中國各城市辦公樓市場現(xiàn)狀如何？

2024年上半年，中國甲級辦公樓市場整體需求呈現(xiàn)弱復(fù) 蘇態(tài)勢。

上海是中國最大的國際經(jīng)濟中心和重要的國 際金融中心，也是高速發(fā)展的貿(mào)易、航運 和科技創(chuàng)新中心。近年，上海的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進一步優(yōu) 化，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值繼續(xù)提高，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn) 步增長。 截至2024年上半年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,790萬平 方米。上海持續(xù)吸引并聚集眾多世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu) 質(zhì)公司入駐及設(shè)立總部。金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)仍為上海 辦公樓市場的主要需求來源，而零售業(yè)則是上海辦公樓獨樹 一幟的重要需求來源。另外，科技互聯(lián)網(wǎng)和包括新能源汽車 在內(nèi)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)釋放租賃市場新動能。隨著 近年大量優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的入市以及交通路網(wǎng)、零售配套的愈 發(fā)成熟和完善，上海辦公樓市場的商務(wù)氛圍將進一步提升， 也為更多企業(yè)提供降本增效、辦公升級的機會空間。

深圳是國家區(qū)域中心城市和國家創(chuàng)新型城市，也 是中國重要的經(jīng)濟特區(qū)。2023年，深圳地區(qū) 生產(chǎn)總值約為3.46萬億元，年增速為6.0%。近年來，深圳 持續(xù)提升先進制造業(yè)競爭力、加快建設(shè)國際金融創(chuàng)新中 心，初步構(gòu)建了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn) 業(yè)為支柱的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 截至2024年年中，深圳甲級辦公樓總體量錄得約1,348萬平方 米。高新技術(shù)企業(yè)是深圳辦公樓市場中的重要租戶之一，由于 相關(guān)產(chǎn)業(yè)主要集聚在南山區(qū)，該區(qū)域也成為此類企業(yè)選址時的 首選。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中 心區(qū)。深圳辦公樓市場的發(fā)展呈自東向西、由中央商務(wù)區(qū)向新 興商務(wù)區(qū)擴張的趨勢；特別是在前海等新興子市場，受政策補 貼、優(yōu)惠租賃價格的吸引，更多企業(yè)將遷往這些商務(wù)區(qū)的新建 樓宇，并帶動該區(qū)域日漸成熟。 2024年上半年，深圳經(jīng)濟運行總體穩(wěn)定，延續(xù)回升向好態(tài)勢， 辦公樓市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢。租賃需求繼續(xù)受成本節(jié)約 驅(qū)動，價格敏感型租戶是市場主要的需求來源，全市辦公樓市 場租金水平整體維持下行通道。截至2024年中，全市空置率較 2023年底小幅下降0.9個百分點至24.6%，其中新興商務(wù)區(qū)的 凈吸納量貢獻較為突出。

北京是中國的政治中心、文化中心、國際交往 中心和科技創(chuàng)新中心，并正在建設(shè)成為一 個國際金融中心。2023年，北京實現(xiàn)GDP增速5.2%，地 區(qū)生產(chǎn)總值錄得超4.38萬億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn) 保高位，占比高達84.8%。 截至2024年上半年，北京甲級辦公樓總存量為1,121萬平方米。 北京辦公樓市場有顯著的政策導(dǎo)向型特征。在政府劃定區(qū)域邊 界、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務(wù)集聚區(qū)域， 金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關(guān)村則是全市的IT行業(yè)聚集 區(qū)域。目前，北京市場中IT、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然作為三大需求 支柱，不斷推動市場穩(wěn)健發(fā)展。除北京成熟子市場外，北京規(guī)劃 并建設(shè)的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場形成新的格局。 如麗澤等新興辦公子市場在政府的政策引導(dǎo)和大力支持下，大 量內(nèi)資IT和金融企業(yè)已進駐該區(qū)域，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)整體入駐水平 已達到70%，進入穩(wěn)定發(fā)展階段。 2024年上半年，辦公樓市場需求持續(xù)承壓，主力租戶搬遷加劇 了個別區(qū)域的空置壓力。內(nèi)資租戶仍為當(dāng)前市場中的絕對主力， 連續(xù)兩個季度占總租賃成交量的80%以上。全市辦公樓市場承 壓的情形下，平均租金持續(xù)處于下行通道。

廣州是廣東省省會和國家中心城市。2023年， 廣州地區(qū)生產(chǎn)總值首次突破3萬億元。近 年來，隨著廣州經(jīng)濟發(fā)展新舊動能加速迭代，其逐步建 立起以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體 系。 截至2024年6月底，廣州甲級辦公樓總體量錄得808萬平方米。作 為華南地區(qū)核心城市之一，廣州核心區(qū)域吸引了眾多世界500強 企業(yè)以及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐，而核心區(qū)域內(nèi)辦公樓租戶主要以 金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)為主。較為穩(wěn)健的經(jīng)營發(fā)展 前景，為新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)執(zhí)行穩(wěn)定的不動產(chǎn)預(yù)算提供支撐，越來 越多的新經(jīng)濟企業(yè)選擇在琶洲和廣州國際金融城這些新興區(qū)域 扎根發(fā)展。 據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，全市上半年單筆超過3,000平方米的成交中，科 技互聯(lián)網(wǎng)占比近七成。游戲、軟件服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)平臺等TMT企業(yè)及 生物醫(yī)藥行業(yè)的租賃成交對上半年琶洲子市場凈吸納量貢獻超 70%；琶洲、廣州國際金融城兩大租金較為優(yōu)惠的新興子市場入 駐率改善相對明顯。但受降本增效訴求的驅(qū)動，存量租戶多數(shù)仍 選擇以更貼近市場的價格續(xù)租，部分租戶則選擇成本節(jié)約型搬 遷，新成交的租金成本敏感度也較高，租金水平仍處于下行通道。

成都作為中國西部地區(qū)的經(jīng)濟中心，是1.5線 城市中的領(lǐng)軍城市。2023年，地區(qū)生產(chǎn) 總值達2.2萬億，其中，電子信息產(chǎn)業(yè)同比增長4.0%； 金融業(yè)增加值同比增長6.0%。國際門戶樞紐能級持續(xù) 提升，2023全年,國際航空樞紐航空旅客吞吐量居全國 第三，成都中歐班列開行超2,400列，運輸箱總重量達 119萬噸。 截至2024年上半年，成都甲級辦公樓總體量達469.6萬平方 米，居全國第五。需求方面，長期經(jīng)濟穩(wěn)健增長驅(qū)動辦公樓宇 去化，2018-2022年均凈吸納量達20.0萬平方米。2023-2024， 經(jīng)濟內(nèi)生驅(qū)動轉(zhuǎn)型催化辦公樓需求端步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，企業(yè) 租金預(yù)期減弱明顯，決策周期延長，租賃需求短期走弱，疊加 項目集中供應(yīng)，市場租金下行壓力急速上升。 行業(yè)結(jié)構(gòu)上看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)雙輪驅(qū)動特征明顯，兩大 行業(yè)常年貢獻增量需求占比近50%。盡管科技行業(yè)于今年上 半年有所回落，但其存量優(yōu)勢仍然存在。新興戰(zhàn)略領(lǐng)域如高 端制造業(yè)、芯片以及新能源領(lǐng)域均呈現(xiàn)上漲機遇。其次，在疫 情政策放開后，成都作為中國西部消費中心，線下消費活動 高速恢復(fù)，辦公樓中消費型服務(wù)業(yè)、酒店餐飲行業(yè)租賃復(fù)蘇 明顯。

重慶是中國內(nèi)陸地區(qū)唯一的直轄市，是 長江上游的經(jīng)濟金融中心，以及長江經(jīng) 濟帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點，同 時也是中國經(jīng)濟第四極-“成渝經(jīng)濟圈” 的中心城市。“十四五”時期，重慶將圍 繞新一代信息技術(shù)、新能源及智能網(wǎng)聯(lián) 汽車、先進材料等方向，布局一批優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)鏈。重慶產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定辦公 樓市場需求基礎(chǔ)。截至2024年上半年， 重慶甲級辦公樓總存量達到391.1萬平 方米，位列中國第六。重慶世界500強 企業(yè)超過300家，成為辦公樓市場重要 的租戶構(gòu)成。金融業(yè)、服務(wù)業(yè)以及房地 產(chǎn)建筑業(yè)長期以來是重慶辦公樓需求 的主要來源。在“智慧城市”戰(zhàn)略的帶動 下，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為辦 公樓需求的重要增量來源。

截至2024年上半年，杭州甲級辦公樓 總體量錄得300.6萬平方米?？萍蓟ヂ?lián) 網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)是杭州甲級 辦公樓市場租賃需求的主要引擎?；?顧2023年， 杭州以新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新 模式為主要特征的“三新”經(jīng)濟增加值 占GDP的比重約為40%。數(shù)字經(jīng)濟核 心產(chǎn)業(yè)增加值5675億元，比上年增長 8. 5%，占全市GDP比重達 2 8. 3%，主 引擎作用更加凸顯。智能物聯(lián)、高端裝 備、綠色能源產(chǎn)業(yè)均實現(xiàn)正增長。 亞運會后的杭州實現(xiàn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施 和交通路網(wǎng)的全面提質(zhì)升級。重大盛 事的順利舉辦也引領(lǐng)了杭州智慧城市 建設(shè)和區(qū)域協(xié)作發(fā)展。

截至2024年6月底，武漢甲級辦公樓總 體量錄得313萬平方米。“兩江交匯、三 鎮(zhèn)鼎立”的獨特地理環(huán)境使得武漢呈 現(xiàn)“多中心”格局，并隨之形成了七大 甲級辦公樓市場，他們所在區(qū)域的發(fā) 展規(guī)劃不同、產(chǎn)業(yè)背景各異，經(jīng)過多年 的發(fā)展，各具特色?？傮w看，武漢甲級 辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)中，金融業(yè)、科技互 聯(lián)網(wǎng)以及地產(chǎn)建筑行業(yè)是主要的需求 來源。細分市場看，位于漢口的建設(shè)大 道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，而武昌的中 南中北路定位華中金融城，因此這兩 個片區(qū)主要以金融類租戶為主。光谷 作為國家級高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固，科 技企業(yè)云集，“雙創(chuàng)”氛圍濃厚，更受科 技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的親睞。

截至2024年上半年，南京甲級辦公樓 總體量錄得 2 5 7萬平方米。從全市來 看，南京已經(jīng)形成以新街口，河西為首 的四大核心商務(wù)區(qū)格局。其中新街口及 鼓樓為傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，發(fā)展較早，也 較為成熟，租戶結(jié)構(gòu)多元化，以傳統(tǒng)金 融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主；河西為南京的 金融核心功能區(qū)，近年來高品質(zhì)樓宇持 續(xù)供應(yīng)，不僅有許多內(nèi)資金融總部設(shè)立 于此，眾多科技類企業(yè)總部也陸續(xù)落戶 河西。南站板塊作為高鐵樞紐的南部新 城，主要發(fā)展商務(wù)商貿(mào)業(yè)、健康休閑和 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

西安經(jīng)濟已邁入萬億俱樂部，成為西北 首個GDP破萬億的城市。作為西北區(qū) 域的門戶城市及國家中心城市，同時 搭乘“一帶一路”核心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略， 西安持續(xù)發(fā)揮城市吸引力，不斷吸引 世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進 駐。2024年上半年，西安甲級公樓存量 已增至 216.5萬平方米，居全國第十二 位。長期以來，房地產(chǎn)建筑、服務(wù)業(yè)是 西安辦公樓的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著近年來 西安提出打造硬科技之都，在大力發(fā)展 新經(jīng)濟的戰(zhàn)略背景下，互聯(lián)網(wǎng)、人工智 能、5G技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生， 科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在此背景下發(fā)展迅猛， 成為辦公樓市場的重要增量來源。展望 未來，西安辦公樓市場即將步入高供應(yīng) 周期，未來兩年西安甲級辦公樓市場預(yù) 計將迎來約 6 3萬平方米新增供應(yīng)，其 中高新及城北區(qū)域?qū)⒊蔀楣?yīng)增量的 焦點區(qū)域。總部經(jīng)濟及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域需求持續(xù)活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級也將帶 來更多租賃需求增長，西安辦公樓市場 需求端將長期看好，結(jié)構(gòu)也將實現(xiàn)加速 迭代。