保障性租賃住房出臺背景、供需格局及特點是什么？

租賃人口增長及周期拉長，潛在租房需求較大。

1.頂層設計文件出臺，保租房迎快速發展

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，緩解住房租賃市場結構性供給不足，2020年10月《中共中央關于 制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確指出“擴大保障性租賃住房供給”，首次提 出“保障性租賃住房”的概念。2021年7月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕 22 號），22 號文為保障性租賃住房首個頂層設計文件，明確“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體 的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金”。

從供給來看，根據住建部規劃，“十四五”（2021-2025年）全國計劃籌建保障性租賃住房近900萬套（間），預計可解決 2600多萬人住房問題，其中40個大中城市計劃籌建600萬套（間）。根據國家統計局數據，2021-2023年全國已開工建設和籌 集572萬套，完成計劃的64%。

2.保租房潛在需求旺盛，供需仍顯緊張

根據七普數據，26%的城市家庭租房、其中廉租房/公租房占比3.7%、租其它住房占比21.8%，按全國城市2.21億戶（含 集體戶）、平均家庭規模2.49人估算，對應5659萬戶、1.4億人，剔除廉租房/公租房對應4832萬戶、1.2億人，考慮保 租房較低租金，理論上該部分人群均為保租房潛在需求，遠大于供給端（900萬套，覆蓋2600多萬人）。按城市青年人 （18-35歲）29%的占比估算，對應約3461萬人，疊加新市民租房需求，亦大于供應。

從新市民定義來看，根據2022年3月4日中國銀保監會、中國人民銀行發布的《關于加強新市民金融服務工作的通知》， 新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年 的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。由于新市民的定義包括新就業大 中專畢業生，而青年人主要為剛畢業高校畢業生，假定不考慮其它青年人、三億新市民中租其它住房比例與七普城市家 庭戶比例一致，為21.8%，則對應超6500萬人，亦遠大于供應（900萬套，覆蓋2600多萬人）。

從城市新增就業人口來看，2009年以來每年新增就業人口穩定在1100萬人以上，其中大部分為大中專畢業生。根據前文 分析，12個核心一二線城市剛需平均置業年齡超過32歲，對應畢業6-7年購房。按6年估計，6年內新增就業人口超6000 萬人，保守按一半有租房需求，對應3000多萬人，亦大于保租房供應。

城市維度來看，保租房供需亦偏緊

從重點城市來看，以北京和上海為例，從供應端來看，北京“十四五”時期，力爭建設籌集保障性租賃住房40萬套 （間）；上海“十四五”計劃新增建設籌措保租房47萬套（間）以上，到“十四五”期末，累計建設籌措保租房總量達 到60萬套（間）以上，其中形成供應40萬套（間）左右。按照全國“十四五”籌集近900萬套（間），預計可解決2600 多萬人住房問題，估算每套（間）可解決3人住房問題，對應北京和上海可覆蓋120萬和180萬人（按籌集口徑）。

從需求端來看，根據七普數據，2020年北京和上海租賃其它住房比例（城市口徑）分別為29.6%和31.9%，對應總戶數分 別為744萬戶和817萬戶，按家庭戶戶均2.3人、2.38人估算對應租賃人群分別為506萬和620萬，遠大于保障房供應。按 城市青年人（18-35歲）29%的占比估算，對應147萬和180萬，疊加新市民的租房需求，亦大于供應。

2.保障性租賃住房主要特點

低于市場租金水平，保租房出租率維持高位

由于各地對保租房的鼓勵和支持，普遍要求其低于市場同區域同品質平均租金，如深圳規定政府用于配租的保租房參考 同期市場租金的60%，社會主體用于出租保租房租金不高于市場的90%，相對占優的租金水平保障其較高的出租率， 2023年主要上市REITs底層保租房出租率普遍超過90%。

較低獲地成本，租金回報率有保障

由于租賃用地地價遠低于商品住宅用地，較低獲地成本保障其相對較高租金回報率。根據中指院統計，上海2021-2023 年租賃用地平均樓面地價僅為住宅用地的1/3。從2023年上市保障房REITS現金流分派率來看，普遍高于4%，遠高于核心 城市不到2%的租金回報率。

較低地價導致租賃用地出租項目IRR遠高于商住類

參考上海2021-2023年租賃用地和住宅用地出讓價格，假設租賃用地、住宅用地樓面地價6000元/平、18000元/平；開發 成本均為5000元/平（第1年、第2年分別投入2500元/平）；按70年土地年限、第3年開始收取租金，商品住宅單平年租 金1200元、保障房為商品房9折對應1080元/平，不考慮租金漲幅且出租率100%；其它各類運營成本按照租金收入30%估 算（2023年華潤有巢REIT底層項目公司收到的租賃收入等經營性現金流為8949.9萬，接受勞務及其他經營性活動支出 2858萬，占比約32%），測算租賃用地及住宅用地出租項目IRR分別為6.5%和3.1%（以上各種假設僅用于測算兩種地價下 IRR的差異，不代表市場實際水平）。即得益于較低的地價，租賃用地出租項目內部收益率遠高于商品住宅用地。

機構化比例提升，長租公寓納保提升品質及效率

隨著國內房價持續調整，越來越多的人選擇租房以獲得更靈活的租住方式，而得益于政府在稅收、貸款等方面的金融支 持，越來越多機構化長租公寓納入保租房體系，如萬科泊寓2023年末納保房源達10.15萬間，占其總管理房源的44%。 在加快保租房供應的同時，市場化機構運營亦利于保障保租房品質。

金融支持力度加大，保租房來源再拓展

2023年1月，央行推出“租賃住房貸款支持計劃”，支持7家全國性金融機構在重慶等8個城市試點發放租賃住房購房貸款， 用于支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸 款本金100%予以資金支持，利率為1.75%，額度1000億。

根據央行青島分行官網披露，2024年1月，國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點 貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障 性租賃住房，對應單套總價約79.8萬元，按照90平/套估計單價8867元/平，僅為青島2023年新房成交均價（13789元/ 平）的64%。根據WIND數據，2024年3月青島住宅租金收益率1.6%，若購房成本降低至64%，租金水平不變則對應租金 回報率可達2.5%（1.6%/64%），回報率大幅提升。

REITs擴圍至保租房，打通“投融管退”全鏈條

2022年5月19日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，將保障性租賃住房納入試點范圍；緊 接著5月22日，《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知 》出 臺；8月全國首批3只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT上市交易； 2023年3月，保障性租賃住房REITs發行門檻進一步下降，三年現金流分派率由4%降至3.8%，當期目標不動產評估凈值原則上 由不低于10億元，降至不低于8億元。