首批保障性租賃住房REITs成色幾何？

我來概括一下，內容都來自報告《REITs行業專題報告：首批保障性租賃住房REITs成色幾何？》，如果想要更多了解的話，可以前往原報告查看。

一、底層資產位于一、二線城市的就業集中區域

常住人口增長較快的城市對于擴大保障性租賃住房供給的意愿更強，一、二線城市的 保障性租賃住房憑借其質量更合適作 REITs 底層資產。對于過去 10 年期間面臨較大常住 人口增長壓力的城市，其在“十四五”期間計劃新增的保障性租賃住房數量也較多，顯示 出增加供給的積極性更高。從 REITs 產品的角度看，考慮到潛在的高出租率、更具競爭力 的地理區位等因素，來自一、二線城市的保障性租賃住房的質量更佳，也更適合作為公募 REITs 的底層資產。對于首批申報的兩單保租房 REITs：2010-2021 年期間，深圳、廈門 常住人口的年化增長率分別達到 5%和 3.6%，增速均超過了同期一、二線城市的平均增速。

根據住建部以及廈門市住房保障和房屋管理局的公開資料顯示，兩個城市在“十四五”期 間分別計劃新增保障性租賃住房 40 萬套和 21 萬套。在較大的保障性租賃住房供給壓力下， 其也成為了首批嘗試通過發行保障性租賃住房公募 REITs 支持保租房建設和運營的城市。

兩單 REITs 的保租房項目均選址于生活配套設施完善的就業集中區域，底層資產質量 有保障。深圳地區的四個保租房項目分散于福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，而廈門 的兩個保租房項目則集中在集美區?？傮w來看，各項目周邊均配備了公園、商超、醫院等 公共配套設施，同時便利的交通以及臨近商業辦公區、軟件園等優勢使得周邊區域就業人 口集聚。良好的區位優勢以及低于周邊可比項目的租金使得保租房在首批保租房 REITs 的 底層資產質量有保障。

二、保租房項目出租率高且穩定，具備一定的抗疫情干擾屬性

政府配租的模式下，保租房出租率水平較高，且在散點疫情擾動下保持穩定。綜合前 文所述，首批保租房 REITs 涵蓋的六個保租房項目均選址于當地的就業集中區域，人口密 度較高，同時周邊的生活配套設施較為完善，區位優勢明顯。疊加一、二線城市較大規模 租房需求以及政府配租的支撐，截至 2022 年一季度末，六個保租房項目的出租率均在 99% 及以上的較高水平，受散點疫情的負面沖擊有限。

兩單保租房 REITs 底層資產的承租人結構各具特點，紅土深圳保租房的租戶結構更為 均衡。從出租面積占比來看（2022 年一季度數據）：紅土深圳保租房項目的承租人中，用 人單位和個人的比例分別為 57%和 43%，其中安居錦園項目的配租房源全部由企業承租； 中金廈門保租房項目以個人為主要承租人，占比讀數接近 90%。不同類型的承租人對于保租房項目的影響或有一定差異：用人單位在租約和續租上相對穩定，批量租賃的行為或帶 來租金優惠，并在一定程度上拉低保租房的整體租金水平；個人的租賃行為更為靈活，租 約穩定性或弱于企業，同時議價能力偏弱使得個人租戶的簽約租金或相對偏高。

三、理性看待租金定價和漲幅限制

紅土深圳保租房項目的租金定價折扣高、租金增長緩慢；中金廈門保租房租金價格折 扣偏低、且租金能夠保持一定增速。根據政策文件，紅土深圳保租房 REIT 底層四個保租 房項目的租金定價為“同地段市場商品住房租金的 60%左右”；中金廈門保租房 REIT 底 層兩個保租房項目則以“同地段同品質的市場化租賃住房租金的 95%”為標準進行租金的 確定。對比保租房實際的租金單價和周邊可比項目租金單價，發現六個保租房項目的定價 比例遠低于政策要求，其中深圳保租房的定價比例均在 45%以下、廈門保租房的定價比例 則在 55%-65%區間。租金增長前景方面，紅土深圳保租房假設每三年合同到期后進行一 次租金調整，增長率為 2%，即年化增長率 0.66%；中金廈門保租房則假設 2023 年-2031 年期間的租金年增長率為 2.5%。

租金定價及漲幅限制并不一定導致保租房 REITs 盈利增長受限，穩定的高出租率是營 業收入的重要支撐。從營收指標看：（1）紅土深圳保租房 REIT——2022 年 1-3 月期間， 項目綜合營業收入為 585.44 萬元，毛利率為 51.9%。根據招募說明書中的預測，在假設 四個底層項目未來兩年內出租率僅小幅下調 1 個百分點的情況下，隨著項目運營不斷成熟， 預計 2022 年和 2023 年項目綜合營業收入將持續上漲，毛利率水平也有望進一步提升，租 金定價折扣高和租金增長緩慢對于項目盈利的拖累并不明顯；（2）中金廈門保租房 REIT ——隨著出租率不斷提升，2022 年 1-3 月期間，項目實現了約 1687 萬元的綜合營業收入。 根據招募說明書的分析，后續來看，項目底層資產已運營超一年，換租、房屋裝修改造等 原因使得項目面臨一定的房屋空置情況，將導致 2023 年的綜合營業收入增長或有所放緩， 同期毛利率水平也可能回落至接近 2021 年水平。