REITs各業態經營表現如何？

板塊分化加劇，消費、保租、市政環保等業態運營穩健。

1. 產業園區：環比業績有所改善，量跌價升

產業園板塊業績整體承壓，但業績相較一季度有所改善。披露可比業績的產業園區 REITs 二季度收入、 EBITDA、可供分配金額達成率分別為 94.7%、112.6%、102%。板塊整體業績同比維持下降趨勢，環比已現 回升，二季度整體收入、EBITDA、可供分配金額環比分別為-0.7%、3.3%、5.4%，其中擁有環比數據的 17 只 產業園區 REITs 中多數 EBITDA 和可供分配金額環比實現上漲，11 只收入環比下跌。 個券表現分化，廠房 REITs 延續穩健態勢，研發辦公 REITs 持續承壓。個券來看，廠房業態中有達成率 數據的三只 REITs 均超額達標，其中博時津開產園 REIT 表現最佳，二季度收入、EBITDA、可供分配金額達 成率分別為 105%、117%、130%；研發辦公 REITs 博時蛇口產園 REIT 業績增幅突出，可供分配金額環比增長 38.8%。此外中金湖北科投光谷 REIT、建信中關村 REIT、華夏和達高科 REIT、華安張江產業園 REIT 收入同 比下滑幅度較大，分別達 24.3%、19.3%、18.4%、16.8%。

多數項目出租率延續下行趨勢，但租金價格企穩。 （1）量：多數項目出租率延續下滑趨勢。可獲得二季度環比數據的 17 只產業園區 REITs 中，14 只 REITs 出租率下降，3 只 REITs 出租率實現增長。3 只實現出租率增長的 REITs 分別為華安張江產業園 REIT、 國泰君安東久新經濟 REIT、博時津開產園 REIT，環比增長 1.5、0.9、0.5 個百分點，其中 1 只為一線城市項 目，2 只為二線城市項目。出租率下降的 14 只 REITs 中，一線城市項目和二線城市項目各 7 只，降幅最大的 三只 REITs 分別為博時蛇口產園 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、廣發成都高投產業園 REIT，環比下降 4.9、 4.5、4.0 個百分點。 （2）價：多數項目租金價格環比提升。在擁有環比數據的 16 只產業園區 REITs 中，11 只租金單價均環 比上漲，1 只租金價格持平。其中博時蛇口產園 REIT 漲幅最大，環比上漲 4.2%。此外，僅建信中關村 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、中金聯東科創 REIT、華夏金隅智造工場 REIT 租金下跌，環比下跌分別為 1.5%、2.8%、0.3%、2.7%。

2.倉儲物流：以價換量成效較好，供給收縮疊加需求增長支撐出租率回升

倉儲物流板塊收入環比呈現結構性修復，但同比仍普遍下滑。從業績端看，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT、紅土鹽田港 REIT 收入環比分別回升 1.2%、3.7%，華夏深國際 REIT 收入環比下降 0.8%，華泰寶灣物 流 REIT 收入環比上升 4.5%。達成率方面，南方順豐 REIT 的三大業績指標均達預期；華夏深國際 REIT 三大 指標延續超預期表現；另 2 只 REITs 華泰寶灣物流 REIT、華安外高橋 REIT 的收入達成率指標不及預期；中 航易商倉儲物流 REIT 收入達成率和 EBITDA 達成率不及預期；華泰寶灣物流 REIT 的收入達成率不及預期， 原因為天津等非核心項目拖累收入。

以價換量策略成效較好，散租項目出租率持續回升。 量：出租率普遍回升，核心項目滿租韌性凸顯。（1）嘉實京東倉儲物流 REIT、紅土鹽田港 REIT 下的世 紀物流園、華泰寶灣物流 REIT 嘉興項目等項目 Q2 均保持 100%滿租，關聯方或長租協議支撐作用顯著； （2）散租項目中，中金普洛斯 REIT 出租率環比再升 1.7 個百分點至 92.2%，創近兩年新高；（3）中金普洛 斯 REIT 下的北京空港物流園出租率環比大幅提升 14.1 個百分點；普洛斯重慶城市配送中心同比增幅達 24.8 個百分點，顯示中西部物流需求回暖。紅土鹽田港 REIT 現代物流中心出租率環比提升 0.8 個百分點，鹽田港 政策紅利持續釋放；（4）普洛斯淀山湖物流園、順德物流園出租率環比分別下降 2.5、4.7 個百分點，長三角 區和珠三角區域競爭壓力顯現；（5）華夏深國際 REIT 貴州項目出租率提升 1.7 個百分點，但杭州一期項目因 周邊供給飽和，租金折扣策略下僅微增 0.3 個百分點。 價：多數項目租金延續下行，核心區位抗跌性顯著。（1）普洛斯通州光機電物流園、鹽田港現代物流中心 租金環比止跌回升，其中通州項目 Q2 租金環比上漲 1.6%，顯著優于非核心區域；（2）華夏深國際 REIT 租金 環比上升 2.0%，杭州一期項目因折扣策略，租金環比下降 0.6%，貴州項目受區域競爭影響，租金環比下降 3.4%， 延續“核心穩、邊緣承壓”的分化格局；（3）華泰寶灣物流 REIT 租金環比下降 3.6%，其中嘉興物流園租金環 比大幅下降 16.6%，是拖累整體 REIT 租金的主因，主要受去年新增供應的擾動導致市場整體空置率較高；南京 物流園租金維持穩定，環比微降 0.1%；天津物流園租金環比持平；（4）中航易商倉儲物流 REIT 租金環比大幅 下降 7.0%，昆山一期項目因招商壓力租金下降 8.0%，三期項目雖出租率提升 5.0 個百分點，但租金環比下降 9.6%，反映新項目培育期的價格壓力。

3. 保租房：經營總體保持高位平穩，政策類保租房業績及經營優勢突出

從保租房 REITs 板塊二季度業績來看，次新 2 個項目達成率表現良好。從達成率來看，披露可比業績預測 的招商基金蛇口租賃住房 REIT、匯添富上海地產租賃住房 REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 的收入、 EBITDA 及可供分配金額達成率分別為 102%、202%、101%，96%、94%、91%，136%、149%、154%。 存量的 8 個項目，業績表現穩健，收入、EBITDA 及可供分配金額均實現正增長。從營業收入來看，6 只 擁有可比業績的 REIT 中，4 只實現同環比雙增長，2 只實現環比正增長。其中政策類保租房：華夏北京保障 房 REIT 收入增幅最大，環比增長 16.2%，同比增長 20.4%；中金廈門安居 REIT 收入環比增長 0.8%，同比增 長 3.2%；紅土創新深圳安居 REIT 二季度收入同比持平，環比增長 2.2%；市場化類保租房：華夏基金華潤有 巢 REIT 收入環比增長 1.8%，同比增長 0.6%；國泰君安城投寬庭保租房 REIT 收入環比增長 2.2%，同比增長 5.1%；次新項目招商基金蛇口租賃住房 REIT 收入環比增長 12.6%。 量：出租率總體保持高位平穩，政策類保租房出租率小幅下降，市場化類保租房出租率回升。中金廈門安 居 REIT 本季度出租率繼續保持在 99%以上，接近滿租；紅土創新深圳安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、華 夏基金華潤有巢 REIT、國泰君安城投寬庭保租房 REIT、招商基金蛇口租賃住房 REIT 二季度出租率為 97.2%、95.2%、95.0%、93.3%、95.1%，次新項目匯添富上海地產租賃住房 REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住 房 REIT 表現較優，出租率分別為 96.7%、95.4%。從環比來看，6 只擁有數據的 REITs 中 5 只實現出租率上 升，其中招商基金蛇口租賃住房 REIT 出租率漲幅最大，為 2.7 個百分點。從同比來看，5 只擁有數據的 REITs 中 2 只實現正增長，其中國泰君安城投寬庭保租房 REIT 漲幅為 3.0 個百分點；華夏基金華潤有巢 REIT 漲幅 為 0.8 個百分點；華夏北京保障房 REIT、紅土創新深圳安居 REIT、中金廈門安居 REIT 出租率出現下跌，同 比分別下降 1.3、1.0、0.2 個百分點。

價：租金總體維持穩定，政策類保租房租金穩步上漲，市場化類保租房租金小幅下降。按季度披露租金單 價的八只保租房 REITs 中，政策類保租房整體實現租金穩定上漲：中金廈門安居 REIT 最近七個季度租金穩定 增長，第二季度租金環比上季度增長 0.3%，同比增長 2.7%；華夏北京保障房 REIT 受新增項目租金較低影 響，總租金水平同比下降 13.9%，但細分到項目，其中原項目文龍家園為同比漲幅最大資產，漲幅達 7.7%，其 余項目租金水平均保持平穩；紅土創新深圳安居 REIT 環比持平。市場化類保租房租金整體小幅下降：從同比 來看，華夏基金華潤有巢 REIT 租金同比降幅為 0.9%；從環比來看，國泰君安城投寬庭保租房 REIT 租金環比 下降 0.4%，招商基金蛇口租賃住房 REIT 租金環比下降 0.9%。

4. 消費基礎設施：業績普遍達成，出租率保持高位、租金環比季節性波動

政策助力疊加運營優化，消費 REITs 業績總體達成預期。從業績達成率來看，除華安百聯消費 REIT 收入 達成率、EBITDA 達成率和可供分配金額達成率均不及 90%，華夏華潤商業 REIT 收入達成率和易方達華威市 場 EBITDA 達成率略低于 100%，其余消費 REITs 單季度業績三大指標均超額達成。消費 REITs 出租率保持高 位，僅部分底層資產租金單價由于季節性波動出現輕微下滑。整體而言，消費 REITs 業績普遍達成預期，這不 僅得益于政策端的有力支撐，如“兩新政策”（大規模設備更新和消費品以舊換新）、“提振消費專項行動方 案”及下沉市場拓展的政策導向，也離不開運營管理機構的積極作為與靈活運營。 購物中心 REITs：出租率保持穩定，多項目經營指標穩健增長。（1）華夏華潤商業 REIT：出租率高位 穩定，客流延續增長勢能。2025 年 Q2 出租率 99.0%，環比微降 0.1 個百分點，連續多個季度維持 99%以上， 租金收繳率 100.0%，租金單價 418.4 元/平方米/月，環比微降 0.6 個百分點。（2）華夏金茂商業 REIT：出租 率高位提升，專門店租金短期承壓。出租率 99.0%，環比上升 0.2 個百分點、同比上升 0.7 個百分點，主力店 租金 34.2 元/平方米/月保持穩定，但專門店租金環比下降 4.2%，反映疫情后租戶結構向快時尚、性價比品牌調 整。（3）中金印力消費 REIT：出租率高位提升，核心項目調改見效。出租率 98.9%，環比增加 0.8 個百分 點，同比增加 0.5 個百分點，客流同比增長逾 6%，主因招商調改，首店經濟發力，同時以 12 周年慶為宣推節 點開展全業態促銷活動，帶動銷售提升；租金單價 251.3 元/平方米/月，環比下降 4.4%。（4）華安百聯消費 REIT：出租率小幅回升，客流量有所下降。出租率 95.4%，環比微升 0.4 個百分點；加權平均剩余租期 2.37 年，環比減少 4.4%；客流量為 542.35 萬人次，環比下降 14.5%。（5）華夏大悅城商業 REIT：出租率保持穩 定，會員經濟發力。出租率 98.4%，與上季度保持不變，成都大悅城煥新首店矩陣，打造多元活動，優化會員 權益，累 升級會員超 23,000 名；租金單價 350.6 元/平方米/月，環比下降 3.6%。

奧特萊斯 REIT：出租率高位承壓，租金受季節性影響降幅較大。（6）華夏首創奧萊 REIT：出租率小幅 回落，區域項目表現分化。整體出租率 97.1%，環比降低 0.4 個百分點，其中濟南項目出租率為 97.9%，環比 增加 2.0 個百分點，武漢項目出租率為 96.2%，環比下降 2.9 個百分點；租金單價 153.0 元/月/平方米，環比下 降 23.1%，其中濟南項目 151.9 元/月/平方米，環比下降 32.5%，武漢項目 154.3 元/月/平方米，環比下降 10.2%，主因為奧萊租金為扣點模式，一季度為春節旺季，二季度相對淡季。 社區商超 REIT：出租率高位提升，長租期優勢仍存。（7）嘉實物美消費 REIT：出租率小幅提升，區域 項目表現分化。二季度整體出租率 95.6%，環比微升 0.3 個百分點，同比下降 2.5 個百分點；租金單價 114.6 元 /月/平方米，環比微升 0.3%；加權平均剩余租期 7.0 年，租金收繳率 99.1%，長租期有效降低短期波動風險。 農貿市場 REITs：出租率提升。（8）易方達華威市場 REIT：運管機構發揮資源優勢，帶動出租率明顯 提升。出租率 93.6%，環比上升 5.9 個百分點，主因運營管理機構全資子公司福州福聚樓餐飲承租該項目 1 號 樓 2 層剩余空置面積 4369 平；租金單價 130.4 元/月/平方米，環比下降 3.0%，主因為上述租賃區域位于海鮮美 食體驗區，市場租金單價水平低于項目整體平均租金單價水平；收繳率為 100.0%，剩余租期 5.3 年。

5. 交通基礎設施：次新項目表現較好，部分項目受路網分流影響較大

交通基礎設施 REITs 整體承壓，次新項目業績表現較好，但收入達成率不及預期。1）次新項目業績同比 表現較好：工銀河北高速 REIT、華夏南京交通高速 REIT、招商高速 REIT 和平安寧波交投 REIT 收入均實現 同比正增長，其中工銀河北高速 REIT 收入、EBITDA 和可供分配金額漲幅最大，環比分別增長 24.8%、 32.4%、30.4%。2）二季度業績達成率不及預期：在公布的 4 只 REITs 中，3 只收入達成率不及預期， EBITDA 和可供分配金額僅平安寧波交投 REIT 達成預期。3）通行量和通行費用多數修復：12 只高速 REIT 中 披露的 1-6 月主要運營數據，其中通行費用有 8 只同比提升，日均通行量有 6 只 REIT 同比修復。 板塊內經營表現分化，部分 REITs 車流量及通行費年內修復，部分 REITs 受到路網變化、政策調整和天 氣施工等因素影響承壓。1）部分 REITs 項目經營表現亮眼，車流量及通行費年內修復。華泰江蘇交控 REIT 客運車和貨運車流量同比為 14.1%和 23.4%，整體呈現上升趨勢；工銀河北高速 REIT 車流量同比增長 3.3%， 實現通行費收入 17597.1 萬元，同比增長 2.0%。2）部分 REITs 業績受路網變化、政策調整和天氣施工等因素 影響承壓。浙商滬杭甬 REIT 因 329 國道玲瓏至於潛段提升改造完成以及浙江高速 4 月下旬實施 ETC 貨車通行 費八五折優惠而受到分流影響，二季度車流量同比-11.0%，通行費收入同比-15.5%；易方達深高速 REIT 受益 陽至常德高速公路擴容工程及該項目的四月底封閉式施工，導致二季度車流量同比-18.2%，通行費收入同比13.3%；國金鐵建 REIT 受到渝遂復線分流二季度通行費收入同比-10.2%；中金山高 REIT 受分流因素影響，二 季度通行費收入同比-13.1%；

6. 市政環保：垃圾處理項目業績承壓，水務、水利、供熱類項目運營穩健

中航首鋼綠能 REIT：業績持續承壓，技術優化對沖垃圾減量。2025 年 Q2 實現收入 8908 萬元，同比下 降 15.8%，EBITDA 同比下降 27.2%，可供分配金額同比下降 25.5%。2025 年 Q2 生活垃圾處理量 24.5 萬噸， 同比下降 11.6%，主因為北京市生活垃圾產生量變化、北京市城市管理委員會生活垃圾物流調度等因素導致源 頭減量。項目通過“設備治理+優化生產”策略，提升機組發電效率，在處理量下降 11.6%背景下實現發電量 同比降低 8.9%，結算電量同比降低 8.1%。 富國首創水務 REIT：運營穩健，產能利用率保持高位。2025 年 Q2 收入 7662 萬元，同比微降 0.6%， EBITDA 同比下降 4.9%，可供分配金額同比增加 63.8%。污水平均處理量 64.1 萬噸/天，同比下降 2.6%，其中 深圳福永 12.8 萬噸/天、松崗 15.5 萬噸/天、公明 9.7 萬噸/天，合肥 26.1 萬噸/天。項目產能利用率維持 86%以 上高位，其中深圳福永和松崗產能利用率在 100%以上。 銀華紹興原水水利 REIT：二季度整體運營平穩，長協機制保障收益。2025 年 Q2 收入 4315 萬元，環比 降低 3.1%，EBITDA 環比下降 5.9%，可供分配金額下降 4.2%，均未達預期。供應原水量 6639.5 萬立方米，同 比微增 0.4%，原水價格維持 0.66 元/立方米（不含水資源稅）。項目公司與慈溪市自來水有限公司簽訂《供用 水協議書》，完成第二供水階段供水協議的簽署。第二階段供水協議約定供應量與第一供水階段持平，且高于 《招募說明書》中的慈溪方向供水量假設（穩定期 5300 萬噸/年），為現金流提供長期保障。 國泰君安濟南能源供熱 REIT：二季度為非供暖季，整體運營穩健。2025 年 Q2 收入 8 萬元，項目運營收 入為項目公司自終端用戶收取的采暖費收入，本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。供熱面積 3970.3 萬平方米，收費面積 2765.4 萬平方米。項目收繳率 99.8%，環比微增 0.1%，共 用戶數 403677 戶，停 熱率為 30.4%。