2026年二季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)各細(xì)分市場(chǎng)的供需變化及投資熱點(diǎn)有哪些？

2026年第二季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)各細(xì)分市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的供需特征與投資趨勢(shì)。在辦公樓市場(chǎng)，需求邊際復(fù)蘇趨勢(shì)深化，凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)重回需求引擎榜首，尤其是人工智能及其上下游企業(yè)擴(kuò)張動(dòng)能強(qiáng)勁，新租面積顯著增長(zhǎng)。金融業(yè)增量交易回暖，量化基金等新設(shè)機(jī)構(gòu)活躍，推動(dòng)增量交易占比提升。制造業(yè)連續(xù)三個(gè)季度超越專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，成為第三大需求來(lái)源，3C電子和機(jī)器人搬遷需求活躍。供應(yīng)方面，新增供應(yīng)同比回落，主要集中在核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)。全國(guó)辦公樓空置率保持穩(wěn)定，租金指數(shù)環(huán)比下探，但累計(jì)降幅較去年同期收窄，顯示租金壓力有所緩解。

零售物業(yè)市場(chǎng)供需同比略有下滑，空置率環(huán)比微降，主要城市表現(xiàn)穩(wěn)中有降。品牌策略轉(zhuǎn)向整合門(mén)店以強(qiáng)化旗艦店投資，導(dǎo)致項(xiàng)目表現(xiàn)二八分化。購(gòu)物中心首層租金指數(shù)環(huán)比小幅下降。業(yè)態(tài)方面，餐飲多元化拓店活躍度最高，咖啡茶飲及高性?xún)r(jià)比品牌持續(xù)擴(kuò)張。女裝、運(yùn)動(dòng)和潮玩業(yè)態(tài)支撐了近四成的零售占比，本土及國(guó)際品牌在多城開(kāi)設(shè)新店，選址范圍從核心商圈向非核心商圈延伸，體驗(yàn)式消費(fèi)和IP聯(lián)名成為重要驅(qū)動(dòng)力。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比大幅上升，主要得益于第三方物流新租面積占比的提升以及零售批發(fā)行業(yè)的活躍需求。華南區(qū)域因租金快速下跌，激活了第三方物流和零售業(yè)租戶(hù)的升級(jí)搬遷和整合擴(kuò)張需求，凈吸納量創(chuàng)下近期新高。新增供應(yīng)區(qū)域分化明顯，華南貢獻(xiàn)了大部分供應(yīng)，而華東和華北供應(yīng)進(jìn)入下降通道。全國(guó)空置率環(huán)同比均下降，華東地區(qū)空置率三年來(lái)首次降至20%以下。租金方面，華南跌幅擴(kuò)大，但華東跌幅顯著收窄，呈現(xiàn)初步筑底跡象，中西部部分城市租金止跌企穩(wěn)。

物業(yè)投資市場(chǎng)交易活躍，上半年累計(jì)交易金額刷新歷史同期最高水平。企業(yè)買(mǎi)家和機(jī)構(gòu)投資者意向強(qiáng)烈，投資型交易額連續(xù)兩個(gè)季度上漲。新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)中，數(shù)據(jù)中心交易金額顯著，主要源于算力布局需求；物流廠房交易也因華東基本面企穩(wěn)而活躍。零售物業(yè)交易額占比可觀，機(jī)構(gòu)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包及開(kāi)發(fā)商布局資產(chǎn)證券化賽道是主要亮點(diǎn)。辦公樓交易額環(huán)比上升，京滬甲級(jí)辦公樓受企業(yè)買(mǎi)家推動(dòng)創(chuàng)近兩年新高。資產(chǎn)證券化方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT獲批數(shù)量及規(guī)模創(chuàng)試點(diǎn)以來(lái)單季紀(jì)錄，底層資產(chǎn)類(lèi)型豐富，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的認(rèn)可。各資產(chǎn)類(lèi)型資本化率高位企穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。