華潤置地各業務經營情況如何？

作為國內領先的綜合開發運營服務商，華潤置地經營性不動產業務包括持有租 賃經營的購物中心、寫字樓、酒店等，是公司業績和長期穩定現金流的主要貢獻者。 

1.不動產經營穩健發展，打造第二增長曲線

購物中心綜合實力第一，購物中心規模強勢增長

公司旗下購物中心已經形成了“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”三大商業產 品線布局，截至 2024 上半年末，公司旗下共開業購物中心 82 座，開發中購物中心 46 座，其中 69 座零售額排名當地前三。公司購物中心聚焦一二線及省會等核心城市， 落實“一城多匯”及“多城多匯” 的布局策略，截至 2024H1 已有 27 個城市實現 2 個及以上購物中心布局，公司預計 2027 年末，在營購物中心將增加至 110 個，開業 面積預計達 1440 萬方。

2024 上半年公司旗下購物中心實現收入 95 億元，同比增長 9.7%；營業成本及 兩費占比同比下降 3.6pct，毛利率及經營利潤率分別升至 77.7%及 64.7%近年高位； 預計全年 EBITDA 成本回報率 9.7%；整體出租率較年初提升 0.8pct 至 97.3%。

公司購物中心經營效率穩步提升，2024H1 購物中心零售額同比增長 21.9%至 916 億元，同店增長 7.5%，持續領先社會消費品總額增速；場均日客流較 2023 年提升 10.3%，會員數量提升 12.9%，月均坪效受重奢品類影響有所下降，但仍維持較高水 平。

公司 2024 上半年新開業 6 家購物中心，包括武漢和常州兩座萬象城及北京、合 肥、邯鄲、嘉興桐鄉 4 座萬象匯，新開業購物中心零售額及租金貢獻占比分別為 1.1% 及 1.3%，平均出租率 97.8%，整體運營表現優秀。公司 2023 年獲取優質商業綜合體 項目 8 個，2024H1 在北京、大連獲取優質商業綜合體項目 2 個，截至上半年末，公 司投資物業土儲面積 928 萬平米，其中購物中心占比 73%，后續待開業面積充足。

我們選取華潤商業、新城吾悅廣場、龍湖天街和萬科印力四個頭部商業重資產 主體進行對比，華潤商業開業面積最大，出租率維持第一梯隊，營收規模和經營效 率大幅領先。

 寫字樓出租率有所下降，酒店入住率基本穩定

公司寫字樓運營起源于 1999 年建成的北京華潤大廈，此后重點布局北上杭等一 二線城市，截至 2024H1，公司在營寫字樓資產達 21 個，總建筑面積 136 萬方，同 比增加 7.7%；權益面積 105 萬方，權益比達 77%。公司寫字樓資產評估價值達 364.2 億元，占資產總值 3.0%。 在寫字樓市場下行壓力下，公司 2024H1 寫字樓收入 9.5 億元，同比下降 4.9%； 期末出租率同比下降 6.8pct 至 75.0%，主要受上半年入市濟南置地中心 T1 出租率較 低影響。公司預計 2024 年通過經營管理提質增效帶動兩費費率改善，預計全年 EBITDA 成本回報率為 6.1% 。

公司酒店業務擁有自有品牌“木棉花”，合作品牌涵蓋凱悅、萬豪、香格里拉等 全球高端品牌。截至 2024H1，公司在營酒店數量達 17 家，房間數 4995 間，總面積 78 萬方，同比增長 1.0%。2024H1 公司酒店收入 10.4 億元，同比下降 3.8%，主要由 于酒店入住率同比下降 1.4pct 至 62.5%，同時平均房價降至 996 元/晚。

2.華潤萬象商管服務龍頭，生態圈要素型業務協同發展

 物管商管齊發力，盈利能力顯著提升

華潤萬象生活是公司旗下領先的物業管理及商業運營服務商，涵蓋商管航道、 物管航道及大會員體系的一體化“2+1”業務模式，截至 2024H1，華潤置地對華潤 萬象生活持股 72.29%。

華潤萬象生活 2018-2023 年收入復合增速 27.2%，從收入構成上看 2021-2023 年 主要得益于物管收入高速增長。2024H1，華潤萬象生活實現營業收入 79.6 億元，同 比增長 17.1%；其中物業管理和商業管理收入分別占比 64%和 36%，分別同比增長 13.8%和 23.4%；華潤萬象生活收入增長主要來自客戶合同收入的增加，特別是物業 管理業務的合同收入增長顯著。

華潤萬象生活歸母凈利潤自 2019 年以來保持增長，2019-2023 年復合增速 68.3%； 2024H1 實現歸母凈利潤 19.1 億元，同比增長 36.0%；核心凈利潤 17.7 億元，同比增 長 24.2%，凈利潤的增長主要得益于毛利的提升和費用的有效控制，同時投資物業的 公允價值變動收益大幅增長。

華潤萬象生活 2021 年以來毛利率均超 30%，盈利能力表現優秀。2024H1 得益 于商管毛利率邊際提升，整體毛利率同比提升 0.8pct 至 34.0%；2024H1 凈利率同比 提升 3.4pct 至 24.1%。華潤萬象生活毛利率和凈利率水平在頭部物企均保持前列。

截至 2024H1，華潤萬象生活在營購物中心數量增至 108 個，管理面積 1185 萬 方；寫字樓物業在管項目 206 個，在管面積 1523 萬方；物管在管面積較 2023 年末 增長 7.5%至 4.0 億平。

五大生態要素型業務協同，加速轉型發展

公司生態要素型業務包括城市代建、長租公寓、文體、城市運營及城市更新， 助力構建城市投資開發運營生態圈。2024H1，公司生態要素型業務實現收入 26.4 億 元，同比增長 0.8%，其中建筑業務、代建代運營業務、租賃住房業務、文體場館運 營業務分別實現收入 12 億元、6.9 億元、2.4 億元、3.0 億元。

（1）城市代建

在代建領域，公司積極投身城市建設，業務涵蓋場館、醫院、學校、保障房、 市政公園、產業園區、住宅、商辦“6+2”賽道，是國內領先的公共項目代建服務商。 截至 2024H1，公司在管代建項目 358 個，在管面積 6940 萬方，實現收入 3.9 億元； 上半年新簽面積 536 萬方，同比增長 37%，政府代建新增簽約面積位列行業第 2 名。

（2）租賃住房

公司于 2008 年創立長租公寓品牌“有巢”，積極貫徹落實“房住不炒”“租售并 舉”政策要求，深度參與保障性租賃住房建設。截至 2024H1，公司累計在管長租公 寓項目 62 個，管理規模 5.6 萬間，其中一線四城+成都占比 80%；上半年租賃住房 業務收入 3.8 億元，同比增長 18.9%，開業 6 個月以上穩定期項目出租率達 96%。

雙 REIT 平臺穩步推進，大資管業務積極轉型

公司積極向大資管業務轉型，資管規模持續做大，已搭建長租公寓和商業兩個 REITs 平臺，實現“投融管退”閉環。公司于 2022 年 12 月成功發行有巢 REIT，為 首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募 REIT，發行規模 12.1 億元；于 2024 年 3 月發行華夏華潤商業 REIT，為首批消費基礎設施 REIT，發行規模 69.0 億元。受 底層資產穩健經營及“租售并舉”、促進消費等政策刺激，兩單 REITs 較發行價格漲 幅較大。