華潤置地分業(yè)務經營情況如何？

大資管持續(xù)完善，形成深厚護城河。

1.資管規(guī)模及質量行業(yè)領先，打通價值釋放通道

公司資產規(guī)模持續(xù)擴張，且以購物中心為主，打造多元資產組合。2024 年，公司 資管規(guī)模達 4621 億元，同比+8.1%，其中購物中心資管規(guī)模 2979 億元，占比 64%；2025 年上半年，公司資管規(guī)模達 4835 億元，同比+4.6%，其中購物中 心資管規(guī)模 3131 億元，占比 65%。

公司采取多層次資產管理平臺，加速資本良性循環(huán)。目前已成功搭建包括華潤萬 象生活、華夏華潤商業(yè) REIT 和有巢公募 REIT 在內的一個輕資產管理平臺及兩 個公募 REITs 平臺，并同步孵化 Pre-REIT、私募 REIT 等多層次產品，逐步完 善“投融建管退”資本閉環(huán)。其中，華潤萬象生活市值位居物管行業(yè)首位，華夏 華潤商業(yè) REIT 及有巢公募 REIT 憑優(yōu)質資產與專業(yè)運營成賽道標桿，持續(xù)釋放 資產價值。

 購物中心：運營能力強，商業(yè)影響力穩(wěn)居首位

公司持續(xù)深耕重點城市，推動核心資產規(guī)模以及質量雙增長。2025 年上半年，公 司已有 27 個城市實現 2 個及以上購物中心布局。公司未來將繼續(xù)落實“一城多匯”及“多城多匯”的布局策略，提升一二線及省會等核心城市的零售市場份額， 推動市場地位及業(yè)績貢獻的穩(wěn)步提升。預計 2028 年末，公司購物中心數量將增 加至 114 個，GFA（Gross Floor Area，總建筑面積）將增長至 1500 萬方。

公司購物中心零售額持續(xù)增長，既有外延的規(guī)模擴張，又有內生的同店增長。2024 年，公司旗下購物中心零售額 1953 億元，同比+19.2%，同店增長 9.4%。2025 年上半年，公司旗下購物中心實現零售額 1101 億元，同比+20.2%，同店增長 9.4%。 2024 年，重奢零售額同比+8.7%，非重奢零售額同比+26.5%，均跑贏 3.5%的 社零增長。2025 年上半年重奢同比+13.3%，非重奢同比+24.9%，跑贏 5.0% 的社零增長。

公司購物中心客流及會員持續(xù)增長。2024 年，公司旗下購物中心場均日客流達 4.7 萬人次，同比+18%；會員人數 6107 萬人，同比+32%。2025 年上半年， 公司旗下購物中心場均日客流升至 4.8 萬人次，較 2024 年底增長 0.4%；會員 數量升至 7237 萬人，較 2024 年底增長 18.5%。

購物中心月均坪效穩(wěn)中有增。2025 年上半年整體月均坪效為 2766 元/平米，較 2024 年底+0.4%，其中重奢月均坪效為 6444 元/平，較 2024 年底+4.6%，非 重奢月均坪效為 2176 元/平，較 2024 年底-0.9%。一方面隨著國內促消費政策 持續(xù)出臺、部分海外購物需求的回流，另一方面公司持續(xù)圍繞會員需求做深運營， 優(yōu)化客戶體驗，有效提升了會員粘性和活躍度，公司重奢銷售表現逐步企穩(wěn)。

結合強勢的運營表現，公司購物中心租金收入持續(xù)提升。2024 年，公司購物中心 租金收入 193 億元，同比+7.8%；2025 年上半年，購物中心租金收入 104 億 元，同比+9.9%。

公司購物中心成本費用壓降，運營效率提升。2024 年，公司旗下購物中心營業(yè)成 本占比為 16.0%，兩費占比 16.1%；2025 年上半年營業(yè)成本占比 13.4%，同 比下降 0.9 個百分點，兩費占比 12.1%，同比下降 2.0 個百分點。從出租率來看， 公司始終維持 94%以上的高出租率。

公司購物中心資產收益持續(xù)提升。2024 年公司購物中心毛利率為 76%，同比持 平；2025 年上半年毛利率為 78.4%，同比上升 0.7 個百分點。公司購物中心的 EBITDA/COST 回報率，2024 年為 9.5%，預計 2025 年全年為 9.7%，在低利 率環(huán)境下，資產回報表現亮眼。

 寫字樓&酒店：多措并舉提質增效，積極應對市場變化

寫字樓當前表現承壓。2024 年公司寫字樓租金收入為 18.8 億元，同比-8.7%， 2025 年上半年寫字樓租金收入為 8.2 億元,同比-14.2%。公司面對行業(yè)下行壓 力，精準制定招商策略，持續(xù)優(yōu)化租戶結構，期末平均出租率維持在 75%的行業(yè) 優(yōu)秀水平。同時，2025 年上半年兩費占比同比下降 0.3 個百分點。

寫字樓業(yè)務毛利及回報率呈下降趨勢。2024 年毛利率為 72.4%，同比下降 0.5 個百分點；2025 年上半年，毛利率為 71.1%，同比下降 3.7 個百分點；2024 年 寫字樓 EBITDA/COST 回報率為 6.4%，預計 2025 全年 EBITDA/COST 回報 率為 4.3%，延續(xù)下降趨勢。

寫字樓當前表現承壓。公司酒店業(yè)務營收呈下降趨勢，2024 年營收為 20.7 億元， 同比-10.8%，2025 年上半年，酒店業(yè)務受部分項目出表影響，經營收入 8.7 億 元，同比-16.3%。公司在營酒店通過持續(xù)優(yōu)化客群結構、提升服務品質、深化成 本管控，推動經營提效，期內費用節(jié)降取得一定成效，兩費費率改善 0.8 個百分 點，降至 16.6%。

酒店毛利率呈下降趨勢，入住率、平均房價較為穩(wěn)定。2024 年毛利率為 11.4%， 同比下降 6.1 個百分點，2025 年上半年毛利率為 9.5%，同比下降 2.2 個百分 點。入住率在近三年內均維持在 63%左右。平均房價從 2023 年高點的 1073 元 /房晚降至 2025 年上半年的 973 元/房晚。

2.輕資產管理：依托萬象生活，打造強勁增長極

管理全業(yè)態(tài)版圖及面積持續(xù)擴張

華潤萬象生活所管理的全業(yè)態(tài)版圖持續(xù)擴張。近幾年是公司新購物中心開業(yè)的大 年，且公司不斷拓展第三方項目，2024 年在營購物中心數量達 122 個，2025 年 上半年在營購物中心數量增至 125 個。2024 年在管寫字樓數量為 221 個，2025 年上半年在管寫字樓數量增加至 225 個。

華潤萬象生活的在管及合約面積持續(xù)上升。2024 年物管總合約面積為 4.51 億 方，總在管面積為億方，合約 4.1 /在管為 1.09x；2025 年上半年物管合約面積 增長至 4.52 億方，總在管面積增加至 4.2 億方，合約/在管為 1.08x。

萬象生活業(yè)績穩(wěn)健增長，積極派息回饋

華潤萬象生活經營質效雙增，業(yè)績高質量增長。華潤萬象生活 2024 年營收為 170.4 億元，同比+15.4%；2025 年上半年營收 85.2 億元，同比+6.5%。得益 于商管經營規(guī)模效應加強及效率提升，2025 年上半年華潤萬象生活的整體毛利 率同比增長 3.1 個百分點至 37.1%。

2025 年上半年，華潤萬象生活核心凈利潤同比增長 15.0%至 20.1 億元，核心 凈利潤率同比提升 1.7 個百分點至 23.6%。

3.生態(tài)圈要素：定位公司轉型發(fā)展加速器

公司的生態(tài)圈要素型業(yè)務包括租賃住房、城市代建、文體場館運營、城市更新、 城市運營等業(yè)務，通過聯動三大主營業(yè)務，共同構建城市投資開發(fā)運營的綜合能 力。展望未來，公司正積極培育生態(tài)圈要素型業(yè)務，以轉型發(fā)展加速器的定位形 成增長新動能，進而構建起各業(yè)務板塊協(xié)同共進的發(fā)展格局。

2022-2024 年公司生態(tài)圈要素型業(yè)務的總營業(yè)額穩(wěn)中略升。2025 年上半年營收 24.57 億元，同比-7.7%（根據公司 2025 年 6 月收購的北京大興產業(yè)園、華潤網絡深圳及華網數據科技廣州，追溯調整 1H2024 數據）。從結構來看，1H2025 代建代運營占生態(tài)圈要素型業(yè)務營收的主要部分，收入占比升至 40%。