華潤置地各項業務經營情況如何？

公司寫字樓均位于一、二線城市，一線占比超六成。

一、開發銷售型業務：投資聚焦，相機抉擇，銷售 排名保持行業前列

1、銷售：銷售保持行業前四，高能級占比逐步提升

2023 年公司銷售金額逆勢增長，排名行業第四，2024 年 1-8 月全口徑銷售額保 持行業第四，或為后續結算提供一定支撐。公司除 2022 年在行業下行背景下公 司銷售同比小幅下滑 5%以外，其余年份公司銷售金額整體保持增長，2023 年在 行業銷售下行，甚至行業頭部公司3 平均銷售金額下降的背景下公司全口徑銷售 金額逆勢同比增長 2%。2024 年 1-8 月公司全口徑銷售額同比下降 25%。根據 克而瑞數據，2024 年 1-8 月公司全口徑銷售金額排名行業第 4，與 2023 年排名 持平；權益銷售金額排名較 23 年全年提升 1 位至第 3 名。公司銷售在過往的逆 勢增長以及靠前的行業排名一方面或可佐證公司前期相對較高的全局投拓質量， 另一方面或為公司后續結算提供一定支撐。同時，公司過往總體較出色的開發投 拓質量以及投資兌現或為哺育購物中心等經營性不動產業態提供現金流支持。 2024 年 1-8 月公司全口徑銷售金額/銷售面積分別為 1554 億元/668 萬平方米， 同比分別為-25%/-25%。能級結構方面，公司近年來約九成銷售來自于一、二線 城市4 ，且近三年來一、二線城市銷售占比仍逐步提升，一、二線城市銷售占比從 2019 年的 84%提升至 2023 年的 91%；銷售能級結構的提升一方面或與市場結 構性變化有關，另一方面或也是公司投資聚焦的結果，或可為后續銷售規模的穩 定提供支撐。銷售均價方面，近年來公司銷售均價整體呈上升趨勢，公司 2024 年 1-8 月銷售均價為 23281 元/平方米，同比小幅下降 1%，在市場整體房價下行 的背景下公司銷售均價仍保持相對穩?。讳N售均價的穩健或來自于公司項目向核 心區位集中5 ，并或可為后續結算利潤率提供一定支持，有助于結算利潤率保持穩 定。銷售權益比方面，公司近年銷售權益比6 保持在 70%左右，2024 年 1-8 月銷 售權益比較 2023 年下降 2 PCT 至 69%。

2、拿地及土儲：投資聚焦核心區位，相機抉擇，多元化拿 地助力差異化獲取戰略儲備

拿地方面，公司 2024H1 拿地金額 256 億元，同比下降 75%；公司過往拿地力 度保持在接近 50%的水平，2023 拿地力度為 56%，2024H1 拿地力度較 2023 年全年大幅下降 35 PCT 至 21%，公司近年拿地力度在主要房企中處于較高水 平，上半年拿地力度的收縮或與市場環境變化有關；公司過往較積極的拿地力度 或為后續銷售提供一定保障，同時 24 年的拿地收縮或是市場下滑背景下的相機 抉擇。能級結構上，公司拿地逐步向高能級城市聚焦，一、二線投資占比7 逐步提 升，一、二線投資占比從 2021 年的 91%提升至 2023 年的 93%，其中，一線投 資占比從 2021 年的 17%提升至 2023 的 46%，2024H1 進一步提升至 60%。聚 焦的投資策略或為公司后續銷售流速及利潤率的兌現提供一定保障。權益比方面， 公司近年拿地權益比穩定在 65-70%區間，2023 年拿地權益比為 65%，同比下 降 5 PCT，2024H1 拿地權益比回升 7 PCT 至 72%。 拿地方式層面，公司除公開市場拿地外，還具備片區綜合開發、城市更新、收并 購、TOD 合作等多元化拿地能力，公司 2021-2022 年約四成項目通過多元化拿 地獲取，多元化拿地能力或可一定程度上幫助公司持續獲得開發業態以及購物中 心甚至綜合體等經營性不動產業態的高質量土地資源及戰略資源。

存量土儲方面，公司近年開發銷售型業務土儲中一、二線城市占比（建面口徑） 保持七成左右，一方面，土儲中高能級占比較高或是拿地聚焦的結果，另一方面， 集中于高能級城市的土儲結構或為公司后續去化提供一定保障。投資物業土儲方 面，一、二線城市占比（建面口徑）保持在 70%-80%區間。

二、購物中心：長期保持戰略定力，重奢與非重奢 協同發展，內生增長及新開業共同驅動收入利潤持 續增長

1、概況：零售額及租金收入穩步增長，經營效率持續向好

零售額及租金收入穩步增長，經營效率持續向好。公司購物中心零售額近年來持 續增長，從 2019 年的約 650 億元增長至 2023 年的約 1640 億元，2019-2023 年復合增速 26%；租金收入方面，除 2022 年受減租等因素影響租金收入出現下 滑外，公司租金收入整體保持增長趨勢，從 2019 年的 94 億元增長至 2023 年的 179 億元，2019-2023 年復合增速 17%；租售比略有回落，從 2019 年的 14.5% 回落至 2023 年的 12.2%。 出租率方面，公司 2024H1 購物中心出租率 97.3%，較 2023 年增長 0.8 PCT， 近三年出租率均保持在 96%以上的較高水平。利潤率方面，毛利率從 2019 年的 72.3%提升至 2024H1 的 77.7%，經營利潤率從 2019 年的 44.0%提升至 2024H1 的 64.7%?；貓舐史矫?，公司購物中心 EBITDA 回報率從 2019 年的 7.9%提高 至 2021 年的 11.0%，隨后 2022 年回落至 8.0%后逐步回升，2024H1 EBITDA 回報率為 9.7%，EBITDA 回報率的波動或受減租以及新開業節奏等因素影響。

2、能力：通過較早布局卡位重奢市場并構筑能力壁壘，重 奢與非重奢協同發展，從空間和時間兩個維度構筑客戶粘 性

公司較早布局購物中心業態，且對現金流支持購物中心業態發展保持較強的戰略 定力。公司從 2004 年羅湖萬象城開業開始布局購物中心業態，截至 2023 年公 司在營購物中心 76 個。2010-2023 年，公司每年估算持有型物業投資金額占估 算經營性現金總流入比例約 8%，或反映出公司對購物中心等持有型不動產投資 的持續性及戰略定力。

重奢購物中心“先發優勢”明顯，或為公司構筑較強的能力壁壘。當前重奢購物 中心市場主要參與者的布局時間普遍偏早，“先發優勢”或主要體現在重奢品牌 資源及優質區位資源兩方面，同時購物中心運營體系的探索及搭建也需要較長時 間。從部分重奢購物中心品牌發展歷程上來看，首個重奢購物中心開業到后續規 模化布局一般會經歷 5-10 年甚至更久的時間，期間主要是對整個重奢產品運營 體系的探索及搭建，包括核心地段選址，高端產品設計、重奢品牌招商、重奢環 境營造等。

重奢購物中心運營能力的打造是一個長期積累的過程，從而和核心區位稀缺的土 地資源一起共同構筑了新進入者壁壘，且具備迭代的可持續性。相比于普通品牌， 重奢品牌在與購物中心的合作中通常具有較強的議價權，長期的合作能加深品牌 對商場的認可度，同時在重奢品牌“抱團效應”下更容易持續擴大公司的重奢品 牌庫，而新進入者在獲得重奢品牌認可及品牌積累上將需要投入較長的時間，從 而反向構成進入壁壘；同時，重奢通常布局于高能級城市的核心區位，相較低能 級城市，高能級城市過去的地價上漲以及核心區位土地資源的稀缺性也構筑了新 進入者門檻。據公司官網披露，當前合作國際奢侈品牌數 110+個，合作國際奢 侈品店鋪數 470+個，或也一定程度上體現了公司在重奢購物中心運營能力方面的積累。 觀察公司運營成熟的重奢購物中心（開業時間三年以上），基本上對各品類的奢 侈品品牌都有一定覆蓋，一定程度上也可佐證公司的運營能力及品牌積累。但另 一方面，即使是開業年限超過十年的深圳羅湖萬象城以及杭州萬象城等也并未實 現主要奢侈品品牌的全覆蓋，或也反映出重奢購物中心較高的增長空間“天花板”， 而較高的“天花板”下公司或可通過招商、調商等運營提升手段實現持續的內生 增長。

除重奢外，公司或可將其積累的內容打造能力和運營能力等優勢賦能非重奢購物 中心，形成購物中心業態整體的競爭優勢，并通過“一城一匯”、“多城多匯” 布局擴大客群覆蓋面，從空間和時間兩個維度構筑客戶粘性。公司購物中心主要 品牌包括萬象城、萬象天地、萬象匯等，分別針對不同區位以及不同消費客群。 多元化的品牌條線下，公司或可將其在打造重奢購物中心過程中積累的品牌資源、 IP8 資源等內容打造能力及運營能力遷移并“降維”至包括重奢和非重奢在內的不 同定位的購物中心，從而打造購物中心業態整體的競爭優勢。另一方面，公司還 可以通過“一城一匯”、“多城多匯”布局，實現對不同客群的覆蓋以及增強客 戶粘性。同時從長周期角度來看，伴隨著消費者生命周期的不同階段以及財富積 累，客戶的消費升級和變遷也會依托這種粘性在不同定位的門店間轉移，使得客 戶粘性不僅僅體現在空間上，也體現在時間上。 從結果上看，公司已有 25 個城市實現 2 個及以上購物中心布局。從深圳、杭州、 南京、青島等樣本城市觀察，2023 年多個華潤經營的購物中心在當地首店數量 排名前 5，其中既包括重奢購物中心，也包括非重奢購物中心，或進一步佐證公 司的品牌資源及內容打造能力。

3、增長：同店持續增長，新開業節奏保持穩定

公司購物中心同店零售額持續增長，新開業節奏保持穩定，或為后續購物中心業務收入及利潤增長提供支撐。公司購物中心零售額增長由同店增長及新開業共同 貢獻。同店增長方面，公司除 2022 年外，近年同店零售額保持增長，2018-2024H1 同店增速平均 17%。新開業方面，公司 2024-2027 年平均每年計劃新開業購物 中心 9 個，或為公司后續購物中心業務收入及利潤增長提供支撐。

購物中心的租金內生增長或具有可持續性。從公司已開業購物中心租金收入情況 來看，重奢購物中心開業 2-5 年/5-10 年/10-15 年租金收入復合增速分別約 15%/15%/7%；非重奢購物中心開業 2-5 年/5-9 年租金收入復合增速分別約 28%/15%。雖然購物中心的租金收入增速存在結構差異并且呈現出隨開業年份 增加增速邊際遞減的趨勢，但整體來看，在較長的開業年限依然能保持顯著高于 通脹的租金收入增長，或也一定程度上反映出同店租金增長具有可持續性。

三、寫字樓及酒店

1、寫字樓：均位于一、二線城市，經營質量穩中有升

公司寫字樓均位于一、二線城市，一線占比超六成。2024H1 公司在營寫字樓數 量 21 個，較 2023 年增加一個。能級分布方面，公司在營寫字樓均分布于一、二 線城市，且一線城市占比（總建面口徑）逐年提高，從 2019 年的 41%提高至 2024H1 的 63%。

毛利率呈上升趨勢，近年租金收入整體呈上升趨勢，出租率穩定在 80%左右， 2024H1 出租率及租金收入有所下降。租金收入方面，過往年份中除 2022 年受 減租影響租金收入出現下滑外，公司租金收入整體呈上升趨勢，從 2019 年的約14 億元增長至 2023 年的約 21 億元，2019-2023 年復合增速 11%，2024H1 租 金收入同比下降 5%。出租率方面，近年來出租率穩定在 80%左右。毛利率方面， 公司寫字樓毛利率整體呈上升趨勢，從 2019 年的 70.5%提升至 2021 年的 71.9%， 隨后 2022 年回落至 69.1%，2024H1 回升至 74.8%，達到近年來高點?；貓舐?方面，過去三年 EBITDA 回報率基本穩定在 6.6%-7.0%區間，2024H1 EBITDA 回報率為 6.1%，較 2023 年下降 0.9 PCT。

2、酒店：資產組合有所調整，經營效益有一定波動

在營酒店區位主要位于一、二線城市和旅游城市，資產組合出現一定調整。過去 幾年公司在營酒店規模逐年增長，在營酒店數量從 2018 年的 9 個增加至 2023 年的 18 個，2024H1 減少至 17 個，較 2023 年減少的項目為淄博喜來登酒店， 或也一定程度上體現出公司的資產處置及組合調整能力。區域分布方面，公司酒 店主要位于一、二線城市及旅游城市。

酒店業務經營效益有一定波動。收入方面，2023 年公司酒店收入約 23 億元，同 比增長 67%，較 2019 年收入增長 55%，2019-2023 年復合增速 12%，2024H1 為 10 億元，同比下降 4%。入住率及單價方面，2020 年以來受出行減少等因素 影響，公司酒店入住率有所下降，從 2019 年的 69%下滑至 2022 看的 42%，而 2023 年入住率回升至 63%，2024H1 較 2023 全年下降 1 PCT 至 62%；2024H1 平均房價 996 元/房晚，較 2023 年平均房價下降 7%。毛利率方面，公司酒店業 務毛利率近年來波動較大，從 2019 年的 25.6%震蕩下降至 2022 年的 0.9%， 2023 年回升至 17.5%，2024H1 較 2023 全年下降 5.8 PCT 至 11.7%。。