保障性租賃住房REITs發(fā)展背景如何？

中央支持政策不斷加碼，地方政府紛紛響應(yīng)。

1.中央政策支持逐漸加碼，戰(zhàn)略高度不斷提升

2021 年 6 月 29 日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs） 試點(diǎn)工作的通知》（958 號(hào)文），重新明確試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍，首次擴(kuò)圍將能源基礎(chǔ)設(shè)施， 保障性租賃住房，水利設(shè)施，旅游基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)范圍納入試點(diǎn)。2022 年 5 月 25 日，國(guó) 務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，指出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 健康 發(fā)展，重點(diǎn)盤活保障性租賃住房等重點(diǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；5 月 27 日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā) 布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有 關(guān)工作的通知》指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資 金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)。

相關(guān)利好政策頻出，保障性租賃住房 REITs 成為新風(fēng)口。自保障性租賃住房行業(yè)納入 REITs 擴(kuò)圍范圍以來，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)均釋放有利政策，并官方定調(diào)保障性租賃住房 REITs 的重要意義。保障性租賃住房憑借土地端成本優(yōu)勢(shì)以及稅收優(yōu)惠支持，能夠解決傳統(tǒng)租賃 房租售比低、流動(dòng)性不強(qiáng)的兩大痛點(diǎn)。此次保障性租賃住房打通 REITs 通道，是推進(jìn)建設(shè) 保障性租賃住房體系的組合拳之一，從投資的角度，也會(huì)是滬深市場(chǎng) REITs 投資的新風(fēng)口 之一。

2.地方支持紛紛響應(yīng)，未來容量可期

自“958 號(hào)文”刊發(fā)之后，各地紛紛響應(yīng)，發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，其中 均提及“支持保障性租賃住房項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。” 據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海、廣東、浙江、江蘇等 19 個(gè)地方政府均發(fā)文支持加快發(fā)展 保障性租賃住房，并且提及將 REITs 作為金融層面支持保租房投融退的重要通道。重點(diǎn)城 市如杭州、合肥等也均發(fā)布相應(yīng)實(shí)施意見。

更有城市也在積極實(shí)施之中，但項(xiàng)目暫未落地。2021 年 10 月，南京舉行“保障性租賃住 房項(xiàng)目集中交付暨新項(xiàng)目集中開工、公募 REITs 集中簽約”活動(dòng)。會(huì)上，建設(shè)銀行與安居 集團(tuán)、雨花臺(tái)區(qū)軟件谷合作，就瓏熹臺(tái)、軟件谷（菁英）人才公寓項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)行金額約 25-30 億元；中信證券與東南集團(tuán)的仙林青年匯等項(xiàng)目捆綁發(fā)行，預(yù)計(jì)發(fā)行金額約 5 億元。廣州 人才工作集團(tuán)也擬籌備就“廣州香雪國(guó)際公寓”作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行 REITs，通過“REITs 發(fā)行—募集資金—轉(zhuǎn)投資—二次擴(kuò)募—再投資”良性循環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域“輕資 產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”的全周期循環(huán)運(yùn)作模式。