今年繼續貫徹漲價策略，如今年以 來愛馬仕、香奈兒等繼續對部分產品提價。而于行業而言， 中國仍然是各個公司和品牌聚焦的重點市場。 運動品牌上，隨著飛盤、滑雪、釣魚、徒步、爬山等運動 的盛行，行業也迎來發展新機遇，此外巴黎奧運會、歐洲 杯等全球體育盛事營造出的濃厚運動氛圍，也給運動品牌 的業績增長提供了動力。 受益于全民運動趨勢和體育賽事催化，2024 年運動鞋服品 牌迎來了穩健增長。安踏集團業績顯示，2024 上半年，安 踏品牌零售金額同比錄得中單位數正增長；FILA 品牌零售 金額同比錄得高單位數正增長；其他品牌零售金額同比錄 得 35%-40% 正增長。

在此過程中也要關注到，運動鞋服市場雖然整體上升，但 品牌間的競爭也愈演愈烈，分化愈加明顯。其中，部分專 注于跑步、戶外遠足、瑜伽等細分品類的品牌增長潛力不 可小覷。 專注瑜伽服賽道的加拿大品牌 lululemon，2024 財年一季 度凈營收同比增長 10% 至 22 億美元，超出預期。其中， 中國大陸市場凈營收同比增長 45%，在一眾運動品牌中遙 遙領先。 零售商超方面，目前傳統商超仍在持續出清，但會員店表 現優異。2023 年，以山姆、Costco 為代表，主打“硬折扣” 倉儲會員店模式的企業業績穩步攀升，無論是店效，還是 單客產值都讓傳統商超企業望塵莫及。 以山姆為例，在中國市場上，山姆會員店 2023 年約實現銷 售 800 億元，同比增長約 21.21%，其中線下占比 53%。 截至 2023 年底，沃爾瑪共在國內布局了 47 家山姆會員店， 擁有超 400 萬付費會員。按此測算，山姆會員店平均每店 的年銷售額為 16.7 億元，每位會員 2023 年在山姆的消費 額為 2 萬元左右。

新興業態上，新能源汽車是當下商場重點引入的熱門業態，部分項目的新能源汽車銷量突出，更是帶動項目整體業績 實現提升。新能源汽車領域，一些頭部的傳統車企在轉型升級過程中 表現突出。目前，比亞迪依然穩坐新能源汽車銷量頭把交椅， 此外奇瑞汽車、吉利汽車和長安汽車等也表現不錯。 此外部分新能源新勢力也收獲不少市場關注，它們通過推 出新的產品，吸引更多消費者的關注，更是在市場競爭中 站穩了腳跟，如小米 SU7、華為問界 M9 等。 相信隨著新勢力與傳統車企的同臺競技，以及細分市場的 深入角逐，中國新能源汽車市場將更加成熟和多元化。 餐飲賽道上，價格戰愈演愈烈。除此前瑞幸、庫迪、喜茶、 奈雪等咖啡茶飲品牌外，海底撈、九毛九等餐飲品牌也紛 紛打起價格戰，如九毛九旗下的慫火鍋今年就進行了新一 輪菜品和價格調整。

雖然價格優勢下客流有所增長，但利潤水平卻受沖擊。以 瑞幸咖啡為例，財報數據顯示，瑞幸推出 9 塊 9 活動之后 的財報季內，經營利潤率出現下滑，2023 年 Q2-2024 年 Q1 的經營利潤率分別為 18.9%、13.4%、3%、-3.6%，呈 現走低趨勢。 除價格戰外，餐飲品牌對下沉市場的爭奪也更加白熱化， 不少火鍋、茶飲、咖啡品牌選擇降低加盟門檻，搶占下沉 市場。 相比高線城市，下沉市場的增長潛力更大。如星巴克 2024 第二季度財報顯示，在中國縣城，星巴克二季度會員增速 超過高線城市，銷售增速為高線城市的兩倍，縣級城市新 門店持續表現卓越，成為了星巴克重要的業務增量之一。 而肯德基旗下肯悅咖啡（K Coffee）主攻下沉市場，門店 數在一年多的時間里也突破 200 家，并計劃在 2024 年底 達到 300 家。