我國Reits資產特性包括哪些？

REITs 存續期設定較為靈活，通常與底層資產的權屬期限密切相關。

1. 兼具債性與股性，風險收益比良好

純債收益率持續走低趨勢下，固收資金被迫擴大投資范圍，多資產配置成為必然，兼具債性與股性的可轉債、高股息類股票、REITs 逐步進入主流大資金視野。

1.1 REITs 的債券屬性

REITs 的債券屬性主要體現在強制分紅且分紅比例較高；分配頻率固定，可預見性強。此外，REITs 底層資產多為經營性基礎設施或不動產，具有穩定的租金或收費收入，現金流穩定。REITs 產品通常在《基金合同》和《招募說明書》中明確約定，基金收益分配原則包括采用現金分紅方式；年度可供分配金額不低于 90%以現金形式分配給投資者（平安廣州交投廣河高速公路 REIT（180201.SZ）甚至約定不低于 95%）；收益分配每年不少于1 次。富國首創水務 REIT（508006.SH）、中金重慶兩江產業園REIT（508010.SH）雖然沒有明確設置強制分紅機制，但截止 2025 年中期末，其實際分紅支付率均保持在99%以上。我們統計了 2021 年 5 月至 2024 年 6 月上市的 39 只 REITs，收益分配比例多數可高達95-100%，分配頻率 1-4 次不等。部分 REITs 一季度現金流有限，不足以支撐單獨的季度分紅，所以年分紅 3 次。

1.2 REITs 的權益屬性

REITs 的權益屬性主要體現在： 1）REITs 收益高度依賴底層資產的運營，若資產經營惡化或遭遇極端事件，將顯著影響基金價格； 2）對于產權類 REITs，底層資產的價值是 REITs 估值的重要組成部分，隨著宏觀經濟、市場環境、運營效率等因素變化，資產價值隨之波動。

3）REITs 在交易所上市交易，受市場供需、宏觀經濟、政策變化、市場景氣等多重因素影響，市場給予 REITs 資產評估價值的升貼水不同，導致 REITs 波動率較高，呈現股票的交易特征。即便特許經營權類 REITs 的波動率也遠超普通債券。

此外，2024 年 2 月 8 日，中國證監會發布的《監管規則適用指引——會計類第4號》（簡稱“會計 4 號文”）在制度層面明確了基礎設施 REITs 的權益屬性，強化了REITs 作為權益類資產的定位。 會計 4 號文指出，并表原始權益人在合并財務報表層面，應根據是否具備“無條件避免交付現金或其他金融資產的義務”來判斷 REITs 其他方持有的份額應列為負債還是權益。若發行人已按規定說明現金分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導致判斷為金融負債的約定，則應將 REITs 份額列報為權益。 投資方持有的 REITs 份額被界定為權益工具投資，而非債務工具。投資者采用FVOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）的會計計量方式，從而減少短期價格波動對利潤表的影響。 會計 4 號文為“REITs 計入 OCI 科目”的實施掃清了障礙。采用FVOCI 計量方式后，REITs的分紅收益計入當期利潤表，而公允價值的變動則計入資產負債表中的其他綜合收益，不會直接影響當期利潤。這種會計處理方式有助于降低投資者因短期波動而產生的拋售壓力，鼓勵長期持有。

1.3 風險收益比較好

從成熟資本市場經驗來看，在美國 REITs 是不可忽視的大類資產之一。美國REITs 底層資產類型豐富，其中數據中心、電信塔和醫療保健類 REITs 近年來表現尤為突出。不同資產類型在不同經濟周期下的運營表現不同，這一特點也使得 REITs 在不同經濟周期下展現出較強的適應能力。 我們使用富時發達市場 REITs 指數（ERGLU.FI）代表美國REITs 市場，并分別選取美國電塔、WELLTOWER、數字房地產信托代表電信類、醫療保健類和數據中心類REITs。從過去幾年的市場表現來看，REITs 資產整體表現穩健，波動率適中，醫療保健類和數據中心類REITs展現出明顯的抗周期性。

從過去 5 年，富時發達市場 REITs 指數與標普 500 指數、富國全球債券基金的區間收益率、波動率、夏普比率、最大回撤等數據比較來看，美國 REITs 二級市場風險收益，主要是夏普比率多數時候高于美債，低于美股，體現出了其在抗通脹、提供穩定現金流方面的獨特優勢。

同時，需要特別注意的是，2020 年（受新冠疫情沖擊、市場恐慌）、2022 年（美聯儲加息、高通脹、經濟滯脹擔憂）美國 REITs 市場分別出現高達 45.01%和33.51%的回撤，由此我們認為絕不可把 REITs 產品等同于固定收益類資產。

2. 期限極長，形成了獨特的資產屬性

REITs 存續期設定較為靈活，通常與底層資產的權屬期限密切相關。與美國REITs 多公司制運行不同，我國滬深REITs同樣以契約型封閉式基金運行為主，并設有較長的固定期限，10-99年不等。由于起步較晚，滬深 REITs 無論按數量還是按市值，80%以上剩余期限在10-50年，另有 10%剩余期限超過 50 年。REITs 投資者結構以機構投資者為主（2024 年報機構投資者持有比例平均 96.45%），長期鎖定，也是因為其超長期限更適合長期資金配置。同時，幾十年甚至接近百年的極長存續期，對 REITs 資產的估值、收益結構、市場表現及運營風險等均產生了深遠影響，成為 REITs 獨特的資產屬性。長期存續期，使其具備穩定分紅、資產增值潛力大的優勢，但也伴隨著政策不確定性、現金流波動、估值敏感性高、運營風險復雜等挑戰。我們認為剩余期限越長，其權益屬性越突出；剩余期限越短，其債券屬性則有望凸顯。需要注意的是，對于產權類 REITs 的期限，可通過基金持有人大會決議延長。

我國滬深 REITs 剩余期限最短的是華泰江蘇交控 REIT，2022 年10月發行，總存續期 12 年，截止 2025 年 7 月末，還有 9.24 年。另外兩只剩余期限不足10 年的REITs同樣是經營權類交通基礎設施，剩余期限分別 9.34 年和 9.59 年。考慮到 9 年多的剩余期限仍然很長，即便交通設施類 REITs 屬于特許經營權，其派息率和現金流相對其他類型 REITs 更具穩定性和可預見性，但其價格波動仍受到宏觀經濟、區域經濟、車流量變化等多因素的影響。因此，風險特征與同期債券相比仍存在不小的差異。

3. 底層資產類型豐富

隨著上市數量的增多，我國 REITs 底層資產類型也逐漸豐富起來。根據現已上市的REITs，我們將其底層資產分為：交通、能源、民生、園區、消費、倉儲、保租房、數據中心八大類。其中交通、能源、民生多為特許經營權類，園區、消費、倉儲、保租房、數據中心多為產權類。從上市數量和市值結構來看，各資產類型分部較均衡，交通設施和園區相對較多；數據中心才發行兩只，尚未在二級市場交易，占比較小。

3.1 不同資產類型的市場表現不同

不同資產類型的 REITs 市場表現差異很大，最近一年，消費設施和保租房的市場表現明顯好于市場平均，而交通設施明顯偏弱。不同資產類型間漲跌幅差距可達50%以上。即便同一資產類型的 REITs 產品，受底層資產運營質量、財務表現、市場預期差異，年漲跌幅差距達到20-30%也屬正常。

3.2 可供分配金額預測值完成度

滬深公募 REITs 一般會在招募說明書中披露未來兩年的營業收入、凈利潤及可供分配金額的預測值。投資者通常特別看重 REITs 的可供分配金額，因為其可供分配金額直接關系到投資者可能獲得的派息收益，同時也是該 REIT 留給市場的第一印象。從歷史數據來看，REITs 間可供分配金額預測值完成度差異較大：

2022 年鵬華深圳能源 REIT 的完成度最高：預測全年可供分配金額3.82 億元，實際該基金 2022 年 7 月 11 日（基金合同生效日）至 2022 年12 月31 日期間可供分配金額達到 4.57 億元，完成度約 140%（全年預測的 120%）。超預期原因主要為2022年項目公司的全年經營利潤均歸屬于了基金份額持有人，同時售電收入完成原預期的109%。

2022 年滬杭甬高速 REIT 的完成度最低：預測全年可供分配金額4.32 億元，實際該基金 2022 可供分配金額僅 3.15 億元，完成度 72.9%。差異原因主要是2022年防疫支出增加以及由此導致營業收入低于預期。

3.3 定期報告數據跟蹤分析

REITs 定期報告包括季報、中報、年報，我們認為 REITs 定期報告中最重要的數據之一是年報中第三方資產評估機構給出的資產估值。REITs 資產估值類似于股票上市公司年報中的凈資產，是底層項目資產運營情況、資產質量、未來預期的綜合體現，與基金所有者權益大致相當，是計算 PNAV 的基礎。

由于資產估值每年披露一次，若資產估值數據大幅波動，對該REIT 資產的估值以及估值倍數都將產生重大影響。因此，了解變動原因并提前預判資產估值，對REITs 投資交易至關重要。以 2024 年報數據為例，平安廣州廣河、中金安徽交控、建信中關村等資產估值同比大幅下滑，即便考慮特許經營權類的初始投資資金返還也仍然下滑幅度較大。究其原因，基本可概括為競爭環境惡化，當期運營、回款不及預期，導致下調評估核心假設等。關注季度、中報披露的其他關鍵運營指標和財務數據，是系統評估底層資產質量及派息能力的同步指標，及時預判資產估值變化的關鍵。

與股票市場對上市公司財報研究一樣，分析 REITs 資產的運營指標、分項收入，最終還是會落腳在當期營業收入、凈利潤、可供分配金額上。尤其可供分配金額直接關系到現金分派收益，對于追求穩定現金流的投資者更加重要。

3.4 月度運營數據變化趨勢

滬深 REITs 中，部分基金（交通設施類）會在每月定期發布底層資產的主要運營數據。通過跟蹤更高頻率的運營數據，可望更加及時的判斷底層資產的運營情況及派息能力。以上市時間最早的浙商滬杭甬 REIT為例，自2023 年9 月起披露月度運營數據，目前已發布 23 期，主要內容包括日均收費車流量數據和路費收入數據，以及由此衍生的環比、同比、累計、累計同比等。