中國租賃住房市場需求及供給結構分析

目前中國租賃住房的主要供給方包括個人、企業、政府及事業單位。

1.中國租賃住房市場需求：約有2億租賃人口，價格彈性大

中國租賃住房行業具有深厚的市場基礎，是一個由需求帶動的巨大行業。近年 來，城鎮化進程逐步加深和房價上漲共同推動了租賃房行業的快速發展。在城鎮化 進程中，產業、教育、醫療、勞動力等資源不斷向城市聚集，租房居住人口的迅速 增加推動了租賃住房行業高速發展。根據《中華人民共和國2021年國民經濟和社會 發展統計公報》和2020年人口普查公告數據，2021年我國常住人口城鎮化率達 64.7%，流動人口為3.85億人。

根據第七次人口普查數據，中國約有0.78億戶（包括家庭戶口和集體戶口）租 賃人口，相比于六普增加0.31億戶，增幅高達67%。按照每戶平均2.69人的比例（按 照“七普”全國總人口與全國總戶數的比例計算所得）測算出中國2022年有2.1億租賃 人口（六普約1.4億租賃人口）。結合新增城鎮人口數量來看（七普相較于六普城鎮 人口新增2.32億人，租賃人口新增0.67億人，新增城鎮人口為新增租賃人口的3.49 倍），大約每新增3名城鎮人口，便有1名是城鎮租賃人口。另一方面，房價的上漲 也進一步將住房需求推向租賃市場，這種現象在大城市表現得更為明顯。 不過，中國龐大的租賃人口所代表的僅僅是短暫的過渡性需求。根據第七次人 口普查，來自服務業及生產制造業中5類典型藍領人群合計占總體租賃人群的比例約 為67%，構成租賃市場的主流人群。藍領群體的租賃關系并不穩定，每年在家鄉與 工作地點之間進行“候鳥式”流動，重大節日及農忙季節會回鄉居住，其余時間在外務 工，晚年會重新返回家鄉養老。白領新市民的長期租房意愿不足。根據貝殼2021年對城市新青年人群的調研數據，約50%的受訪者明確表示不接受長期租房居住，另 有30%的人認為會視情況而定。分城市來看，高能級城市房價高企，生活負擔較重， 新青年群體受限于限購政策及個人收入等因素，租賃成為首選的過渡方式。 從數據結果上來說，中國租賃市場中租賃關系天然不穩定。根據貝殼調研結果， 全國超80%的租客在同一房源的平均租住周期不足一年，平均每年需要換租1-2次， 而導致租客頻繁換租的主要原因包括“工作變動”、“房租上漲”等，高頻換租的生活模 式會導致租客更關注租房價格而非品質。

過渡性需求進一步決定了中國租賃市場的租金價格彈性較大。在階段性、過渡 性租房需求占據主導的市場背景下，消費者長期抱持攢錢買房的目標，將租賃產品 作為一種消費品，普遍對租金價格保持敏感，因此租房選擇時最核心的需求就是價 格的可支付性。根據貝殼對部分城市的調研數據，租客普遍將租金收入比控制在25% 以內，且低收入群體對租金敏感度更高，不愿為額外的品質買單。

2.中國租賃住房市場供給結構：分租是目前的主流模式

目前中國租賃住房的主要供給方包括個人、企業、政府及事業單位。根據中國 人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組發布的《2019年中國城鎮居 民家庭資產負債情況調查》，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96%，戶均擁有住 房約1.5套。租賃住房市場大部分的供給仍依賴于以家庭為單位將閑置住房輸送至租 房市場，由專業機構與公共部門提供的長租房占比較低。

（1）分租是占比最高模式，也是市場機制作用的結果

超額家庭住房保有量決定了城鎮居民住房成為了租賃市場的供應主力，約占 88%。其中，分租占70.21%，是中國租賃市場占比最高模式，也是市場機制作用的 結果。整租由于租金較高，導致其需求較少僅占17.55%。測算過程如下： 首先，中國的存量房屋結構直接決定了租賃需求必須大量依靠分散式民宅來承 接，而普通民宅產品為滿足購房家庭的自住需求而建設，通常面積較大。其次，在 價格可支付性的核心需求下，大城市主流租賃人群受租金限制只能選擇低租金、小 面積產品。正是由于住宅產品與租賃需求之間存在匹配矛盾，在租金壓力下，一部 分低收入藍領人群不得不住在城中村等最廉價的低品質產品中，而在普通民宅租賃 市場中，大量個人二房東及租賃機構通過整套收房-“N+1”裝修改造-分租的模式來滿 足租客群體的低租金合租需求。

根據貝殼研究院發布的《租賃新十年：重塑價值再出發》報告測算，全國城鎮 家庭戶均擁有住房1.07套，結合第七次人口普查數據（全國城鎮家庭戶為2.92億戶） 可估算出2020年全國城鎮住房總量約為3.12億套。另根據普查數據，17.70%的城鎮 家庭通過租賃（包括公租房與租賃其他住房，占3.44%）解決居住問題。據此推算 全國潛在可供租賃的住宅總量約8,206萬套（即3.12億套乘21.1%）。除去3.44%公 租房家庭（約占1,000萬套），剩下7,206萬套則是由家庭供應的租賃住房，占全國 潛在可供租賃的住宅的87.76%。再根據貝殼研究院的調研，約為20%的新市民可以 接受長期租房，我們認為這一部分人將會以更高的租金換取更高的居住舒適度，在 上述20%的人均選擇整租一套家庭住房的假設下，整租房數量測算為1,440萬套 （7,206萬套乘20%），分租為5,761萬套。綜合來看，分租占全國潛在可供租賃的 住宅總量約8,206萬套的70.21%，是占比最高的模式。 個人整租和分租的模式房源之間差異化較大，“群租”、隔斷房等違規問題難以杜 絕。目前來看，個人整租和分租的模式尚難以向市場提供穩定、持續、高質量的租 賃房資源。

（2）市場化長租公寓

根據2020年中房學公布的數據，集中式租賃市場的房源均被市場化長租機構持 有或運營，而在總供給規模超過7,206萬套的分散式民宅租賃市場中，TOP3正規機 構的房源在管量總計約74萬套，推算目前我國分散式租賃市場的機構化滲透率約為 1%-2%。也就是說，當下我國租賃市場盡管規模龐大，但租賃機構的發展仍處于起 步階段，租賃行業正規機構滲透率水平長期偏低。 目前，市場化長租品牌面臨的問題是產品定位與用戶群體錯配，對主流消費群 體為中低收入人群的滲透率較低。受商業模式影響，大量租賃企業主要鎖定有支付 能力和品質需求的中高端租賃人群，并向其提供帶有市場溢價的標準化裝修改造產 品，導致了中高端市場逐漸趨于飽和，機構整體規模面臨增長瓶頸。另一方面，租 賃市場的主流消費群體為中低收入人群，其核心需求是滿足可支付性要求的產品， 而目前正規市場化租賃機構在這部分市場的滲透率還很低。再者，由于租賃房項目 的回報周期較長，經濟效益不如商品房，因此企業大規模開發長租房項目以滿足市 場住房租賃需求的模式并不現實。

（3）政策性租賃房

這類房屋由政府和事業單位規劃和建設，主要針對在大城市定居，且住房需求 難以得到保障的人群（這類人群往往收入較低或沒有本地戶籍）。中國政策性租賃 房經歷了26年的發展，逐漸演化為如今以公租房和保租房為核心的保障體系。