豫園股份消費板塊業務布局情況如何？

延續傳統，引領潮流。

1.餐飲管理與服務：傳承飲食文化，發揮運營能力優勢

老字號新活力，傳承經典再出發。公司文化飲食業務躋身全國餐飲百強，旗下擁有 多個百年中華老字號及非遺項目等榮譽，比如松鶴樓、南翔饅頭店、上海老飯店。 業務涵蓋正餐、休閑餐飲、美食廣場和潮流娛樂，構建了完善的飲食產品組合與產 業鏈。近年成立文化飲食科創中心，加大消費者洞察、產品研發、鎖鮮技術創新等 科創投入，挖掘飲食文化內涵，以現代方式演繹經典，延伸品牌授權及餐飲名店食 品授權業務。

業務規模已邁上新臺階，盈利能力相對穩定。2018–2022 年，公司餐飲管理與服務 業務營收整體保持穩定，2023 年理順品牌矩陣邁上新臺階，營收達 14.2 億元，同比 增長約 120%，2024 年有所回落。毛利率方面則相對穩定，2021 年以來基本維持在 60%以上，2023 年達到 66.8%的高位，展現出較強盈利能力和成本控制水平。我們 看好公司餐飲業務具備持續擴張的潛力和穩健的盈利基礎。

短期推動門店調優，重心轉移至單店質量提升。截至 2023 年末，公司共有文化飲食 直營網點 220 家，其中松鶴樓 185 家（蘇式正餐 12 家、蘇式面館 173 家）；2024 年公司開始瘦身健體、調優門店，賦能主業發展，選擇關閉非必要的門店，重心放 在培育業績優秀的門店。截至 2024 年末，公司共有文化飲食直營網點 166 家，其中 松鶴樓 142 家（蘇式正餐 11 家、蘇式面館 131 家）。2025 年 4 月 3 日，中華老字號 松鶴樓出海倫敦首店開業，邁出品牌出海第一步。

長期來看，公司有望保持輕資產擴張，全球化鏈動升級。公司餐飲板塊以松鶴樓、 南翔饅頭店兩大老字號為核心引擎：國內市場直營為主調優門店提質量，海外市場 聚焦輕資產模式加速拓店，依托高回報率零售渠道覆蓋多元場景，提升市場滲透率； 同時供應鏈端新建松鶴樓生產基地，深化“一品一鏈”創新升級，以更具競爭力的 產品品質與成本優勢支撐規模擴張，推動兩大老字號從區域標桿邁向全國性乃至全 球性餐飲品牌，成為豫園文化飲食板塊業績增長的核心動能。

2. 食品、百貨及工藝品：從特色傳承到高標準商業化

依托商圈影響，激活消費潛力。公司食品、百貨及工藝品業務涵蓋了老城隍廟等豫 園旗下知名食品、百貨及工藝品品牌的店鋪，比如如意情、真嘗家、喬老爺；同時 依托東家 APP、東家守藝人、中華老字號等文化資產，集聚中國經典工藝和創新設 計力量，聚焦經典時尚的文創產品開發及運營，持續挖掘中國優秀傳統文化和品牌 價值、開啟老字號品牌煥新工作，傳遞東方美學，智造品質生活。這些門店依托于 豫園商圈的品牌影響力與商業資源，布局在核心商圈及旅游景區等，占據了有利的 商業位置。

營收保持增長，盈利能力有所承壓。2018–2023 年，食品業務營收保持增長態勢， 尤其是 2019 年同比增速迅猛，增速達 221.3%，2023 年業務營收達到峰值，2024 年有所下滑。毛利率方面則有所承壓：2018–2019 年處于較高水平（30%–40%）， 但 2020 年往后降到較低水平。

老字號菜品現代演繹，真嘗家傳承創新融合并重。依托豫園旗下豐富的老字號餐飲 資源，“真嘗家”以便捷餐飲食品為載體，深入挖掘經典菜品與餐廳配方，通過現代 食品加工技術，實現傳統風味的快消化呈現。品牌甄選如松鶴樓蘇式面、上海老飯 店和德興菜館的本幫菜、綠波廊海派佳肴等核心菜品，研發成高品質的預包裝產品， 兼顧口味還原與健康營養，滿足家庭場景中“快捷但不將就”的消費需求。此舉不 僅實現了老字號菜系的年輕化轉化，更推動品牌在新消費趨勢中延展生命力，煥發 時代新魅力。

科創賦能工藝?IP 聯動會員：豫園食品百貨工藝品未來新路徑。公司 2022 年成立 豫園文化飲食集團科創中心，聚焦飲食科技創新。近年來，科創中心解析傳統菜式 核心數據，以現代化工藝破解預制菜風味流失難題，實現老字號招牌菜標準化生產 與家庭場景滲透；通過“文化+ IP”跨界合作，開發國漫聯名包裝、非遺主題禮盒 等產品，借豫園燈會等場景植入激活品牌年輕勢能；以三大入口打通會員體系，整 合食品、餐飲、文旅數據實現精準推送與跨產業流動賦能，構建“科技提效、IP 破 圈、會員共生”的產業生態，推動老字號從技藝傳承向創新驅動的現代化產業跨越。

3. 化妝品：研發為核，內生發展與外延并購雙管齊下

公司化妝品業務采取內生發展與外延并購雙管齊下。公司化妝品業務品牌矩陣豐富： 把以色列國寶級護膚品牌 AHAVA 并入業務板塊，該品牌依托死海礦物資源打造滋養 修護產品；打造高端草本品牌 WEI 蔚藍之美，品牌理念“平衡為美”，融合東方草本 與現代科技，推出明王朝御容系列等抗老產品；愈感是豫園股份凝聚醫療健康領域 以及旗下津美科創中心的研發實力所打造的皮膚學級護膚品牌，獨創“Yohealix-4R 愈修元”成分，經三甲醫院驗證有效舒緩修護肌膚。三大品牌彰顯公司平臺能力， 覆蓋多樣化護膚場景，構建差異化美妝品牌矩陣。

業務近年來經營表現波動較大。公司化妝品業務 2019-2023 年整體規模相對穩定， 2024 年受消費環境與行業競爭等因素影響，營收有所承壓；毛利率方面，2023 年一 度達到約 66.75%的高點，2024 年則回落至近五年最低水平。整體看，該板塊仍需 在產品競爭力、市場拓展和成本控制方面持續優化。

4. 時尚表業：收購國民品牌，傳承國貨之光

腕表業務：收購整合三大國民品牌，傳承中國制表歷史榮光。公司通過旗下漢辰表 業集團布局腕表業務，深度整合中國表業品牌資源：2019 年收購曾創造新中國制表 里程碑的“海鷗”（天津手表廠核心品牌，1955 年研制首塊粗馬手表）與“上海”（上 海手表廠品牌，1955 年推出首塊細馬手表），2020 年與創始于 1957 年的“孔雀” 表達成全面戰略合作，形成“上海+海鷗+孔雀”的國民腕表品牌矩陣。三大品牌均 承載著中國制表工業從“零”到“一”的突破歷史，豫園股份秉持“記錄家庭幸福 時光”的愿景，推動傳統制表工藝與現代美學融合，向國際鐘表品牌集團目標邁進。

時尚表業業務盈利能力向好。2021 年公司時尚表業業務迎來營收高點，約 8.6 億元， 2022-2024 年有所回落并保持在相對穩定水平；毛利率表現向好，2024 年約 39.5%， 達到近年高點。整體來看，我們認為公司時尚表業業務雖然營收增長有所放緩，但 盈利能力向好彰顯品牌勢能與運營能力，未來在產品、渠道、營銷等維度厚積薄發， 具備可觀成長潛力。

表業旗下品牌技術與時尚融合，產品多元出彩。公司旗下漢辰表業控股的“海鷗” 和“上海”兩大腕表品牌，積極優化業務結構，聚焦品牌建設。以技術為本，融合 藝術與時尚元素，構建差異化產品矩陣。海鷗表推出如“三足金烏”三問報時金雕 動偶等 70 周年高端復雜創新產品，助力品牌升級；還依托自研機芯打造潮流爆款， 例如復古電視機系列 GMV 超千萬，大月相潛水機械表 GMV 超 300 萬。上海表致敬 系列 X DOE 限定版限量 100 枚，市場反響良好，2024 年上海表成為世界 F1H2O 摩 托艇錦標賽上海大獎賽官方計時合作伙伴。

多維并進，邁向全球新征程。公司時尚表業通過 FES 系統降本增效，推進精益改善； 積極拓展全球化渠道，進駐跨境平臺，新增 TIKTOK 全托管、LAZADA 等線上渠道， 線下發力免稅渠道，并在中國港澳、東南亞、俄羅斯等地區開展經銷合作，2024 年 海外業務營收較 2023 年提升約 70%。我們認為，國潮文化不斷滲透各類消費賽道， “海鷗”、“上海”兩大國民品牌有望繼續立足自身品牌及技術優勢，融合傳統文化 與高端技藝，創新設計、拓展渠道，提升國內市場份額，并推動中國腕表走向世界， 提升全球影響力，打開新的成長空間。

5.商業綜合運營與物業綜合服務&物業開發與銷售

成立豫園商置集團，輕重合一。2024 年公司通過成立豫園商置集團，整合商業管理、 地產開發、物業管理，實現“輕重合一”，一方面提升涉房板塊經營質量和決策效率， 通過運營增值，加大存量非核心項目退出力度；另一方面通過持續提升商管和物管 底層資產運營核心能力，構建資產全周期服務能力，以輕橇重提升資產價值，提高 資源配置效率。豫園商城處上海老城廂城市中心，作為“最上海、最中國、最世界” 的世界級文化商業地標，整合了民俗、風雅與海派文化，集商業運營、文化展示、 城市地標功能于一體，展現豫園股份在商業地產與城市功能產業領域的運營實力。 復地產發集團作為兼具產業投資運營與蜂巢城市智造能力的平臺型企業，匯聚全球 優質產業資源，為城市提供“產城融合”解決方案，助力區域產業發展與城市更新。

商業綜合運營與物業綜合服務營收相對穩定，盈利能力有所承壓。2021–2024 年， 公司商業綜合運營與物業綜合服務業務整體呈現增長趨勢，尤其 2022 年實現營收約 23.8 億元，同比增長約 73.7%，此后保持在較高水平；毛利率方面，2021 年公司商 業綜合運營與物業綜合服務業務毛利率達到 41.7%的較高水平，2023-2024 年穩定 在 25%-30%之間。

大豫園片區：從湖心亭修繕到 BFC 場景創新的文化影響力重構。7 月 10 日，湖心亭 歷時近 2 年的保護性修繕，正式向公眾開放。湖心亭作為上海豫園的核心文化地標， 其修繕與運營由復星旗下的豫園股份主導。此次煥新并非簡單的整修，而是一次傳 統與現代、保護與創新的深度對話，它既守護著歷史的厚重，也以年輕化與國際化 的姿態，向世界展現中華茶文化的恒久魅力，為大豫園片區的文化發展乃至上海的 城市歷史文化空間帶了新潮的溫度。而與湖心亭的“歷史煥新”形成時空對話的， 是 BFC 外灘金融中心以“時尚潮流、文化藝術、美食美酒、人寵友好”四大核心業態 為支柱，構筑起一個充滿活力、極具包容性與前瞻性的“時髦風尚新地標”。

豫園二期、三期逐步落成，商業潛力可觀。豫園二期項目聚焦“原創首發”定位， 未來或將逐步引入更多品牌展售旗艦店、城市文化概念店、品牌跨界聯名店。豫園 三期項目將引入百年經典零售或生活方式品牌與在地文化結合的旗艦店、國際秀場 等，打造兼具經典與潮流文化的時尚風尚場。我們預計隨著二期、三期項目的逐步 落成，大豫園項目規模有望超百萬方，商業運營面積大幅提升，組成部分中的 BFC 和豫園一期均已成熟運營，大豫園片區有望成為新一代城市文化地標，整體片區潛 力可觀。

物業開發與銷售近年來營收規模與盈利能力均有所承壓。2019–2024 年，公司物業 開發與銷售業務營收與盈利能力整體呈現走弱趨勢，收入端主要系房地產行業整體 下行趨勢，盈利能力方面主要系公司為加速庫存去化以回籠資金進行了一定讓利。

多元賦能，共筑產城融合新典范。公司積極推進產城融合戰略，打造多個特色鮮明 的項目。成都復星國際金融中心作為成都金融城第一高樓，匯聚中國西部金融產業， 充分發揮產業運營優勢；南京復地明日之城是“產業+創新+創投”的發展沃土，面向 智能制造、生命科技等產業，具備總部經濟、項目孵化等功能；上海徐匯濱江復星 中心則是城市綠色宜居之地，導入優質健康產業，促進城市、產業與人居協調發展。 這些項目從金融、科技、商業、時尚、健康等多領域發力，助力區域產業升級與城 市發展，彰顯產城融合的強大活力與潛力。此外，公司參與開發的福佑路項目東臨 外灘金融中心、西接豫園商城。根據規劃，福佑路項目納入整體開發之后，將與現 有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動建設的豫園二期項目等，共同組成一 個總建筑面積超過 100 萬平方米的超級文化商業綜合體，涵蓋文化、商業、辦公、 旅游、休閑、娛樂、居住等諸多功能。