華潤置地發展歷程、管理層、業務結構及財務分析

始于開發，逐步多元化，形成“3+1”一體。

化發展的業務組合模式 通過財務管控進入地產行業，再由投資管理轉為自主經營，并確立全國發展戰略 （1994-2003 年）：1994 年，華潤創業入股北京市華遠房地產股份有限公司， 通過財務管控進入地產行業。1996 年，改組為華潤北京置地有限公司，并于 11 月在香港聯合交易所上市。2001 年，華潤集團重組北京華遠，將北京華遠更名 為華潤置地（北京）股份有限公司，地產業務由投資管理轉變為自主經營。2002 年，公司更名為華潤置地有限公司，確立全國發展戰略。 銷售物業與投資物業共同發展（2004-2015 年）：2004 年 12 月，深圳羅湖萬象 城開業，標志著華潤置地除了銷售物業以外，正式發力投資物業領域。2005 年， 華潤集團重組旗下地產業務，將北京華潤大廈、華潤上海、華潤深圳三家公司及 其持有的商業資產注入華潤置地；2007 年注入華潤建筑、優高雅，2008 年注入 勵致家私后，公司確定了“住宅開發+投資物業+增值服務”的生意模式。2014 年， 公司發布商業地產戰略，致力成為“中國商業地產領導者”。

進一步多元化，從“2+X”（即開發物業+投資物業+X 業務）過渡到“3+1”（即 開發銷售型業務、經營性不動產與資管業務、輕資產管理業務和生態圈要素型業 務）一體化發展的業務組合模式（2016 至今）：2016 年，公司確定“十三五” 期間“銷售物業+投資物業+X”的“2+X”商業模式。2020 年，分拆商業運營和 物業管理業務，成立華潤萬象生活有限公司，并正式在香港聯合交易所主板掛牌 上市，輕資產業務板塊正式成立。2021 年，以城市投資開發運營商的戰略定位 為指引，確定了“3+1”一體化發展的業務組合模式。2022 年，華潤萬象生活被 納入香港恒生指數成份股，華潤置地旗下華潤有巢 REIT 在上海證券交易所成功 掛牌上市。2024 年，華夏華潤商業 REIT 上市，進一步完善不動產資管“投融建 管退”循環中的退出環節。

公司控股股東為華潤（集團）有限公司。華潤（集團）有限公司是國務院國資委 直接監管的中央企業，華潤集團通過華潤集團（置地）有限公司以及合貿有限公 司共持有華潤置地 59.55%的股份。

公司管理層大多具有多年公司或集團內任職經歷，穩定的管理層結構或保障公司 經營戰略的穩定性?，F任董事會主席李欣先生于 1994 年加入華潤集團，2001 年 加入公司，先后在東北、華東等區域任職，2013 年出任公司高級副總裁，2016 年出任公司聯席總裁，并與公司時任副主席和另一位時任聯席總裁共同組成華潤 置地核心三人團隊，隨后于 2017 年出任公司執行董事，于 2018 年獲委任為公 司總裁，于 2022 年 5 月獲委任為公司董事會主席。截至 2023 年末，李欣持有 公司股份 40000 股。 公司董事及高管大多在集團或司內任職多年，董事會主席及多位執行董事均在集 團或司內工作 20 年以上。穩定的管理層或一定程度上可以保障公司經營戰略的 穩定性。

業務結構方面，華潤置地已經形成“3+1”的業務架構，除傳統的開發銷售型業 務和以購物中心為主的經營性不動產+資管業務以外，還包括通過華潤萬象生活 運營的輕資產管理業務，以及包括代建代運營、長租公寓和產業地 產等在內的生態圈要素型業務。

營收方面，公司近十年來營收基本保持增長，僅在 2022 年受行業及外部因素影 響出現下滑；且公司營收在行業中排名靠前，2023 年公司營收在主要房企中排 名第 3。

從收入結構來看，開發業務（即“銷售已發展物業”/“開發銷售型業務”分類） 收入貢獻有所下降，收入占比過去幾年基本維持在 85%左右，2024H1 下降至75%1 ；經營性不動產業務（原“物業投資及管理”和“酒店經營”分類）收入貢 獻上升，過往年份貢獻總收入的約 8%-9%，2024H1 貢獻總收入的 14%；輕資 產管理業務占比 2023 年為 4%，2024H1 為 7%，生態圈要素型業務占比 2023 年為 2%，2024H1 為 3%。 從業績2 結構及對應的利潤率來看，公司近年來開發銷售型業務（2022 年及之前 為“銷售已發展物業”分類）業績貢獻占比有所下降，經營性不動產業務業績貢 獻占比提高。2023 年，開發銷售型業務業績貢獻占比約 72%，利潤率約 18%； 經營性不動產業務業績貢獻占比約 24%，利潤率約 56%；輕資產管理業務業績 貢獻占比約 2%，利潤率約 12%；生態圈要素型業務業績貢獻占比約 2%，利潤 率約 18%。2024H1，開發銷售型業務業績貢獻占比約 53%，利潤率約 16%；經 營性不動產業務業績貢獻占比約 39%，利潤率約 58%；輕資產管理業務業績貢 獻占比約 4%，利潤率約 14%；生態圈要素型業務業績貢獻占比約 3%，利潤率 約 19%。

現金流結構以經營性現金流貢獻為主，或反映出公司穩健的經營風格。從公司的 現金流結構來看，經營性現金流入占比保持在約 60%的水平，整體現金流結構以 經營性現金流貢獻為主，或體現出公司更多依靠自身內生積累并增長的穩健經營 風格，是少數現金流結構穩健的房企之一。

凈資產收益率位于行業前列，整體呈“較強盈利能力、較高質量周轉、較低杠桿” 特征。2023 年凈資產收益率為 12%，雖然近年公司凈資產收益率受行業影響略 有下滑，但仍位于行業前列。

公司利潤率處于行業領先水平，一方面或來自經營性不動產業務的拉動，另一方 面或反映出公司開發業務總體層面較好的投資兌現能力及資源獲取能力。近年來受行業因素及戰略資源結算減少等因素影響，公司毛利率及凈利率有所下滑，毛 利率從高點的超過 40%下滑至 2023 年的 25%，2024H1 進一步下降至 22%；但 橫向對比來看，公司毛利率及凈利率仍保持行業領先水平。公司相對出色的利潤 率水平一方面或來自經營性不動產業務的拉動，另一方面或反映出公司開發業務 總體層面較好的投資兌現能力及資源獲取能力。

公司近年來總資產周轉率保持在 20-22%這一區間，2023 年總資產周轉率較 2022 年上升 2 PCT 至 22%。拆分來看，存貨在總資產中的占比過去有所下降， 近年來保持在 20-22%的區間，而存貨周轉率近年整體呈上升趨勢。橫向對比來 看，公司總資產周轉率位于主要房企中間水平，其中存貨占總資產比例位于主要 房企中較低水平，而存貨周轉率與保利、中海等位于同一梯隊，略高于保利、中 海等?？傮w來看，公司總資產周轉率或受到投資物業的資產沉淀影響，而存貨周 轉率整體有所上升也說明開發業務本身的周轉仍有所改善，整體依然保持較高質 量的周轉速度。