租賃住房的運營特性及資產(chǎn)定價如何？

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1.評估方法的選擇

進行資產(chǎn)證券化的租賃住房主要為長期持 有經(jīng)營并產(chǎn)生收益，此類項目定價的方法 可采用收益法。其中可轉(zhuǎn)讓的租賃住房， 因其易于變現(xiàn)的特征，也適用于比較法進 行估值驗證。而非市場商品房類租賃住房， 資產(chǎn)無法在市場轉(zhuǎn)讓，只租不售的特征僅 適用于收益法。其中收益法包括現(xiàn)金流折 現(xiàn)法及直接資本化法。

 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是通過預(yù)測估價對象未 來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn) 到價值時點后相加得到估價對象價值的 方法。主要適用于項目運營初期、市場 不太成熟或波動性較大的情況。 

直接資本化法是通過預(yù)測估價對象未來 第一年的收益，將其除以資本化率或乘 以收益乘數(shù)得到估價對象價值的方法。 主要適用于市場成熟穩(wěn)定、物業(yè)交易活 躍的情況。

2.客源及出租率

市場化程度較高的租賃性住房，主要面向 城市核心區(qū)域上班的白領(lǐng)、年輕人，因其 便利的交通及生活配套，經(jīng)營良好的長租 公寓出租率會隨著蓄客呈階段性增加。開業(yè) 初期的半年內(nèi)，一般出租率可達到 60%， 項目常年可達 70-80% 出租率。保障性住 房客源主要為符合政府租賃條件的租戶， 因其極具競爭力的租金，往往供不應(yīng)求， 出租率常年可達到 95% 以上。

3.收入及支出

從收入來看，非政策性租賃住房租金一般 為市場化定價，租金變化以市場為基礎(chǔ)調(diào) 節(jié)。且運營收入更加多元化，除住戶租金 收入外，一般還會包括物管收入、商業(yè)收入、 配套服務(wù)收入等，一些高端公寓還會提供 個性化的增值服務(wù)來產(chǎn)生收益。政策性租 賃住房運營收入主要為單一租金，幾乎無 其他多經(jīng)收入。租金漲幅以政府指導價為 定價原則，一般漲幅非常緩慢。

從支出方面來看，非政策性租賃住房因其專 業(yè)的運營及多元化的經(jīng)營收入，一般運營、 管理費用和資本性支出比較大，一般為收 入的 15-20%。而政策性租賃住房因其較為 單一的運營模式及簡單的房屋結(jié)構(gòu)及裝修， 管理運營費用及資本性支出占比很少，尤 其運營期內(nèi)享受幅度較大的稅費見面，支 出項合計一般僅為運營收入的 5-10%。

4.折現(xiàn)率的確定

根據(jù)市場調(diào)研及投資者訪談，核心城市的 租賃性住房因其較高的資產(chǎn)價值，回報率 一般為 3-4%，二三線城市租賃性住房雖然 市場運營存在一定風險，但因資產(chǎn)價值較 低，回報率一般為 5-6%。保障性住房因其 較低的租金，核心城市回報率一般為 3-4%， 但保障性住房土地成本較低，項目資產(chǎn)有 一定的增值空間。

5.估值結(jié)果

估值結(jié)果決定于兩類租賃住房的核心因素 為土地權(quán)屬來源、轉(zhuǎn)讓限制條件、項目區(qū) 位。市場化程度較高的租賃性住房一般為 出讓方式獲取開發(fā)用地，資產(chǎn)權(quán)屬無過多 的轉(zhuǎn)讓限制條件，且項目一般位于城市城 市核心區(qū)域，評估結(jié)果與同區(qū)域內(nèi)同類型 的住宅或公寓價格接近。保障性住房一般 為優(yōu)惠地價獲取用地開發(fā)、開發(fā)商無償移 交、成本價收回，項目一般不可轉(zhuǎn)讓。且 項目多位于城市外圍片區(qū)，租金收入較低， 項目市場價值較低。

結(jié)合未來的發(fā)展趨勢，市場化的租賃住房 正逐步走向?qū)I(yè)化；而享有較大幅度優(yōu)惠 政策的保障性住房仍在不斷地完善中。經(jīng) 營收入應(yīng)更加多元化，可聯(lián)合或委托品牌 運營商提供專業(yè)化、精細化運營，或由政 府平臺公司外包服務(wù)，將租賃住房的市場 化機制引入保障性住房，使其充分發(fā)揮其 產(chǎn)品功效。更成熟、市場化的運營模式將 使資產(chǎn)運營及市場定價更為合理。