各地區辦公樓租金情況如何？

北京市整體租金持續下 降，進而刺激租賃活動提 升。

1.北京

低租金環境帶動需求回升。 受租金在過去幾個季度持續下調的影響，當前低租金環境激發了2024年第一季度 市場活躍度的提升。業主與租戶之間的議價過程仍不失激烈，然而平均談判周期顯 著縮短。 金融和TMT行業仍為租賃需求支柱，TMT行業租戶貢獻了近一半的甲級辦公樓市 場非續租成交。中關村和奧林匹克區域錄得若干筆3,000-5,000平方米面積段的科 技行業租賃成交，細分領域包括半導體、游戲等。 全市空置率本季度維穩。 本季度無新增供應入市。目前，金融街和望京子市場的業主仍面臨著較大空置壓 力，區域內部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。 全市甲級辦公樓市場整體空置率下降了0.1個百分點至11.7%。受到金融街和望京 總計超過3萬平方米負凈吸納量影響，全市甲級辦公樓市場僅錄得7,800平方米的 凈吸納量。

全市平均租金下降至287元每平方米每月。 甲級辦公樓市場平均租金環比下降4.6%，同比下降11.4%。業主已然意識到直接降 租是促進成交落地的唯一有效方法。目前，內部反饋機制較為迅速的業主為了盡快 回填空置面積已進行大幅調價。 投資者對于北京的辦公物業項目仍持有謹慎態度，但市場活躍度穩中有升。2024 年開局，友邦人壽在北京首次直接投資地產項目，收購了凱德投資所持有的北京凱 德·星貿辦公樓項目95%的股權，交易總對價近24億元人民幣。 辦公項目之間競價激烈，租金持續下行。 由于項目之間的價格競爭異常激烈，預計2024年全市甲級辦公樓租金下降7.8%。 延續年初的趨勢，進一步的租金減免將激發搬遷需求，并幫助尋求降本增效的租戶 加速決策。因此，我們預計2024年整體需求和凈吸納量水平將有所提升。 位于麗澤的甲級辦公樓項目國家金融信息大廈將于2024年入市，建筑面積為22.8 萬平方米。該項目于2023年末舉行封頂儀式，今年將完成后續內部裝修工作。由于 麗澤近期入市項目仍存在較大的空置面積，預計新項目入市將進一步增加該區域 供應壓力。

2.上海

升級需求趨勢保持，同時向非中央商務區搬遷持續。 2024年一季度凈吸納量錄得58,500平方米。帶看量在春節假期過后有所上升。中央 商務區凈吸納量錄得1,300平方米。縱觀整體市場，升級需求較為突顯。部分乙級辦 公樓內租約即將到期的租戶以及靈活辦公空間內的租戶，利用租金下行的窗口期 尋求搬遷至周邊甲級辦公樓的機會。 非中央商務區凈吸納量錄得57,200平方米。整體市場仍延續成本節約型的需求。其 中，部分中央商務區內的租戶考慮搬遷至非中央商務區。同時，部分業主在續租條 款方面愿意提供更多的可談空間。本季度，新能源汽車以及其他新能源領域企業在 非中央商務區市場上展現較為活躍的租賃需求。

2024年一季度，兩個項目共計交付97,800平方米。 中央商務區虹橋板塊內錄得一個項目交付，建筑面積為39,100平方米。新增供應疊 加有限的凈吸納量，使得中央商務區空置率環比上升 0.4 個百分點，達到 15.3%。 非中央商務區內一個項目竣工入市，建筑面積錄得58,700平方米。該項目位于徐 匯非中央商務區，吸引了周邊區域較大面積租戶的升級和搬遷需求。加上其它來 自中央商務區的搬遷需求，非中央商務區的空置率環比下降了 0.2 個百分點，達到 29.6%。

租戶秉持成本導向策略使得整體租金繼續下行。 供應壓力以及租戶的成本導向使得整體租金繼續下降。市場仍偏向租戶方，租戶期 待更多降價空間，同時議價能力繼續上升。中央商務區租金環比下降2.7%，業主愿 意提供更多的激勵政策以保留租戶。 非中央商務區部分項目仍面對較高的空置率，租金環比下降了2.2%。業主積極調整 租賃策略以提升其競爭力，同時吸引潛在租戶從樓齡較老的中央商務區項目搬遷。 租金下跌有望帶動問詢量回升。 短期內，租金預計仍將下行。由于成本節約仍是主要需求類型，租賃需求仍將以價 格驅動為主。部分企業利用市場的有利條件考慮重新評估租賃策略，市場需求有望 復蘇。 金融服務、專業服務以及科技互聯網等傳統行業仍將支撐上海的租賃需求。同時， 新增需求有望來自人工智能、自動駕駛、新能源以及高端制造業企業。

3.廣州

凈吸納量主要由升級搬遷需求帶動。 春節假期結束后，廣州辦公樓租賃市場問詢與帶看量增長。但由于大部分租戶仍秉 持成本控制策略，續租仍是其主要選擇。甲級辦公樓項目優惠的租金水平繼續吸引 有升級需求的非甲級樓宇租戶搬入。 科技互聯網和專業服務行業的個別細分行業的營收前景相對看好，成為租賃市場 增量需求亮點。留學教育服務企業和游戲企業在一季度錄得數筆大面積擴租成交。 一季度全市空置率維持穩定。 本季度僅廣州國際金融城的漢銀廣場一個甲級辦公樓項目竣工入市，總存量增加 約10萬平方米。由于該新項目入駐率較為理想，整體空置率面臨較小壓力。 一季度，近半數存量項目的入駐率有所提高。尤其是琶洲的租賃市場相對活躍，空 置率明顯下降。因此，全市空置率維持在 21.3%，與上一季度持平。

租金降幅環比收窄。 由于成本導向型需求占市場主導，一季度全市辦公樓租金水平仍處于摸底階段。不 過，對于入駐率明顯得到提升的項目，業主對租金的談判空間有所收窄。因此，全市 辦公樓租金水平環比跌幅收窄至0.4%。 由于投資者對入駐率、租金和回報率的預期顧慮仍存，廣州一季度辦公樓投資熱情 依然處于低位。因此，一季度全市收益率環比略有上升。 成本導向型搬遷趨勢預計將持續。 包括手游、教育咨詢在內具有營收潛力的企業預期會繼續支撐增量租賃需求，但成 本導向的升級搬遷預計仍將主導租賃需求。因此，業主可能會繼續降租以吸引租金 敏感型租戶。 在未來12個月內，預計將有近 93萬平方米的新增供應入市。由于僅有約 40% 的面 積可供出租，預計全市空置率增幅將較平緩。

4.深圳

成本導向型搬遷租賃成交有所上升。 面對宏觀經濟不確定性和經營成本壓力，較多企業維持審慎的經營策略。2024年第 一季度，全市甲級辦公樓市場凈吸納量約20萬平方米，其中超過40%由總部型企業 自用貢獻。 相對成熟項目續租和新近入市項目新租之間的租金價差擴大，促進了更多成本導 向型租賃成交。此外，部分非甲級辦公樓租戶借機升級搬遷至價格較優惠的甲級辦 公樓。 整體空置率維持穩定。 一季度，共有四座甲級辦公樓竣工入市，合計新增約28.6萬平方米供應，新增供應 面積大致均勻分布在羅湖、福田、南山三個子市場。 由于新落成項目較多的自用去化，加之存量項目以價換量策略助力，本季度全市整 體空置率為25.6%，與上季度基本持平。

以價換量策略下租賃繼續下跌。 一季度，前期大幅降價成功換取去化的項目租金維持穩定。而部分租金水平較高的 標桿項目為了挽留到期租戶，租金開始出現較大降幅。 機構投資者普遍對市場持謹慎態度，深圳辦公樓投資市場需求平緩。部分研發辦公 項目受到自用產業類型買家的關注。 面對新增供應壓力租金維持下行。 未來12個月，深圳預計還將有約150萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市。盡管有 相對較高自用比例的需求支撐，但市場需求的非均衡復蘇仍將對空置去化形成挑 戰，從而推高全市整體空置率水平。 短期內租金水平預計維持下行通道。預期部分租金水平較高的標桿項目降價趨勢 將持續，帶動其他非標桿項目跟進降價，但兩者之間的租金價差有望收窄。