北京辦公樓市場現(xiàn)狀如何？

當前的北京辦公樓市場正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場 中的各方參與者都能感同身受。

1. 金融和科技行業(yè)是北京辦公樓市場的兩大支柱

通過展示各行業(yè)在北京辦公樓市場中的辦公樓租賃 經(jīng)濟價值的排名和數(shù)值變化，我們能夠直觀感受到金 融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)的支柱作用――這三大 行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費用，即可超過其他所有行業(yè) 之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于斷崖式領(lǐng) 先地位。 科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在2017-2018年及2020-2021年兩個時 間段，超過金融行業(yè)，成為北京總租賃成本最高、帶來 的租賃市場經(jīng)濟價值最大的行業(yè)。雖然科技互聯(lián)網(wǎng)行 業(yè)平均租金不高，但在這兩個時間段擴張或搬遷整合 所帶來的租賃面積規(guī)模巨大，成為市場中極具活力的 需求來源。 從辦公樓項目租賃招商的角度出發(fā)，無論市場中哪些 行業(yè)發(fā)展前景看好或熱度提升，科技和金融始終應(yīng)當 是絕大部分業(yè)主的關(guān)注重點。

2. 市場以2019年為分水嶺，此后租金連續(xù)下行

2019年是北京辦公樓市場發(fā)展的一個分水嶺。在此之 前，北京租賃需求活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年 下旬達到頂峰。 自2019年開始，市場步入下行通道，此后租金連續(xù)下 降近5年，降幅達到22%，長期以來低供應(yīng)、低空置的北 京市場由業(yè)主方市場轉(zhuǎn)為租戶方市場，企業(yè)租戶的議 價能力持續(xù)提升。 就大面積租賃需求的活躍度而言，北京辦公樓市場的 平均單宗成交面積分別在2018年和2021年達到高位， 然而所處市場環(huán)境和原因截然不同。

3. 甲級與非甲級樓宇價差收縮

對比甲級和非甲級市場成交租金可見，本輪下行周期 中甲級市場租金降幅更大，達到75元/平方米/月；而非 甲級租金降幅為50元/平方米/月。甲級項目對市場變 化做出反應(yīng)調(diào)整的靈敏度更高，因此持續(xù)下調(diào)租金以 保障優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和穩(wěn)健的入駐水平，對非甲級項 目帶來了激烈競爭和擠壓。 近幾年甲級和非甲級物業(yè)租金差距收窄，非甲級項目 面對的市場需求弱化趨勢更為嚴峻，平均成交面積大 幅下跌，空置率持續(xù)走高。2023年上半年，甲級平均成 交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級平均成交 面積則下降了45%。

4. 各行業(yè)租金承付力全線退潮至2017年水位線以下

截至2023年上半年，北京所有行業(yè)的成交租金均落至 七年來最低水位區(qū)間，沒有個別行業(yè)能在本輪周期中 脫穎而出、支撐租金表現(xiàn)。 對比上圖選取的三個時間節(jié)點可見，金融行業(yè)在租金 承付力方面持續(xù)領(lǐng)跑，疫情前平均成交租金達429元/ 平方米/月，當前平均約355元/平方米/月。 除了金融行業(yè)以外，大部分行業(yè)疫情前成交單價集中 在305-395元/平方米/月區(qū)間，當前集中在211-316元/ 平方米/月。其中，教育行業(yè)的成交租金跨度最大，其次 是能源行業(yè)；物流及制造業(yè)的成交租金變化最小。