中國主要城市甲級辦公樓總體量及分布情況如何？

2022年，北京實現(xiàn)GDP增速0.7%，地區(qū)生產(chǎn)總值錄得超4.16 萬億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)保高位，占比高達83.8%。

1.北京

截至2023年上半年，北京甲級辦公樓總存量為1,097萬平方米。北京辦公樓市場有顯著的政策導向型特征。在政府劃定區(qū)域邊 界、引導產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務集聚區(qū)域，金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關村則是全市的IT行業(yè)聚集 區(qū)域。北京市場的優(yōu)異表現(xiàn)源自于充足的需求支持，來自金融和IT行業(yè)的需求和北京市強勁的基本面，不斷推動市場穩(wěn)健發(fā) 展。除北京成熟子市場外，北京規(guī)劃并建設的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領商業(yè)地產(chǎn)市場形成新的格局。如麗澤等新興辦公子市場 在政府的政策引導和大力支持下，部分內資IT和金融巨頭已率先進駐該區(qū)域，區(qū)域整體吸引力上升。 2023年上半年，年初短暫冒頭的市場復蘇趨勢并未延續(xù)，租賃需求整體偏弱。內資租戶仍為當前市場中的絕對主力，連續(xù)兩個 季度占總租賃成交量的80%以上。全市辦公樓市場承壓的情形下，平均租金在近期持續(xù)處于下行通道。

北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子 市場，以CBD和金融街為代表，市場表現(xiàn)較 為突出，租金也在全球范圍內占據(jù)一席之 地。其中麗澤為北京較為新興的子市場，在 軌道交通和城市航站樓的建設完善下，區(qū) 域逐漸發(fā)展成熟，吸引市場目光。

2.上海

截至2023年上半年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,675萬平方米。上海持續(xù)吸引聚集眾多世界500強企業(yè)及國內外優(yōu)質公司入 駐及設立總部。其中金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及零售業(yè)為中央商務區(qū)辦公樓的主要需求來源。而隨著近年非中央商務區(qū)大量 優(yōu)質新增供應，交通路網(wǎng)日益成熟以及零售配套愈發(fā)完善，越來越多的企業(yè)選擇搬遷擴張至非中央商務區(qū)，前灘、北外灘等新 興板塊蓬勃發(fā)展。

黃 浦 江 將 上 海 市 中 心 為 兩 個 區(qū) 域 ：浦 西（ 黃 浦 江 以 西）和 浦 東（黃 浦 江 以 東）。上 海 的辦公樓市場則可分為中央商務區(qū)和快速 崛起地集合優(yōu)質甲級辦公樓的非中央商 務 區(qū) 。在 城 市 地 鐵 快 速 擴 張 的 驅 動 下，中 央商務區(qū)和非中央商務區(qū)細分成四個類 別：核心商務區(qū)、中央商務區(qū)、成熟商務區(qū)、 成長商務區(qū)。

3.廣州

截至2023年6月底，廣州甲級辦公樓總體量錄得839萬平方米。作為華南地區(qū)核心城市之一，廣州核心區(qū)域吸引了眾多世界500 強企業(yè)以及國內外優(yōu)質企業(yè)進駐，而核心區(qū)域內辦公樓租戶主要以金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)企業(yè)為主。另外，隨著其他 新興區(qū)域的不斷成熟，越來越多的企業(yè)選擇在這些新興區(qū)域扎根發(fā)展，其中琶洲作為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐 意愿最為踴躍。

2023年上半年，得益于社會生產(chǎn)生活秩序回歸正常，廣州經(jīng)濟有所修復；但是，各經(jīng)濟部門復蘇仍不均衡，短期內經(jīng)濟恢復和企業(yè) 擴張的不確定性仍然存在。因此，雖然租賃市場問詢活躍度與2022年下半年相比有所回升，但多數(shù)企業(yè)當前對租賃成本仍較為敏 感，依然傾向于采取相對謹慎的房地產(chǎn)策略，這在一定程度上延緩了租賃需求的恢復和釋放，辦公樓市場租金亦未止跌回升。

廣州辦公樓市場可分為核心區(qū)域以及新興區(qū) 域，主要有10個細分市場。其中核心區(qū)域包括 珠江新城、天河北以及越秀，其辦公樓市場配 套完善、交通便利、客群穩(wěn)定。而新興區(qū)域以琶 洲與廣州國際金融城為首，近年來吸引了不少 國內TMT和金融企業(yè)入駐及設立總部；而相對 較遠的新興市場也在不斷發(fā)展，未來將有更多 甲級辦公樓相繼落成。

4.深圳

截至2023年中，深圳甲級辦公樓總體量錄得1,232萬平方米。高新技術企業(yè)是深圳辦公樓市場中的重要租戶之一，由于相關 產(chǎn)業(yè)主要集聚在南山區(qū)，該區(qū)域也成為此類企業(yè)選址時的首選。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中心 區(qū)。從地域層面上看，深圳辦公樓市場的發(fā)展呈自東向西、由中央商務區(qū)向新興商務區(qū)轉移的趨勢；隨著新興商務區(qū)內更多 交通干線的落成，更多企業(yè)將遷往這些商務區(qū)的新建樓宇，并帶動此類區(qū)域的日漸成熟。

2023年，深圳經(jīng)濟恢復步入后疫情時代的新常態(tài)。與2022年底相比，深圳市辦公樓租賃市場活躍度逐步回升，但多數(shù)企業(yè) 仍以合理控制成本為第一要義。因此，雖然成交面積實現(xiàn)上升態(tài)勢，但平均租金水平持續(xù)下挫。另外，在上半年新增供應體 量較小的情況下，全市空置率較年底小幅下降0.5個百分點至22.6%。

核心商務區(qū)自東向西發(fā)展，包括蔡屋圍、華強 北、福田CBD、車公廟、科技園以及后海片區(qū)， 該區(qū)域相當于“內環(huán)”。而前海、寶安中心、留仙 洞總部基地、北站商務區(qū)以及筍崗片區(qū)屬于新 興商務區(qū)，它們大多分布在深圳地鐵5號線沿 線，5號線沿線因此相當于“中環(huán)”。

5.成都

截至2023年上半年，成都甲級辦公樓總體量達475.7萬平方米，居全國第五。需求方面，長期經(jīng)濟穩(wěn)健增長驅動辦公樓宇去 化，2018-2022年均凈吸納量達20.0萬平方米。步入2023年后，經(jīng)濟內生驅動轉型催化辦公樓需求端步入結構調整期，企業(yè) 決策周期延長，租賃需求短期走弱，疊加項目集中供應，市場租金下行壓力不斷上升。

行業(yè)結構上看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)雙輪驅動特征明顯，兩大行業(yè)常年貢獻增量需求占比近50%。盡管科技行業(yè)于今年上半 年有所回落，但其存量優(yōu)勢仍然存在。新興戰(zhàn)略領域如高端制造業(yè)、芯片以及新能源領域均呈現(xiàn)上漲機遇。其次，在疫情政 策放開后，成都作為中國西部消費中心，線下消費活動高速恢復，辦公樓中消費型服務業(yè)、零售貿易行業(yè)租賃復蘇明顯。

成都市甲級辦公樓市場呈現(xiàn)“1+1+1”格局的分 布特征，即傳統(tǒng)商務區(qū)（市中心和人民南路）+ 高新南區(qū)（金融城和大源）+天府新區(qū)。當前市 場已日臻成熟，進入“增量開發(fā)與存量盤活”并 舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展 成熟，聚集大型內外資機構及開發(fā)商，形成以 金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融、貿易為主導產(chǎn)業(yè)的中 央商務區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未 來主要增量市場。