辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？

我來簡單回答這個問題，如果你想更深入地了解，可以下載《房地產(chǎn)行業(yè)：中國辦公樓租賃指南》這篇報告查看。

1.香港

香港作為全球最重要的金融和服務(wù)中心之一，其辦公樓市場在為本地和跨國公司開展業(yè)務(wù)并提供成長環(huán)境方面發(fā)揮著 重要作用。香港地理位置優(yōu)越，租戶對辦公空間的需求較為旺盛。許多跨國公司選擇在香港設(shè)立區(qū)域總部，以及越來 越多的內(nèi)地公司在香港設(shè)立和擴張辦事處。

2017年，內(nèi)地企業(yè)對甲級辦公樓的需求達到頂峰，支撐著甲級辦公樓的需求。內(nèi)地需求的涌入導(dǎo)致可租樓面緊缺及租 金上漲，跨國公司傾向于遷移至核心區(qū)以外的地區(qū)。自2019年下半年以來，企業(yè)普遍縮減規(guī)模，租戶需求疲軟。由 于在2021年下半年出現(xiàn)擴張租賃個案，市場展現(xiàn)了復(fù)蘇的早期跡象。疫情促使企業(yè)更加重視員工的福祉并重新調(diào)整 其地產(chǎn)需求，租賃活動主要涉及整合或升級辦公樓樓面。隨著越來越多租戶追求辦公樓的靈活性和康體設(shè)施，升級辦 公樓的趨勢在近幾季盛行。與此同時，商務(wù)中心運營商擴大了在香港的業(yè)務(wù)，以滿足租戶不斷增長的靈活空間需求。

香港整體辦公樓市場租金在2019年第二季度見頂后開始回落，2021年第四季度開始溫和回升。截至2021年底，整體 辦公樓凈有效租金為每月每平方尺 55.8 港元，同比下降 5.1%，整體空置率達 9.6%。

中環(huán)是香港著名的中央商務(wù) 區(qū)。除此之外，灣仔/銅鑼 灣和尖沙咀分別是香港島和 九龍的傳統(tǒng)核心細分市場。 港島東和九龍東為成本敏感 的租戶提供了更為合算的選 擇，因此成為較受歡迎的非 核心細分市場。

2.北京

北京是中國的政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心，并正在建設(shè)成為一個國際金融中心。2020年， 北京實現(xiàn)GDP增速1.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值錄得超3.6萬億元。其中，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進一步優(yōu)化：第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提 高，占比高達83.9%。

截至2021年，北京甲級辦公樓總存量為1,084.7萬平方米。北京辦公樓市場有顯著的政策導(dǎo)向型特征。在政府劃定區(qū) 域邊界、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務(wù)集聚區(qū)域，金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關(guān)村則是全市 的IT行業(yè)聚集區(qū)域。北京市場的優(yōu)異表現(xiàn)源自于充足的需求支持，來自金融和IT行業(yè)的需求和北京市強勁的基本面， 不斷推動市場穩(wěn)健發(fā)展。除北京成熟子市場外，北京規(guī)劃并建設(shè)的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場形成新的格 局。如麗澤等新興辦公子市場在政府的政策引導(dǎo)和大力支持下，部分內(nèi)資IT和金融巨頭已率先進駐該區(qū)域，或?qū)?區(qū)域的整體吸引力。

2021年下半年，強勁的需求推動可租賃凈吸納量逐季度攀高。內(nèi)資租戶對租賃活動的貢獻顯著，連續(xù)兩個季度占總 租賃成交量的90%以上。整體市場租金呈現(xiàn)基本平穩(wěn)的趨勢，部分需求強勁子市場內(nèi)業(yè)主開始于年末做出租金提升 調(diào)整。

北京市目前共有9個較為成 熟的辦公樓子市場，以CBD 和金融街為代表，市場表現(xiàn) 較為突出，租金也在全球 范圍內(nèi)占據(jù)一席之地。其中 麗澤為北京較為新興的子市 場，在軌道交通和城市航站 樓的建設(shè)完善下，區(qū)域逐漸 發(fā)展成熟，吸引市場目光。

3.上海

上海是中國最大的經(jīng)濟中心，并正在建設(shè)成為一個國際金融中心。近年，上海的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè) 比重繼續(xù)提高。 截至2021年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,509萬平方米。上海持續(xù)吸引聚集眾多世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司 入駐及設(shè)立總部。其中金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及零售業(yè)為中央商務(wù)區(qū)辦公樓的主要需求來源。而隨著近年非中 央商務(wù)區(qū)大量優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，交通路網(wǎng)日益成熟以及零售配套愈發(fā)完善，越來越多的企業(yè)選擇搬遷擴張至非中央商務(wù) 區(qū)，前灘、北外灘等新興板塊蓬勃發(fā)展。近年來，上海致力于打造具有國際影響力的科創(chuàng)中心，科技新媒體行業(yè)發(fā)展 迅速，成為主要需求來源之一，在中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)持續(xù)帶動辦公樓租賃需求。 2021年以來，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強，整體租賃需求持續(xù)回升，整體市場租金上漲，凈吸納量創(chuàng)歷史新 高，空置率穩(wěn)步下降。

黃浦江將上海市中心為兩 個區(qū)域：浦西（黃浦江以 西）和浦東（黃浦江以 東）。上海的辦公樓市場 則可分為中央商務(wù)區(qū)和快 速崛起地集合優(yōu)質(zhì)甲級辦 公樓的非中央商務(wù)區(qū)。在 城市地鐵快速擴張的驅(qū)動 下，中央商務(wù)區(qū)和非中央 商務(wù)區(qū)細分成四個類別： 核心商務(wù)區(qū)、中央商務(wù) 區(qū)、成熟商務(wù)區(qū)、成長商 務(wù)區(qū)。