首農食品REIT底層資產龍德廣場的核心競爭優(yōu)勢與估值吸引力如何？

首農食品REIT底層資產龍德廣場位于北京天通苑，是區(qū)域內體量最大（超22萬㎡）的購物中心，無直接競品，具備顯著的規(guī)模壁壘和區(qū)位優(yōu)勢。運營方面，項目出租率恢復至98%，固租占比超90%，EBITDA利潤率行業(yè)領先，顯示其強大的現(xiàn)金流生成能力。

估值上，項目合理公允價值區(qū)間為25.25～28.35億元。按詢價上限測算，中性IRR為3.68%，高于可比REITs均值33%；26E資本化率6.13%，高于可比均值28%。最關鍵的是，26E派息率達5.65%，較可比項目均值高出43%，提供了極高的當期收益回報。盡管租金近三年下滑，但中高位定價和穩(wěn)定出租率支撐了其投資價值。綜合來看，該項目資產質地優(yōu)良，發(fā)行定價提供了較高的安全邊際和收益吸引力，適合追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。