華潤置地銷售、拿地、土儲及業務經營情況如何？

保持拿地積極性，拿地強度位居行業前列。

1.銷售：排名邁入行業 TOP3，強產品力提升品牌認可度

銷售排名邁入行業 TOP3，市占率逆勢上漲。公司自 2021 年邁入 3000 億元的銷售規 模，此后保持穩定。2023 年公司銷售金額 3070 億元，同比上漲 1.9%，市占率 2.63%， 同比增加 0.37pct；2024 年 1-11 月公司銷售金額 2291 億元，同比下降 19.9%，市占率 2.69%，較 2023 年末增加 0.06pct，市占率持續保持提升。從行業銷售排名來看，2021 年 之前公司銷售排名維持在 8-11 名，2022 年地產行業進入下行周期后，公司憑借雄厚的資 金實力和城市布局等優勢，銷售排名逆勢增長至行業第 4 名，2023 年繼續保持這一位置， 2024 年 1-11 月進一步升至行業第 3 名。 聚焦高能級城市，銷售均價結構性上漲，2022 年起公司銷售面積呈現明顯下行趨勢， 2023 年全口徑銷售面積為 1310 萬平，同比下降 8.4%。而反觀銷售均價，2022 年起則有 明顯的上升，2023 年全口徑銷售均價 23486 元/平，同比增長 11.1%。2024 年 1-11 月公 司銷售均價為 22839 元/平，同比下降 3.7%。公司銷售均價顯著提升主要得益于銷售聚焦 于一二線高能級城市如北京、深圳、成都、杭州等，一、二線城市銷售占比從 2019 年的 84%提升至 2023 年的 92%，2023 年銷售金額前十城市合計占比 58%。2024H1 公司銷售 額中一線城市（含香港）的銷售額占比達到 38%，較 2023 年提升 8pct，公司在 20 個主 要城市的市占率排名前 5，年初庫存簽約占比達到 50.6%。

產品體系豐富，行業影響力持續提升。公司打造了“瑞系、悅系、潤系、時光系”四 條產品線多個標桿項目，為客戶營造美好人居生活場景。2023 年，華潤置地正式發布“高 品質九觀”產品新標準，在“2024 房地產開發企業產品力 TOP20”榜單中，華潤置地位 列第三。“潤系”產品線獲“2023 年全國十大輕奢精品”，“瑞系”產品線榮獲“2023 年全國 十大頂級豪宅產品系”，業內示范引領效應持續擴大。

高得房率體現產品力，助力項目實現暢銷。從實際開盤的項目案例來看，公司在多地 推出高得房率項目，例如在長沙及成都部分項目得房率近 100%，同時也助力項目實現暢 銷，例如長沙潤府項目于 12 月 25 日開盤，開盤去化率高達 91%。公司在上海等一線城市 也有優異表現，例如上海中環置地中心潤府項目，2024 年 3 月 8 日首次開盤，2024 年全 盤銷售金額破百億，銷售規模穩居上海樓市榜首。我們認為，公司深耕住宅開發多年，是 全國知名開發企業，產品力強勁，已在多個核心城市搶占市場口碑，在城市收縮的背景 下，具備市占率提升的先發優勢。

2.拿地及土儲：多元化拿地能力突出，拿地強度位居行業前列

保持拿地積極性，拿地強度位居行業前列。2022 年受行業周期下行影響，公司的拿地 金額和拿地面積減少。2023 年公司逆勢加大拿地力度，新獲取項目 68 個，全口徑拿地金 額為 1730 億元，同比增長 20%。2023 年公司全口徑拿地強度高達 56%，相較前三年大 幅提升；權益口徑拿地強度為 36%。2024 年 1-11 月，根據克爾瑞統計，公司全口徑拿地 金額 490 億元，拿地強度 21%，領先于百強房企的 16%，且與典型房企相比仍位居行業 前列。

拿地聚焦高能級城市，2024H1 一線城市拿地金額占比升至 60%。公司 2021-2023 年 一二線城市拿地金額合計占比均超過 9 成，2022 年起一線城市拿地占比大幅提升，二線城 市拿地占比下降，到 2023 年一線、二線、三四線拿地金額占比分別為 46%、47%、7%， 一二線城市合計占比達 93%。2024H1 公司于一線城市拿地金額占比進一步升至 60%。 踐行多元化拿地策略，靈活補充優質土儲。在拿地方式上，公司采取多渠道拿地策 略，包括收并購、城市更新、集體用地、TOD 合作等方式。2024 年，公司以合作方式獲 取北京房山區拱辰街道住宅項目、以城市更新方式獲取東莞東城街道火煉樹商住項目、以 招拍掛獲取廣州及杭州等城市多個項目，充分體現了自身多元化拿地能力。我們認為，在當前多家房企拿地策略趨同的背景下，核心城市的熱點土地勢必會引起房企競爭，多元化 拿地則成為當前房企持續健康發展的重要方式。公司的資金實力雄厚、多元化業態經營能 力強、城市深耕能力突出，具備通過多元化拿地持續補充土儲的能力。

土地儲備充裕，結構持續優化。截至 2024 年 6 月末，華潤置地總土地儲備建筑面積 為 5699 萬平方米，其中開發物業土儲面積為 4771 萬平方米，占總土儲的 83.7%；開發物 業土儲中，一線城市占比 15%，一二線城市合計占比達 71%；投資物業土儲中一線城市占 比 20%，一二線城市合計占比 73%。2021 年及以后獲取土儲貨值占比約 67%；投資物業 土儲面積 928 萬平米，其中購物中心占比 73%。

3. 經營性不動產業務：“大資管”戰略轉型，規模質量雙增長

資管規模持續增長，資產質量穩步提升。華潤置地在“十四五”戰略規劃框架基礎上， 明確把“大資管”業務作為主航道業務，推動資管業務轉型，做大資產管理規模，打造行業 領先的商業 REITs 平臺，目標是“十四五”期內，把資管業務培育為公司的第二增長曲線。 截至 2024 年 6 月末，公司資管規模達 4491 億元，較 2023 年末增長 5.1%，其中購物中 心占比 64%、寫字樓占比 13%。

3.1 購物中心： 規模持續擴大，經營質量穩步提升

購物中心業務已形成萬象城、萬象匯、萬象天地三大商業產品線的戰略布局。公司旗 下的“萬象城”品牌定位為高端商業產品線，普遍位于一二線城市的核心或潛力地段，以 滿足追求品位和風尚的消費人群的需求。“萬象匯”定位為中高端商業產品線，主要服務于 區域市場，一般位于一二線城市區域中心或三線城市的核心地段。“萬象天地”定位為潮流 與時尚商業產品線，一般位于高能級城市核心地段，采用“街區+mall”的模式，有更大戶外 空間面積，和當地人文精神結合更緊密。截至 2023 年末，華潤置地旗下萬象城、萬象 匯、萬象天地的數量分別為 38 座、45 座和 9 座。

持續聚焦一二線及省會等核心城市，購物中心規模持續擴大。截至 2024 年上半年， 公司在營購物中心數量達到 82 座，相較 2023 年末增加 6 座，下半年預計還將新增 10 座；在營購物中心位列當地零售額前三的數量為 69 座，相較 2023 年末增加 8 座。已有 25 個城市實現 2 個及以上購物中心布局，其中北京、深圳、上海、杭州、南京等核心城市 為公司重點布局城市。公司的購物中心規模仍處持續擴大階段，預計到 2027 年在營購物 中心數量達 117 座，總建筑面積超 1540 萬方。

出租率保持高位，經營質量穩步提升。2023 年和 2024H1 公司購物中心租金收入分別 為 179 億元和 95 億元，同比增長 29.7%和 9.7%。出租率方面，2024 年上半年購物中心 的整體出租率為 97.3%，較 2023 年末環比提升 0.8 個百分點，體現出公司強大的招商能 力和品牌吸引力。2023 年和 2024H1 公司商場零售額分別為 1639 億元和 916 億元，同比 分別增長 43.8%和 21.9%。從經營利潤率來看，2024 年上半年毛利率、經營利潤率分別 升至 77.7%及 64.7%的近年高位，反映出公司經營效率處于高水平。

3.2 寫字樓&酒店：經營效益穩步提升，多業態相互賦能

寫字樓業務經營質量穩中有升，聚焦核心城市。截至 2023 年末，公司持有運營寫字 樓 20 個，重點布局北上深杭等一二線城市。2023 年寫字樓實現租金收入 20.6 億元，同比 增長 10.2%，出租率提升 2.6 個百分點至 81.8%，為歷史同期最高水平，EBITDA 成本回 報率升至近年高位 7.0% 。2024 年上半年，由于市場持續承壓，寫字樓租金收入同比下降 4.9%至 9.5 億元，出租率降至 75%，EBITDA 成本回報率降至 6.1%。

酒店業務強勁復蘇，提供品牌多樣化選擇。公司擁有自有酒店品牌“木棉花”，合作品 牌涵蓋凱悅、萬豪、香格里拉等全球高端品牌，提供商務差旅、親子度假、小眾旅行目的 地等品牌多樣化選擇，可以滿足不同消費群體的住宿需求。2023 年，旗下已開業木棉花酒 店 6 家，合作品牌酒店 12 家。2023 年公司酒店業務實現經營收入 23.2 億元，同比增長 66.2%；毛利率及兩費費率分別改善至 17.5%及 18.7%；入住率回升至 63%。2024 年上 半年，受制于經濟增長放緩，酒店高端需求恢復乏力，酒店業務經營收入同比下降 3.9%。

多業態相互賦能，具備打造綜合體能力。公司“大資管”戰略下涉及多種業態，包括 商場、辦公樓、酒店等多種業態，具備打造綜合體項目的能力，通過多業態的綜合打造，也能對住宅業態銷售產生積極影響。例如紹興華潤置地中心，商業開業后帶動存量住宅銷 售暢銷。商業的人氣帶來居住價值的提升，為住宅銷售提供市場需求。紹興華潤置地中心 是城市綜合體項目，包含商住 15.6 萬方，商場 6.1 萬方和酒店 1 萬方。根據克爾瑞統計， 項目 2021 年首開，商場紹興天地打造了“街區+mall”的全新商業形態，2024 年 9 月開業后 人氣火爆，期間日均人流超 20 萬。紹興天地開業后，華潤置地中心來訪量提升 200%，周 均來訪由 30 組提升至 100 組以上；轉化率也由 11%提升至 22%的高位，為項目首開 4 年 來最高水平。相應的，9-11 月，項目流速提升 200%，銷售總額合計超 5 億，尤其 10 月 單月成交超 3 億，為項目 21 年首開后流速最高的月份。

3.3 REITs 平臺：雙 REITs 平臺搭建完成，“投融建管退”能力閉環

扎實推進雙 REITs 平臺發展，大資管業務轉型步伐加快。2024 年 3 月 14 日華夏華潤 商業 REIT 在深圳交易所正式掛牌上市，公司旗下已搭建完成包括華潤萬象生活、華夏華 潤商業 REIT 和有巢公募 REIT 在內的一個輕資產管理平臺及兩個公募 REITs 平臺，打通 資產價值釋放通道，實現了“投融建管退”資本閉環。我們認為，商場等持有型資產的運營 屬于重資產的范疇，其中最主要的特點為回收周期較長，公司憑借自身強勁的綜合實力， 率先在房企中搭建完成“投融建管退”資本閉環，具備將“重”資產做“輕”的能力，能 夠更主動的與股東分享投資回報，公司全周期的資產運營能力在行業內具備優勢。

4. 輕資產管理業務：華潤萬象生活業績持續高增，股東回報貢獻可觀

華潤萬象生活是“住宅服務+商管運營”雙輪業務驅動物業公司。2020 年 12 月華潤萬 象生活分拆赴港上市，成為為數不多的為“住宅+商管”提供物業管理及商業運營服務的領先 服務供應商。控股股東為華潤置地，截至 2024 年 6 月末，持有華潤萬象生活股份比例約 72.29%。華潤萬象生活主要有兩大業務板塊，分別為住宅物業管理服務、商業運營及物業 管理服務。其中，商業運營及物業管理服務主要包括購物中心及寫字樓的運營管理。主要 業務可總結為物業航道、商業航道-購物中心、商業航道-辦公樓。

各航道在管規模持續增長，購物中心出租率保持高位。截至 2024 年 6 月末，華潤萬 象生活①物業航道：總合約面積 4.46 億平方米，總在管面積 3.98 億平方米，較 2023 年末 分別增長 4.9%及 7.5%；第三方合約面積及在管面積占比分別為 60.2%和 61.9%，較 2023 年末分別提升 1.2 和 1.5 個百分點；②商業航道-購物中心：在營項目 108 個，管理 面積 1185 萬平方米。其中，在營第三方項目 26 個，面積 214 萬平方米，第三方項目收入 貢獻較 23 年底增長 1.5 個百分點至 27.5%，稅前利潤貢獻增長 3.9 個百分點至 21.4%； 2024H1 在營購物中心平均出租率維持 96.7%高位，較 23 年末提升 0.6 個百分點。③商業 航道-辦公樓：寫字樓物業在管項目 206 個，在管面積 1523 萬平方米，合約項目 224 個， 合約面積 1939 萬平方米。提供運營服務的 25 個辦公樓項目平均租金水平維持穩定，受新 項目入市影響，出租率下降 6.8 個百分點至 77.1%，同比下降 2.6 個百分點。

營收及毛利率持續高增，規模增長與效率提升協同促進。截止 2024H1，華潤萬象生 活實現營業收入 79.6 億元，同比增長 17.1%，2020-2023 年營業收入年復合增速為 30%；核心凈利潤為 17.7 億元，同比增長 24.2%，2020-2023 年核心凈利潤年復合增速為 53%。分業務表現看，2024H1 住宅物業服務實現營收 51 億元，同比增長 13.8%，2020- 2023 年住宅物業服務年復合營收增速達 35.2%；2024H1 商業運營及服務實現營收 28.5 億元，同比增長 23.4%；2020-2023 年商業運營及服務年復合營收增速為 21.3%。從毛利 率來看，2024H1 華潤萬象生活整體毛利率較 23 年增長 2.2 個百分點至 34.0%，其中商管 及物管毛利率分別為 60.9%、18.9%，較 23 年分別增長 2.5pct 及 1.4pct。2024H1 公司宣 派中期股息每股人民幣 0.28 元，同比增長 25.1%；同時宣派特別股息每股 0.575 元，提升 2023 年派息率至 100%，持續貢獻股東回報。

整體來看，華潤萬象生活是國內購物中心商管領域龍頭，品牌定位高端，具有較強的 壁壘；關聯方華潤置地經營穩健，住宅物管項目交付保障性強；2024 年上半年華潤萬象生 活營業額及核心凈利潤保持雙位數增長，業績貢獻強勁增長，股東回報大幅提升，我們看 好華潤萬象生活能夠為華潤置地持續貢獻股東回報。