租賃住房分類、市場政策及趨勢展望分析

國家層面關(guān)于住房租賃行業(yè)相關(guān)政策側(cè)重金融 支持以及市場監(jiān)管。

1.租賃住房市場分類

國際租賃住房分類

在全球，住房租賃行業(yè)發(fā)展已久。由于國情不同，各國發(fā)展租賃住房的歷程和重點也不盡相同，由此各國的租賃住房形成 了適應(yīng)各自國情的、系統(tǒng)性的產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)。下圖展現(xiàn)了美國、德國、日本等國家的租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)，這些國家租賃住 房行業(yè)發(fā)展時間較長，分類標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性較強。

中國租賃住房市場分類

政策維度劃分

在國家相關(guān)政策的支持下，我國的住房租賃市場經(jīng)過多年 發(fā)展，已正式邁入機構(gòu)化運營的新階段。2021 年，《國務(wù) 院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國發(fā)辦 [2021] 22號）發(fā)布后，我國機構(gòu)化管理租賃住房就有了“保 障性”和“市場化”之分，即保障性租賃住房和市場化租 賃住房。二者均面向市場運營，區(qū)別在于政策對保障性租 賃住房的租金水平和租金漲幅有明確要求，相應(yīng)的也給予 稅收、民水民電等方面的優(yōu)惠支持。 今年，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動 產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā) 改投資 [2024] 1014 號）中，將可用于發(fā)行公募 REITs 的 租賃住房項目類型擴大為四類：保障性租賃住房項目、公 共租賃住房項目、市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū) 入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目。這四類租賃住房 項目中，公共租賃住房保障屬性更強，對承租人的收入水 平等有明確的要求。其他三類項目均為市場化運營，對承 租人無收入等方面的資格審查要求。

產(chǎn)品線維度劃分

我國機構(gòu)化管理的租賃住房項目出現(xiàn)至今也 有十余年的時間了。在市場需求的推動下， 機構(gòu)化管理租賃住房產(chǎn)品逐漸形成清晰的產(chǎn) 品線分類，并形成了相對統(tǒng)一的行業(yè)共識。 在此基礎(chǔ)上，綜合考慮租戶需求、地理位置、 租金水平、產(chǎn)品裝修配置、具象體驗五個維 度對產(chǎn)品的影響，形成“租賃住房產(chǎn)品分類 5P 模型”（圖 3）。該模型對產(chǎn)品線進(jìn)行 明確的分類，定義了我國租賃住房產(chǎn)品的四 條產(chǎn)品線?青年公寓、租賃式社區(qū)、高端 公寓和宿舍型公寓。

這四類產(chǎn)品線面向不同的主力客群，提供具有不同的產(chǎn)品、服務(wù)等，在運營方面也具有其各自的特征（詳見下圖）。其中， 青年公寓和租賃式社區(qū)兩條產(chǎn)品線是面向新市民、青年人的主力供給產(chǎn)品，在主力客群上有一定重合度。但兩條產(chǎn)品線所 服務(wù)的客群，在年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等方面的比重不同，且建筑規(guī)模、建筑形式、公建配套、商業(yè)配套等方面也具有較明 顯的差異，因此劃分為兩條產(chǎn)品線。

在四條產(chǎn)品線下，根據(jù)運 營商提供的產(chǎn)品檔次和服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，還 可以將產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分。 我國住房租賃行業(yè)起步時 間 并 不 長， 市 場 需 求 還 在不斷釋放。需求的多樣 性必然會推動供給的多元 化，我們相信，租賃住房 產(chǎn)品線還會出現(xiàn)更多細(xì)分 類型。5P 模型也會根據(jù) 市場的變化，適時更新產(chǎn) 品線定義。

2.整體市場政策綜述

2015 年 1 月，住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場 的指導(dǎo)意見》（建房〔2015〕4 號）提出，“建立多種渠道、 發(fā)展租賃市場”。自此，住房租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展的大幕在 政策支持下徐徐展開。 2015 年至 2020 年，國家從房源籌集、金融支持、市場 監(jiān)管等方面陸續(xù)出臺對住房租賃行業(yè)的支持政策。2021年， 促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、資產(chǎn)證券化、減稅降負(fù)等利好政策集中釋 放，特別是將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試 點行業(yè)，有力的推動了住房租賃行業(yè)完成商業(yè)閉環(huán)。因此， 業(yè)內(nèi)也將 2021 年稱為“住房租賃行業(yè)的政策元年”。

此之后，國家層面關(guān)于住房租賃行業(yè)相關(guān)政策側(cè)重金融 支持以及市場監(jiān)管。2024 年，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全 面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目 常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014 號）將市 場化租賃住房納入公募 REITs 底層資產(chǎn)，再次加速推動住 房租賃行業(yè)發(fā)展。 在國家政策指導(dǎo)下，各地方政府秉承“一城一策”的原則， 陸續(xù)制定適應(yīng)地方發(fā)展的租賃住房行業(yè)政策，從供需兩端 鼓勵住房租賃行業(yè)發(fā)展，加強金融支持和市場監(jiān)管。 在行業(yè)立法方面，2020 年 9 月 7 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會公開征求 意見。北京率先推動住房租賃行業(yè)地方立法，于 2022 年 9 月 1 日起正式實施《北京市住房租賃條例》。隨后，《上 海市住房租賃條例》于 2023 年 2 月 1 日起實施；《武漢 市住房租賃條例》于 2024 年 9 月 1 日起正式實施。

3.未來市場趨勢及展望

展望未來，租賃住房行業(yè)有五大趨勢值得關(guān)注： 配合存量房收儲，配售型保障房對租賃市場的影響將加大，特別在二線城市會在一定 程度上影響租住需求的市場格局。 通過深挖租住需求，非租金收入將撬動 NOI 率的增長。在基礎(chǔ)租住需求之外，提供更 多元化的增值服務(wù)將成為企業(yè)實現(xiàn)溢價的重要手段。

品牌化程度將進(jìn)一步提升，租賃住房企業(yè)將更加重視品牌建設(shè)，以期能提升客戶忠誠度， 增強企業(yè)的市場競爭力。 存量盤活時代帶來的機遇與挑戰(zhàn)。閑置或低效利用的資產(chǎn)是否可以被重新激活，形成有效 的租賃住房供給？這一過程有哪些難點、堵點？租賃住房企業(yè)又將如何應(yīng)對這些挑戰(zhàn)？ 多元化 REITs 市場帶來新契機，租賃住房 REITs 將包含更多元化的資產(chǎn)類型，為投資 者提供更廣泛的選擇和風(fēng)險分散的機會。