華潤置地股權結構、業務模式及收入如何？

綜合實力領先的城市投資開發運營商。

1.央企背景，三十余載砥礪前行

華潤置地有限公司為華潤（集團）有限公司旗下負責城市建設運營業務單元， 1994 年改組成立，1996 年在香港聯合交易所上市，2010 年被納入香港恒生指數成份股，2022 年被國務院國資委確立為國 有企業公司治理示范企業。歷經三十余年發展，已布局內地及香港等境內外 85 座城市，成長為綜合實力領先的城市投資開 發運營商。

公司控股股東為華潤（集團）有限公司，2024H1 末華潤集團通過華潤集團（置地）有限公司、合貿有限公司合計持有公司 59.55%股份，股權結構集中且穩定。華潤集團為國內規模最大綜合性央企之一，歸屬國務院國資委直接監管，業務涵蓋大 消費、綜合能源、城市建設運營、大健康、產業金融、科技及新興產業 6 大領域，下設 24 個業務單元，兩家直屬機構，實體企業 3077 家，在職員工 39.2 萬人，位列 2024 年《財富》世界五百強第 72 位。2023 年公司總資產占華潤集團 45.7%、 營業收入占 28.1%、凈利潤占 60%，貢獻重要比重。

2. 構建“3+1”業務模式，2024H1 非開發利潤貢獻超 5 成

面向“城市投資開發運營商”定位，構建“3+1”業務模式。公司以“城市投資開發運營商”戰略定位為指引，構建開發銷售型、 經營性不動產與資管、輕資產管理三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動的“3+1”一體化業務模式，涵蓋住宅、公寓、 購物中心、寫字樓、酒店、商業運營、物業管理、長租公寓、城市代建、文體、城市更新、城市運營等領域，構建城市投資 開發運營生態圈。

大資管模式持續強化，輕資產業務保持領先。2024H1 末公司資管規模達 4491 億元，較 2023 年末增長 5.1%，規模貢獻主 要來自購物中心。2020 年公司分拆商業運營與物業管理業務，成立華潤萬象生活有限公司（輕資產管理業務核心）并于香 港聯合交易所上市；2022 年華夏基金華潤有巢 REIT 在上海證券交易所上市；2024 年華夏華潤商業 REIT 在深圳證券交易 所上市。目前公司已搭建完成華潤萬象生活輕資產管理平臺以及華夏華潤商業 REIT、華夏基金華潤有巢 REIT 兩個公募 REITs 平臺，打通資產價值釋放通道，把握優質資產收并購整合機會，實現“投融建管退”資本閉環。

生態圈要素型業務多點開花，穩健發展。代建業務聚焦“6+2”賽道和深耕城市，2024H1 末在管項目 358 個，在管面積 6940 萬平米，上半年政府代建新增簽約面積位列行業第 2 名，價值創造和市場競爭能力持續提升。文體場館運營業務 2024H1 實 現營業額 3 億元，同比增長 64.4%，期末在管項目 17 個，管理資產價值 548 億元，賽事全要素運營服務能力不斷增強，發 展質量穩步提高。租賃住房業務形成有巢公邸、有巢公館、有巢公寓及有巢國際公寓社區 4 大產品線，打造基于 REITs 平 臺的輕重并舉發展模式，上榜“2024 年中國 500 最具價值品牌”。

非開發業務利潤貢獻超 5成，經營性不動產業務貢獻大頭。2024H1 公司開發銷售型業務收入占比 74.7%，經常性業務（經 營性不動產+輕資產管理+生態圈要素型業務）收入占比升至 25.3%，兩類業務核心凈利潤占比分別為 48.6%、51.4%。經常 性業務中經營性不動產業務為收入、利潤貢獻核心，2024H1 經營性不動產業務收入占經常性業務收入 57.4%、經營性不動 產業務核心凈利潤占經常性業務核心凈利潤 81.6%，其中購物中心租金收入占經營性不動產業務收入 82.7%。

3. 收入利潤跑贏大市，財務結構穩健合理

公司 2023 年收入、歸母凈利潤、核心凈利潤升至 2511.4 億元、313.7 億元、277.7 億元，同比分別增長 21.3%、11.7%、 2.9%。2024H1 受大環境影響，收入同比增幅收窄，歸母凈利潤同比下滑，但降幅相對可控，增速仍處主流房企靠前水平。

受高利潤率非開發業務拉動，公司 2024H1 綜合毛利率 22.3%、歸母凈利率 13%、核心凈利率 13.6%，仍處相對高位。2024H1 銷管費用率 5.8%，維持相對穩定。公司 2024H1 開發銷售型業務毛利率降至 12.4%，隨行業變化波動，絕對水平處主流開 發企業中下區間，房價下行影響反映相對充分。

公司三條紅線保持綠檔，2024H1 末剔除預收款后的資產負債率 56.4%、凈負債率 33.6%、現金短債比 1.54 倍；融資成本 低廉渠道暢通，2024H1 末加權平均融資成本降至 3.24%，維持行業最低梯隊。2024H1 末平均債務期限延長至 6.5 年，債 務到期結構分布合理。