華潤(rùn)置地發(fā)展歷程、業(yè)務(wù)模式與銷(xiāo)售如何？

公司是綜合實(shí)力領(lǐng)先的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

1.公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕 30 余載

華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域 30 余載。公司于 1994 年入股北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2001 年業(yè)務(wù)模式由投 資管理轉(zhuǎn)向自主經(jīng)營(yíng)，并正式更名為華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司。2002 年確 立全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略；2014 年發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，致力于成為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo) 者”。2022 年與 2024 年，旗下華潤(rùn)有巢 REIT 和華潤(rùn)商業(yè) REIT 分別在上交所 與深交所上市。

2. 公司背靠華潤(rùn)集團(tuán)，具備央企背景

公司實(shí)控人是國(guó)務(wù)院國(guó)資委，具備央企背景。截至 1H2025，華潤(rùn)（置地）有限 公司及合貿(mào)有限公司合共持有公司 59.55% 的股份，以上兩者均由華潤(rùn)集團(tuán) 100%持股，而華潤(rùn)集團(tuán)最終實(shí)控人是國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

3.公司已構(gòu)建起“3+1”業(yè)務(wù)模式

公司自 2021 年確定“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，主營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋四大板塊：開(kāi) 發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。 當(dāng)前開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型仍是公司業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，其余三項(xiàng)業(yè)務(wù)則為公司打通第二增長(zhǎng) 曲線和轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新動(dòng)力。

公司營(yíng)收呈上升趨勢(shì)。2025 年上半年，公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收 949 億元，同比+19.9%； 2024 年總營(yíng)收 2788 億元，同比+11.0%，主因 2020-2023 年公司銷(xiāo)售表現(xiàn)較 好，該部分項(xiàng)目陸續(xù)竣工交付，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模上升。 從營(yíng)收結(jié)構(gòu)看，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是營(yíng)收的主導(dǎo)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)快速上升。2022-2025 年 上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的營(yíng)收基本占公司總營(yíng)收的 75%及以上。其余三大 板塊的業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)占比增長(zhǎng)較快，占比由 2022 年的 8%升至 2025 年上半年的 13%。

近兩年公司核心凈利潤(rùn)有所下降。2025 年上半年，公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn) 100 億 元，同比-6.6%；2024 年核心凈利潤(rùn)額 254 億元，同比-8.5%，主因近年來(lái)受 行業(yè)周期影響，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率走低。 開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)是核心凈利潤(rùn)的主要來(lái)源，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù) 的貢獻(xiàn)不斷增長(zhǎng)。2025 年上半年，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比 40%；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù) 占比 50%。

4.銷(xiāo)售有韌性，結(jié)算表現(xiàn)有望修復(fù)

近年來(lái)銷(xiāo)售受行業(yè)周期影響，略有承壓。2024 年實(shí)現(xiàn)簽約額 2611 億元，同比15%；2025 年上半年實(shí)現(xiàn)簽約額 1103 億元，同比-11.6%，整體均跑贏大市。 2024 年簽約均價(jià)為 23032 元/平，同比-1.9%；2025 年上半年簽約均價(jià)為26777 元/平，同比+11.9%。

銷(xiāo)售結(jié)算表現(xiàn)正逐步改善，結(jié)算毛利率逐步企穩(wěn)，后續(xù)有望修復(fù)。2024 年，開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售業(yè)務(wù)結(jié)算收入 2,372 億元，一二線城市收入占比 90%，結(jié)算均價(jià)上升 24.3% 至 22262 元/平；結(jié)算毛利率 16.8%，同比下降 3.9 個(gè)百分點(diǎn)。2025 年上半年， 開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)結(jié)算收入 744 億元；一二線城市收入占比升至 93%；結(jié)算均價(jià)上 升 35.5%至 23192 元/平；結(jié)算毛利率 15.6%，同比上升 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。隨著后 續(xù)位于核心城市核心區(qū)域、高均價(jià)高毛利項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利率有 望上升。