華潤(rùn)置地發(fā)展戰(zhàn)略、營(yíng)收、銷售規(guī)模及拿地金額如何？

華潤(rùn)旗下物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，物管商管齊發(fā)力。

1、 大股東實(shí)力雄厚，股權(quán)集中

華潤(rùn)置地有限公司是 華潤(rùn)集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)城市建設(shè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，已布局內(nèi)地及中國(guó)香港 85 座城市。公司 于 1994 年改組成立，1996 年在港交所上市，2002 年更名為華潤(rùn)置地開始全國(guó)化布 局，2005 年注入商業(yè)資產(chǎn)，2010 年納入中國(guó)香港恒生指數(shù)成分股，2021 年確立了“3+1” 一體化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，2022 年被國(guó)資委確立為國(guó)企公司治理示范企業(yè)。

公司以“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”為戰(zhàn)略指引，資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大 主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，包括開發(fā)銷售業(yè) 務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵 蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、城市 代建、文體、城市更新、城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，構(gòu)建城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)生態(tài)圈。

公司控股股東華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委全資控股的大型央企，業(yè)務(wù)涵蓋大消費(fèi)、綜合 能源、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、大健康、產(chǎn)業(yè)金融、科技及新興產(chǎn)業(yè) 6 大領(lǐng)域，截至 2024H1， 華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)公司直接持股 59.51%，同時(shí)合貿(mào)公司間接持股 0.04%，總持股 59.55%， 股權(quán)集中，保障了業(yè)績(jī)決策的一致性。

2、 營(yíng)收保持增長(zhǎng)，經(jīng)常性業(yè)務(wù)占比提升

得益于地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入提升，公司近年來營(yíng) 業(yè)收入呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2023 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 2520.0 億元，同比增長(zhǎng) 21.1%，其中地 產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)占比 84.4%，仍為公司主要收入來源。2024H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 795.1 億元，同比增長(zhǎng) 8.5%，其中經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng) 9.0%至 200 億元，占比提升至 25.3%，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)占比明顯提升。

公司歸母凈利潤(rùn)保持相對(duì)穩(wěn)健水平，在地產(chǎn)行業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)下行壓力下，2023 年 利潤(rùn)同比仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。2024H1 公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 102.5 億元，同比下降 25.4%； 實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn) 107.4 億元，同比下降 4.7%。

公司 2024 上半年利潤(rùn)規(guī)模下滑主要由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，2024H1 毛 利率 22.3%，同比下降 3.4pct；其中開發(fā)銷售毛利率 12.4%，同比下降 4.6pct，但仍 保持行業(yè)中上水平。受此影響，公司 2024H1 凈利率同比下降 6.2pct 至 15.7%，凈利 率在頭部樣本房企排名首位，公司管理費(fèi)率顯著壓降，期間費(fèi)率維持行業(yè)中游水平。

3、 銷售規(guī)模同比下滑，排名及市占率穩(wěn)步提升

公司銷售規(guī)模保持行業(yè)頭部水平，2019 年來銷售金額均超過 2000 億元，且銷售 排行穩(wěn)定在前十。2024 年公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 2611.0 億元，簽約銷售面積 1133.2 萬方，同比分別下降 15.0%和 13.3%，克而瑞銷售排名較 2023 年提升 1 位，進(jìn)入行 業(yè)前三；銷售均價(jià)微降至 23041 元/平米，但較 2023 年之前仍有較大提升；銷售市占 率提升至 2.7%，達(dá)到歷年新高。公司 2024H1 在 20 城市占率排名前五，在成都、西 安、鄭州、長(zhǎng)沙和溫州 5 城市占率排名第一，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力不斷擴(kuò)大。

全行業(yè)對(duì)比來看，2024 年銷售金額超過 2000 億元房企僅 5 家，公司銷售規(guī)模處 于行業(yè)一梯隊(duì)。公司銷售金額增速自 2020 年以來均跑贏商品房銷售金額增速及百強(qiáng) 房企銷售金額增速，公司 2024 年銷售金額降幅-15.0%，頭部房企中僅次于中國(guó)海外 發(fā)展和綠城中國(guó)，銷售韌性較強(qiáng)。

4、 穩(wěn)健開展增量投資，拿地金額排名前三

拿地表現(xiàn)來看，公司 2021-2023 年權(quán)益拿地金額均超過 1100 億元，其中 2023 年公司獲取 68 宗土地，權(quán)益地價(jià) 1118 億元；2024H1 公司聚焦核心城市核心地段， 獲取項(xiàng)目 11 個(gè)，新增土儲(chǔ)面積 202 萬方，權(quán)益面積 136 萬方，對(duì)應(yīng)拿地金額 256 億 元，權(quán)益金額 183 億元；其中一二線城市拿地占比 87%，在北京、大連獲取優(yōu)質(zhì)商 業(yè)綜合體項(xiàng)目 2 個(gè)。公司 2024H1 權(quán)益拿地均價(jià)達(dá) 13478 元/平米，較 2023 年有所提 升，主要由于一線城市拿地金額由 2023 年的 46%提升至 2024H1 的 60%。

公司 2020 年以來拿地權(quán)益比均超 65%，2024H1 面積和金額口徑拿地權(quán)益比分 別為 67%和 72%。公司 2020-2023 年權(quán)益拿地強(qiáng)度（權(quán)益拿地金額/權(quán)益銷售金額） 穩(wěn)定在 52%-53%，2024H1 投資謹(jǐn)慎，拿地強(qiáng)度有所下降。

從拿地城市能級(jí)來看，公司堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市布局，一線城市權(quán)益地價(jià)占比 由 221 年 17%提升至 2024 上半年 60%，投資結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升。

根據(jù)克而瑞 2024 年銷售和拿地?cái)?shù)據(jù)，公司 2024 全年拿地金額 692 億元，排名 行業(yè)第二，僅次于中國(guó)海外發(fā)展。綜合銷售增速和拿地強(qiáng)度，公司 2024 年均表現(xiàn)穩(wěn) 健，排名行業(yè)前列。