城市更新“十五五”期間多元化資金籌措機制及杠桿效應分析

“十五五”期間，城市更新將形成中央引導、地方為主、市場運作、居民參與的多元化資金籌措機制，有效破解過去過度依賴財政投入的難題。根據報告測算，中央財政資金累計投入約1.44萬億元，占總投資的7.2%，主要發揮“四兩撥千斤”的引導作用，撬動倍數約為1:4-1:5。地方財政資金作為責任主體，累計投入約7-9萬億元，占比35%-45%，撬動倍數約為1:3-1:4。市場化資金累計投入約7-11萬億元，占比35%-55%，包括政策性金融貸款、商業性金融貸款、城市更新基金及基礎設施REITs等，撬動倍數約為1:2-1:3。

在資金平衡模式上，主要存在三種類型。第一種是財政兜底模式，適用于純公益性項目，如危舊房改造、地下管網更新等，這類項目自身無收益或收益低，主要依靠財政資金投入。第二種是自求平衡模式，適用于有一定收益的準公益性項目和經營性項目，如老舊小區改造中的停車設施、社區商業等，通過經營性收益覆蓋部分或全部改造成本。第三種是片區統籌平衡模式，這是未來城市更新的主流模式，通過將片區內的公益性項目和經營性項目打包，用經營性項目的收益彌補公益性項目的資金缺口，實現整個片區的資金平衡。這種模式可以有效解決純公益性項目資金不足的問題，同時提高片區的整體品質和價值。