城市更新及老舊小區(qū)改造進(jìn)度怎樣？

城市更新持續(xù)發(fā)力，老舊小區(qū)改造確定高。

1、城市更新：“十四五”規(guī)劃綱要提出實(shí)施城市更新行動(dòng)并明確目標(biāo)

“十四五”規(guī)劃綱要中明確設(shè)立城市更新目標(biāo)，老舊小區(qū)改造成為城市更新發(fā)力主向。“十四五”期間城市更新目標(biāo)：完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。城市更新國(guó)策地位確立：十四五規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、政府工作報(bào)告中重點(diǎn)提及，城市更新全面上升至國(guó)家重要戰(zhàn)略層面。 擴(kuò)大政策性開發(fā)性金融工具支持的領(lǐng)域，將老舊小區(qū)改造納入。資金方面：8月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將老舊小區(qū)改造納入政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，帶來增量資金。

城市更新概念：指對(duì)特定城市建成區(qū)進(jìn)行綜合整治、功能改變或拆建新建的活動(dòng)（三大領(lǐng)域）主要改造對(duì)象：包括舊工商業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)、城中村等基礎(chǔ)功能退化、設(shè)施亟待完善的城市區(qū)域。改造范圍：對(duì)比棚改、舊改等大規(guī)模拆除重建行動(dòng)，城市更新囊括范圍更廣，在增量拆建的基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)存量提質(zhì)改造的 重要性，并且涵蓋城市綜合土地開發(fā)與土地整備。 核心目標(biāo)：建設(shè)宜居城市、綠色城市、人文城市以及智慧城市。

城市更新項(xiàng)目實(shí)施模式：可以分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、多元合作三種模式。政府主導(dǎo)模式：由政府直接組織、統(tǒng)籌建立相關(guān)推進(jìn)機(jī)制，常見的融資渠道包括財(cái)政資金、城市更新專項(xiàng)債、企業(yè)自有資金等。市場(chǎng)主導(dǎo)模式：由政府提供政策指引，將部分權(quán)利和收益讓渡給市場(chǎng)，實(shí)施主體獨(dú)立或合作按政府要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作。多元合作模式：地方政府、房企、產(chǎn)權(quán)所有者等多方主體共同參與項(xiàng)目，融資渠道包括PPP、F+EPC、城市更新基金等。

2、城市更新：十四五”期間城市更新有望帶動(dòng)投資額超15萬(wàn)億

“十四五”期間城市更新投資規(guī)模測(cè)算：綜合整治類+功能改變類+拆建新建類三大領(lǐng)域。綜合整治類（老舊小區(qū)改造）：十四五期間，我國(guó)老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模接近3.6萬(wàn)億元，年均市場(chǎng)規(guī)模超過7000億。功能改變類（市政設(shè)施改擴(kuò)建）：選取固定資產(chǎn)投資中公共設(shè)施管理業(yè)口徑下的改建+擴(kuò)建投資作為改建類城市更新項(xiàng)目投資 額。考慮到政策推動(dòng)后續(xù)市政設(shè)施更新進(jìn)程有望加快，我們假設(shè)十四五期間投資增速分別為10%/10%/12%/12%/12%，五 年總投資規(guī)模約4.01萬(wàn)億元。

拆建新建類（棚改及保障房）：棚改方面，假設(shè)2021-2025年棚改套數(shù)逐年下滑20%，棚改新開工減至167、134、107、86、 68萬(wàn)套，單位投資額按照2020年水平計(jì)算。保障房方面，“十四五”期間40城市擬增650萬(wàn)套保障性租賃住房，年均新增130 萬(wàn)套，較21年開工建設(shè)情況同比增加38%，按照3000元每平米投資標(biāo)準(zhǔn)保守估算，十四五期間保障房建設(shè)投資將在1.94萬(wàn)億， 年均投資超過3800億元。

3、老舊小區(qū)改造：城市更新發(fā)力主向，3.5萬(wàn)億賽道造利潤(rùn)新增長(zhǎng)極

2021年山東省老舊小區(qū)改造總量位居全國(guó)首位，現(xiàn)省內(nèi)已開啟舊改3.0時(shí)代。山東省具體改造內(nèi)容梳理：根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指導(dǎo)意見》、省住建廳《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》（JD 14-051-2020），山東省具體改造內(nèi)容可以分為：基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。 山東省改造情況：我國(guó)老舊小區(qū)改造主陣地，2021年全省改造總量位居全國(guó)首位。根據(jù)山東省歷年政府工作報(bào)告披露的改造計(jì) 劃及省住建廳發(fā)布的改造情況，十四五期間山東省老舊小區(qū)改造將迎來3.0時(shí)代，改造標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)顯著提升。