租賃住房資產證券化的發展進程與案例分析

如果你對該問題感興趣的話，推薦你看看《房地產行業：中國住房租賃市場研究報告》這篇報告，下面是部分摘錄的內容，具體請以原報告為準。

1.首單長租公寓 -- 北京新派公寓權益型房托資產支持專項計劃

底層資產位于城市核心區域，客群面向就 近上班的工薪族或青年群體。資產由權益 人購買老舊物業，翻新升級改造后對外出 租。該模式在項目運營前期會有一定資金 壓力，隨著運營狀況的逐步成熟，資產將 主要通過兩種途徑實現價值提升。一方面 通過硬件設施改造及軟件服務的升級，增 加項目經營收益，另一方面核心區域的優 質資源將隨稀缺性而產生資產增值。最終 可通過整體出售或證券化的途徑實現項目 的增值。

2.首單政策性租賃住房

首單人才租賃住房 - 海南省人才租賃 住房第一期資產支持專項計劃

底層資產位于城市非核心區域，租賃 對象面向市場，租金水平為市場租金。 同時有重點企業承租較大面積分配給 員工居住，對于企業大面積租賃，租 金給予一定優惠。項目認定為人才租 賃住房，運營期間部分稅金實行免繳， 包括增值稅及附加、印花稅、房產稅 及城鎮土地使用稅。該人才住房項目 租金收入穩定，且享受政府優惠政策， 凈現金流充裕，回報率良好。

首單公租房 - 國開 - 北京保障房中心公租房資產支持專 項計劃

底層資產位于城市非核心區域。可出租房源不面向市場， 由政府相關部門對滿足要求的承租人定向配租，租金水 平低于周邊其他類型租賃住房租金水平（大約為 60- 80%），同時部分承租人（如烈士家庭、不同檔位經濟 情況的低收入家庭）在認證定級后可再獲得一定比例的 房租補貼（北京市的公租房補貼按照承租家庭的經濟情 況共分六檔，補貼金額從房租的 10% 到 95% 不等）。 項目運營收入不高，但較為穩定且期間費用較少。同時， 項目享受政府補貼、稅收減免等優惠政策，可產生穩定 的凈收益，最終可通過資產證券化實現資金回籠，并為 后續項目的滾動開發、收購或改造提供資金支持。項目 在存續期只付息不還本的產品結構，降低了公租房企業 的負債償還壓力。

3.保障性租賃住房 REITs 首批兩單加速落地

5 月 27 日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金與紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券 投資基金正式申報，意味著保租房公募 REITs 將加速落地，除了為 REITs 的基礎資產范圍擴容外，也將為各地抓緊發展保租房提供資 金渠道方面的支持。